供给侧改革背景下江苏房地产业营改增政策效应探析

◆江苏省盐城市国家税务局课题组

供给侧改革背景下江苏房地产业营改增政策效应探析

◆江苏省盐城市国家税务局课题组

2016年5月1日全面推行的全行业全国范围的营改增，有利于进一步消除房地产业重复征税，推动“减税负、去库存”目标的顺利实现。在采集江苏千户集团房地产业样本企业数据的基础上，文章对样本企业实施营改增前后行业营销规模和税收贡献的变化情况进行了比对分析，运用计量经济学软件以及DEA效率评价模型，客观剖析了房地产业营改增政策效应的影响，并就如何引导该行业优化发展，从而顺应供给侧结构性改革的要求，促进经济可持续发展提出了相关对策建议。

供给侧；房地产；营改增；政策效应

中国经济在“稳中有进”的格局下，已由高速增长转为中高速增长的新常态，结构性分化和转型阵痛不可回避。关系到国计民生的房地产行业在国民经济中举足轻重，更加迫切需要改善供给侧环境、优化供给侧机制，通过改革制度供给，增强长期稳定发展的新动力。国家统计局发布的2016年8月份住宅销售价格变动数据显示：70个大中城市中房价下降的城市有6个，上涨的城市有62个，持平的城市有2个。随着2015年以来央行连续降准降息、降低首付比例、调低公积金信贷门槛以及降低房屋转让手续费等房地产调控利好一系列政策的推出，居民改善住房条件的成本降低，改善性购房占比提升。2016年5月1日起，房地产业等四大行业纳入了营改增体系，全面实施营改增带来的减税效应和倒逼机制，正在助力我国经济加速结构调整，形成新的增长点。2016年前7个月营改增整体减税共计2107亿元，第三季度房地产业对经济增长的贡献率在8%左右，有效地推动了房企“降成本、去库存”，扩大有效供给和中高端供给，增强供给结构对需求变化的适应性和灵活性, 成为供给侧结构性改革的重要抓手。

一、江苏省房地产行业基本现状和发展趋势

房地产业涉及众多行业，利益链复杂，由于刚性需求的居高不下、土地财政的推波助澜以及大城市的过度膨胀，导致房价长期在相对高位徘徊。2010—2015年全国房地产业税收平均增速达到19.1%。四万亿财政刺激后，中国人民银行采取了紧缩性货币政策。针对部分城市房价过快上涨、投资投机购房过度活跃等问题，中央连续5次出台房地产市场的调控政策，实行限购、限贷、限价和行政问责等调控措施，遏制了商品房价格过快上涨的势头。2014年，南京等城市宣布对房产购买实行宽松政策，同时又陆续受到流动性资金充裕、二胎放开政策以及营改增减税政策效应等因素的影响，再度出现量价齐升的情况，2016年9月，南京等城市再次采取调控措施。在主动调控和市场需求变化共同作用的结果下，当前，江苏房地产行业主要呈地区间不平衡凸显、库存逐月减少、销售波段上升和融资逐步宽松等趋势特征。

1.从开发情况看：地区间不平衡性日益凸显，以南京、苏州为代表的一类城市房产开发投资明显上扬。2015年，江苏房地产开发项目合计7807个，其中有2288个项目已经完成投资，占比近三成（29.3%）。商品房销售虽然逐步回暖，但是历经一轮高速发展后，房地产开发市场渐趋理性，市场容量、土地储备、土地价格、行业利润水平等相关指标都不支撑房地产开发指标的全面升温，近三年来全省开发投资增速大致在10%～20%区间波动，2015年完成开发投资8153.7亿元，同比增速从2014年底13.8%下降到-1.1%，是近十多年以来首次出现负增长，与销售市场的逐月回暖形成了反差。江苏三大区域中，苏南地区开发投资5149.5亿元，占比从2014年的62.4%提升到63.2%，同比增长0.1%；苏中、苏北地区均为负增长，同比分别下降0.8%和4.7%。一类城市同比增长14%，比其他城市增速快23.2个百分点；在其他地区新增规模萎缩的情况下，南京市2015年新开工面积1609.6万平方米，占全省比重13.9%，同比增速高达32.2%。2015年全省房地产开发项目中计划总投资达到50亿元的有78个，如碧桂园公司在江苏的房地产项目有近30个之多，仅句容碧桂园项目的计划总投资就达150亿元。

2.从销售数量看：销售呈平稳增长态势，商品房待售面积整体减少，库存逐月下降。江苏大多数地区面临去库存压力，如果按2015年度的月均现房销售面积计算，消化目前的待售面积需要32个月，其中住宅需要23个月。全省13个省辖市中，除南京、苏州、淮安三市外，其余10个地区待售面积增速均以两位数增长，各地的存量还不包括目前在建商品房尚未实现销售的部分和已拿地、未开工的潜在供应量。2015年江苏一类城市商品房销售面积同比增长31%，比其他城市高21.1个百分点。苏州的工业园区和高新区，日光盘、开盘即售罄的现象频频出现。南京网上房地产数据显示，仙林板块新建商品房全年成交8845套，日均成交超24套，同比上涨三成多；江北板块的新房成交量达46188套，占南京总成交量的40%多；江宁板块成交22680套，创下了近3年来的最高纪录。截至2015年全省累计销售面积212万平方米，江苏省13个省辖市中，除常州市销量同比略有下降外，其余12个市均呈现不同程度的增长之势。

3.从房价趋势看：总体呈波段上升，政策导向下房企对未来市场预期积极乐观。房地产价格是由多个因素确定的，除主要由房地产建造的成本和市场供求关系决定外，还会受出租房屋的租金、金融市场的利率、对未来房地产业价格变化的预期、房屋周边环境及配套、政府宏观调控和金融资金的流动性等因素的影响。2011年以来，在国家强力调控下，房价上涨势头被遏制，2011—2014年房价下降幅度基本在0.1%～0.6%区间，整个房地产市场处于冷峻、观望状况。2015年底，房地产投资8154亿元，与全省4.6万亿固定资产投资增长10.5%的走势背离,占比不超过18%，截至2016年9月底，全省有6428户房地产开发企业在资金压力下走逃变成“僵尸企业”，办理登记而不进行申报，无法查找相关人员。2014年底开始，针对房地产业的不景气，国家采取了一系列刺激行业回暖的措施。2015年10月30日，中共十八届五中全会提出全面实施“一对夫妇可生育两个孩子”的政策释放了刚性需求，改善性需求增加。全省144平方米及以上大户型住宅销售1533.9万平方米，占住宅比重14.9%，对住宅销售面积增长的贡献率达26.5%。营改增全面推开的预期也推动了2015年下半年以来房价、地价再次出现反弹。尽管一二线城市房价仍然高于普通居民的实际支付能力，但在城乡居民储蓄存款金额大、国内投资渠道相对有限的背景下，随着中央“330房地产政策”的出台，南京楼市率先回暖，而地铁的规划建设、学区的调整扩大等都在助力楼市回暖。2015年南京市“地王”纪录频频被刷新，全年共诞生20个“地王”，其中18幅地块的楼面价在1万元/㎡以上，有的地块楼面价超过了2万元/㎡。重庆东原、上海融创、山东鲁能、河南和昌、北京北辰、苏州中锐等众多外地房企纷纷落户南京，2015年首进南京的11家房企中，有8家溢价拿地。

4.从融资情况看：近期楼市回暖、资金回笼加速，房企资金紧张的情况有所改善。央行先后五次降息、四次降准的货币政策很大程度上缓解了房地产企业融资成本高和资金压力大的问题。据人民银行南京分行资料显示，农行、中行、江苏银行等金融机构项目储备中，房地产开发项目重回首位。近期出台限购限贷政策的主要为一二线城市及少数上涨过快的三线城市,双限成为本轮调控的重点,各地均加大限购力度、提高贷款支付额度,短期看会直接影响商品房销售额,减缓房价上涨过快势头,房价或有可能小幅回头,但如果不增加一二线城市土地供应或推出房产税等措施,中长期看只是为下一轮房价上涨储蓄能量。江苏省统计局数据显示，2015年城镇常住居民人均可支配收入37173元，同比增长8.2%，金融机构年末存款余额107873亿元，贷款余额78866亿元，存贷差29007亿元，住户存款超过4万亿。刚性需求、调控解绑、银根宽松加上减税政策效应预期，一类城市房企对未来市场的前景更为积极乐观。

二、基于千户集团房企样本的营改增政策效应实证分析

营改增全面推开以来，房地产市场运行总体平稳，去库存效果进一步显现，推进了结构调整和转型升级，主要体现在宏观和微观两个层面。从宏观层面看，营改增贯通了房地产业和制造业以及其他行业的抵扣机制，一方面提高了其他行业对房地产业的需求度，有利于房地产业的发展；另一方面使房地产业内部衔接更为通畅，提升房地产业运行的效率，从供需结构源头上进行调整，有利于进一步消除重复征税，优化产业结构，推动“减税负、去库存”目标的顺利实现，利用税收杠杆促进房地产业健康发展。从微观层面看，以减税为主要方向的营改增降低了房地产业的税收负担，可以提高房地产业的税后利润，提升了多数房地产企业的产出效率。

我们根据营改增试点以来房地产业的经济税收数据，同时，结合江苏房地产千户集团企业样本的典型数据，对营改增的政策效应进行了实证分析，其对江苏房地产行业的影响集中表现在以下四个方面。

（一）营改增后房地产业的竞合需求增加

截至2016年8月底,全省商品房销售面积为8661万平方米，同比增长36.1%，增速比2015年同期提高23个百分点，全省商品房平均月销售面积达1082.6万平方米，同比多销287万平方米。其中，现房销售增长56%，期房增长31%，现房增长快于期房；从地区看，苏南、苏中、苏北分别销售4812万平方米、1534万平方米、2315万平方米，同比增长46.8%、23.7%、25.5%。全面营改增以来实际申报的房地产企业35573户，其中一般纳税人占比31%，小规模纳税人占比69%。6—9月份申报销售收入1454.4亿元，占全省销售收入72489.5亿元的2.01%。

1.房地产企业户数快速增长。截至2016年9月底，江苏纳入营改增试点的房地产企业42001户，较试点初期的37619户净增加4382户，增长11.6%，相当于试点以来房地产企业每个月净增加近1000户，而户均销售收入仅有409万元，其中一般纳税人户均销售收入1290万元，小规模纳税人户均销售收入14万元。房地产业户数激增和户均销售收入下降，反映出更多企业分享了房地产业市场发展份额，体现了房地产企业产业细分的趋势。

2.房地产业税负总体下降。房地产行业税目较单一，以销售不动产建筑物、不动产构筑物为主，房产企业在老项目简易征收的情况下，价税分离计税会实现税负全面下降。截至2016年9月底，江苏房地产企业实现改征应纳增值税款66.1亿元,占全省应纳增值税款1295.7亿元的5.1%，平均税负4.55%，较同期营业税税负下降0.45%。如果不考虑预缴税款因素，实现本期应补(退)税额累计入库改征增值税46.85亿元，实际税负仅有3.22%。

3.房地产业户数增速逐月放缓。从申报一般纳税人户数趋势变化看，所属5、6、7、8月申报企业从9953户、10414户、10650户到10816户，占比31%的一般纳税人实现销售收入占江苏房地产企业全部销售收入比重达97.6%，累计入库改征增值税占比97%。但部分房地产企业有跨行业经营行为，主要是由于房地产大企业通常实力雄厚，资金充沛，拥有丰富的社会关系和强大的融资能力；具有稳健的商业模式、完善的公司治理结构、快速应变的营销策略以及良好的执行力；具有高效管理、品牌优势和一定的市场占有率，开发项目利润相对丰厚；更加关注市场动态变化，重视开发产品研发，构建核心技术优势；注重拓展房地产增值业务，增强差异化竞争优势，开发项目已延伸到商业、文化、养老和教育等方面，房地产大企业申报通常会涵盖生活服务居民日常服务、商务辅助服务经纪代理服务、不动产经营租赁等多个税目。比如徐州矿物集团有限公司就申报了其他现代服务、其他建筑服务、铁路运输服务以及不动产经营租赁等税目。

4.房地产业的竞合需求增加。大企业更倾向于在合作中竞争，一般计税项目需要对供应商和客户群体进行分类管理，房企税负下降多少往往会取决于企业竞合能力，特别是在合作中竞争的能力。房地产企业需要对上游的供应商提出更高要求，管理越优秀的企业，合作伙伴越给力，就越能加强采购环节的增值税专用发票的控管。为了有利于房产企业税负控制，房地产企业会为获取尽可能多的进项额，调整自己的产品结构，更多地推出精装修房、带家电等产品类型，同时，倒逼上游优势资源整合。

（二）营改增加剧了房地产业的投资分化

房地产业固定资产投资与项目时期相关度高，老项目投资相对平稳，新项目投资需求旺盛，开发投资增速更能体现房企对行业未来的预期。房地产业的区域投资分化较为严重：苏南、苏中、苏北房地产开发投资分别增长9.9%、下降5.4%、增长7.0%，苏中远低于全省7.0%的平均水平。13个地市有5个投资呈下降态势，降幅最大的南通市达16.8%，无锡、宿迁、常州、泰州分别下降9.1%、8.8%、7.0%、5.9%，而增幅前三位的徐州、南京、苏州分别增长22.2%、18.8%、18.1%，市与市之间投资增速最大相差39个百分点。据国家统计局数据显示：2015年全国房地产库存达7亿的历史峰值。住宅待售面积为45248万平方千米,占全年房地产库存量的63%，成为2016年房企去库存的重点对象；住宅的过剩主要是局部性的，各城市供需状况各不相同,城市间房价分化现象非常明显。土地成本是一二线城市房地产项目的最大单项成本，一般计税方式下，营改增过渡政策中的“购买不动产可以抵扣增值税”还有利于商业地产“减税负，去库存”，对有实力拿地的房地产大企业也是重大利好。这一政策基本确保了一二线城市房地产行业整体不加税，但也加剧了房地产业的区域投资分化。

（三）营改增后房地产业运行效率“稳中有进”

营改增提升了房地产业的运行效率。基于DEA效率评价模型，将固定资产、员工人数作为生产的要素投入，营业税（增值税）为税收投入，营业收入为产出变量，研究营改增前后房地产业生产效率的变化情况，即房地产业要素投入、税收投入转化为营业收入的相对效率。 依据国统字〔2011〕75号文件规定，资产总额达到一亿元的为大型房地产企业，我们导出近36个月江苏省大型房地产企业的营业税和增值税数据，再采用分层抽样方法选取595家房地产企业进行分析，样本房地产企业占全省千户集团“营改增四大行业”的企业户数比重23.23%，营业收入占“半壁江山”。据测算，超过85%的成本足额取得进项税额发票，行业平均税负是可以保持的，如充分(全额)取得进项税发票抵扣流转税负是会降低的。数据分析表明，近四个月（2016年6—9月，下同）流转税申报收入弹性系数1.02，可比增值税负4.55%，主行业税负总体下降0.45%，房地产企业税收投入减少6.54亿元，减税效应凸显了行业运行效率的提升。

房地产业营改增还能促进房地产上下游产业链条完整和专业分工，积极对上下游行业进行辐射带动，近四个月全省新增固定资产抵扣107.5亿元。主要表现：一是倒逼相关行业增值税链条趋于完整。由于开发企业会重点关注不含税的进价，所以整个造价、核算、合同管理将出现新的情况，即开发企业倾向要求施工方开具11%的建安专用票，更多选用甲供材的方式，取得17%的进项抵扣。施工方形成“总包——>分包——>材料——>材料分包”倒逼方式，最终形成整个产业链上的核算、税务合规。二是优化升级地区产业结构。促使相关行业通过固定资产升级改造和业务多元化完成战略转型，如带动大量使用租赁与购建不动产的电力等行业税负降低；再如，2016年4月28日全球生物制药巨头阿斯利康与无锡高新区签署项目合作协议，将开工建设小分子创新药物研发生产基地及中国商业创新中心，总投资5000万美元，预计最高可以抵扣税款3500多万元。通过增加下游企业抵扣进一步放大了减税效应，扩展到接受房地产业发票的行业并逐步传导至整个经济体系。

（四）营改增通过房地产业传导对经济的影响

1.对经济结构影响显著。运用可计算一般均衡模型（CGE）研究房地产业营改增对经济的作用，模型主要设定如下：将社会核算矩阵中生产活动部门合并为4个部门——第一产业、第二产业、第三产业（除房地产业）和房地产业；税收账户划分为营业税、增值税、其他税和进口税（关税、消费税和增值税）；社会核算矩阵采用交叉熵RAS法调平，CGE模型中的份额参数和规模参数通过SAM表校准估算得到，宏观闭合采用凯恩斯规则。测算结果发现，房地产业营改增对经济的影响呈现加速状态，房地产业营改增对第二产业的拉动要高于第三产业，对第一产业影响较小。2016年江苏固定资产投资完成30760.5亿元，同比增长9.0%；房地产开发投资完成5875.3亿元，同比增长7.0%。苏中、苏北投资保持快速增长，第二产业完成投资15381.1亿元，同比增长10.1%，占全部投资的比重为50%。

2.对民生改革释放红利。截至2016年8月底，江苏省房地产开发投资共5875.3亿元，住宅投资4331亿元，占比74%，住宅、办公楼、商业营业用房和其他商品房投资同比分别增长6.1%、1.7%、6.4%、19.1%，全线上扬。一是“去库存”效果明显。2015年全省商品房待售面积高达6908.9万平方米，同比增长22.2%，按当年底竣工单价计算，这些待售面积占用资金高达2300多亿元。停工接近一年的徐州“地王”的华厦广场项目，以及由于企业资金不畅而导致停工的常州市的银河湾明苑、泰和之春、上书房、龙德花园等项目重新盘活。二是保持人民币入篮（SDR）后汇率维持相对稳定。未来两年人民币大幅波动的可能性不大，估计美元每年贬值幅度2%至3%；从长期来看，房地产行业营改增是锁定外商投资中国的最好时机。

三、江苏房地产业营改增试点中存在的问题

房地产行业具有项目审批严格、开发经营方式多样、开发的产品具有固定性、开发周期长和资金占用量大等特点。我国对房地产征收增值税还是一项新的尝试，将面临许多新情况、新问题，目前主要存在房价快速上涨对投资和消费的挤占、过渡期试点运行带来新的税收风险、多部门信息“碎片化”未得到合理利用以及行业税负不合理转嫁导致现金流压力等问题。

（一）房价快速上涨对投资和消费的挤占不容忽视

2015年底举行的中央经济工作会议首次将“去库存”由行业调控上升至2016年结构性改革五大任务之一。截至2016年8月末，全省商品房待售面积为6797万平方米，其中住宅待售面积为4074万平方米，库存逐月减少。2016年9月份百城房价数据显示：9月份全国百城房价持续回暖，二线城市房价领涨，苏南城市房价开始大涨，南京新房价格上涨3.09%。江苏17个城市，16个房价在涨。与此同时，江苏省固定资产投资增速回落，特别是民间投资增速趋缓，基础设施投资对全省投资增长的贡献率也由上半年的19.9%下降为12.9%，亿元以上新开工项目同比下降10.4%。房价快速上涨对资本的挤占不容忽视，从长远看新开工项目投资增长乏力将对我省投资产生消极影响。统计口径中，房价上涨对GDP增长的贡献指标相关度尚需加强，使之能够推动地区工资水平的提升。我们结合家庭养老作用、人口特征变化、生产率增长率与不确定性风险等因素，进行了一般均衡模型测算：中国国民储蓄率的增长主要是计划生育政策下生育率降低与社会养老体系无法有效应对长期护理风险等缺陷相互作用的结果，而期间国民储蓄率波动则主要是由生产率增长率的变动导致的。因为“二胎”政策放开，国民储蓄率预期会出现回落，需要加快社会养老体系建设，实现平衡。苏、浙、粤、鲁、沪五省市中江苏人均GDP排第二，低于上海，需要在继续提高最低工资标准的基础上，健全工资正常增长机制。

（二）行业特殊性运行带来试点阶段新风险

增值税税种所具有的消除流转环节重复纳税的特点，对于公司内外协作的管控要求更高，某种意义上说营改增是推动企业及外部合作伙伴规范管理的动力。房地产企业在选择施工企业、材料供应商时，不但要考虑规模、质量、价格，而且要将能否开具增值税专票作为一项重要考量因素。

一是营改增后对企业精细化管理程度要求更高。要积极面对流转税税负变化及企业管控问题，如果房地产企业不注重“一般纳税人”意识的培养，在跨期合同调整、合同范本修订、减少零星用工等方面，忽略工程管理、发票管理、合同管理以及会计核算管理等规范，就有可能导致税负的增加。

二是存在销项税与进项税不匹配问题。房地产企业的产品——商品房未完工前，已进行销售或预售，导致营改增之后出现企业销售在前，成本及进项税延后的情况。近几年房地产资金压力大、工程款结算不及时，这种压力在“营改增”后会进一步加大，容易造成施工企业与开发企业资金紧张，加剧行业成本上升。

三是土地出让有“招拍挂”、划拨、投资、改变性质等方式，还有回迁房、配套等多种补偿形式。这部分是否可抵，用何票据抵扣?还有老项目土地成本低，特别是股权溢价收购项，由于无合规成本票据，如果采取期初留抵方式，按发票可留抵进项税也不多，在没有充分进项税的情况下，必将导致营改增后流转税负增加。要重新计算土地成本与股权溢价，对不能扣项要进行充分估计，还有一二级开发问题：房地产企业接受委托，代政府进行一级土地开发，需考虑拆迁成本、个人白条、税费承担方式和收款票据方式等，否则将影响企业结算与利润。

（三）多部门信息“碎片化”亟须增值利用

房地产行业项目审批严格，开发过程严格按照规划、征地、设计、施工、配套、销售“六统一”的原则进行。增值税的合规问题，相较营业税要更为严格，对企业内部进项发票收集涉及的业务部门也提出更高的要求。纳税人层面，由于部分纳税人存在侥幸心理，或为利益驱使，可能采取虚设公司骗取发票、虚开或代开发票、虚假抵扣税额、虚假申报收入等手段偷逃税款；地方政府层面，由于“改征增值税”收入，更多纳入地方公共预算收入，是地方留成实际可用的财力，少数地方政府受地方利益和政绩的驱使，往往采取“空转”税收收入，变相完成地方公共预算，以致不愿意向税务部门共享综合治税信息；税收管理层面，江苏国税数据情报平台已集中采集并存储15个内部系统以及14个省级外部部门的859张数据表、16088个数据项、54亿条数据信息。数据情报平台通过纳税人“一户式全景展示”模块，成功打破了不同数据来源之间的信息孤岛，实现了对单户纳税人的基础信息、血缘关系、交易对象、关键财税指标趋势分析、行业比较分析、涉税情报信息、风险信息及应对展示和大企业专属信息等8个模块114项数据的全景展示。同时，数据情报平台融合全省303个行业模型、118个风险指标和76个风险项目，通过“风险识别库全景展示”模块实现了多渠道的数据资源归集，全方位的数据资源整合。但是由于多部门信息壁垒导致的信息“碎片化”现象依然存在，亟须采集形成有效情报，实现增值利用。

（四）行业税负不合理转嫁导致现金流压力

李克强总理强调全面推开营改增，要确保与就业相关的行业税负只减不增。房地产企业面临着行业税负不合理转嫁的问题：一是可能存在金融行业把税收负担转嫁给房地产企业，把营改增减下来的成本冲销的问题。据统计，2015年我省房地产开发企业全年到位资金为16268.7亿元，与同期开发投资额的比值为2:1，从到位资金四项构成看，除了其他资金来源之外，其余三项同比仍为负增长。以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金到位6700.4亿元，占当年到位资金比重55.7%。比如，2015年南京红太阳房地产开发有限公司主营业务收入46亿元，预收账款期末余额51亿元；南京华欧舜都置业有限公司主营业务收入31亿元，预收账款期末余额11亿元。房地产行业投入和回笼资金集中，开发建设占用资金一般以银行借款、社会融资为主，自有资金所占比重较小，四大行业全面扩围后，金融行业贷款利息改征增值税。二是可能存在建安、材料成本管理与成本传导管理问题。营改增前建安材料已形成较大体系，建安企业多年来已形成3%的营业税模式，除了大型查账征收的施工企业外，多数企业疏于进货发票管理，很多施工方小型供应企业交税意识差，营改增后会出现施工企业向供应商层层索要增值税专用票的情况，可能会增加采购成本，这种成本增加也会部分传导给开发企业，造成开发企业成本上升及资金压力。

四、策应营改增，促进房地产行业发展的几点建议

针对如何策应营改增税收管理工作，进一步促进房地产行业发展，推动经济的稳定增长和产业结构的调整，提出以下四点建议。

1.引导企业管理变革，释放减税红利，促进经济包容性增长。部分城市住宅价格上涨过快，必定会削弱扩大消费的宏观经济政策的效果，从居民消费价格指数、企业景气指数和企业家信心指数来看并不乐观，特别是2015年底居民消费价格指数上涨到101.7。营改增虽然是税制的变革，但同时也会触发企业管理的变革，促进房地产企业及其外部合作伙伴的规范管理。为此，一是政策引导房地产开发企业准确研判形势，根据市场供求变化合理定价、科学营销、扩大销售，降低负面影响和市场过度波动。二是加大房地产市场价格监控力度，加强商品房成本研究，将其融入政府房价监控体系，从控制成本、限制房价两方面加以调节。三是促进经济包容性增长，提升相对购买力。在过去10年间，中美汇率的变动引起了全球政圈与学界的广泛关注，人民币国际化后，人民币汇率或将越来越有弹性，老百姓有了更多的资产配置选择。我们把结构性转变引入巴拉萨—萨缪尔森模型进行分析发现：包容性增长带来的制造业工资上升，可以使人民币的升值速度放缓。利用营改增结构性改革之机引导房地产企业管理变革，积极鼓励企业并购重组，促进行业资源整合配置，优胜劣汰，提升房地产开发企业整体规模和素质，增加就业率等包容性增长的指标水平，会有效平衡人民币加入SDR正式生效后的暂时性下行压力。

2.借鉴国际经验，动态进行税负分析测算，发挥特殊行业政策制定的前瞻导向作用。房地产企业开发经营活动不同于一般的建设单位或施工单位，具有开发建设周期长、开发经营业务复杂、涉及面广、经济往来对象多、财务核算复杂、销售方式不一和关联交易多样化的特点。欧盟28个成员一般都将房地产业(包括房地产转让和出租)纳入增值税的课征范围，并根据社会经济发展的特点,在房地产出售等环节制定了相应的增值税政策。营改增后政策连续出台，更新较快，企业会计核算、评估流程和内控执行情况也都在动态变化中；同时，房地产业营改增也引发了租赁市场的税收问题研究，从而将推动房地产租赁的税收政策的出台，因此，要借鉴国际经验，动态进行税负分析测算，发挥特殊行业政策制定的前瞻导向作用，超前谋划，全盘考虑，引导企业对业务流程和系统实施改造，帮助房地产企业规避增值税专票在开具、合同审签以及集中开票等流程中的风险，实现进项税环节抵扣额的最大化。营改增更会触发企业管理的变革，除了开发企业自身加强管理之外，上级部门应在政策制定过程中充分考虑房地产行业土地出让金、税源等因素的影响，在税务收入递延、及时退还留抵方面做出探索。比如：过渡政策中的“购买不动产可以抵扣增值税”，刺激了更多企业购买不动产进行抵扣，土地供不应求，地价上涨推动着房价快速上扬，并且土地出让金在缴纳时，可以进行进项税抵扣，地方政府财政通常对其有财政返还，目前尚未出台相关进项税转出文件，企业对财政返还只需补缴企业所得税，形成增值税流失的新出口，因此，总局要及时出台相关补充文件，完善增值税链条。

3.依托“互联网+智慧国税”，获取第三方信息，多维分析形成税收行动情报。随着大数据时代的到来，大数据的重要价值正日益凸显。大型房地产企业开发过程涉及税收政策、相关法律较多，涉税环节和事项较为复杂。其缴纳的税种涵盖地税的全部征收范围，要求国地税进一步加强合作，实现与规划、征地、设计、施工、配套、销售等部门的信息共享。房地产业可能会影响很多的利益相关者，因此，要依托“互联网+智慧国税”，加大信息共享范围，多维进行信息比对。通过从当地房产、土地、规划等部门获取的数据，如获取《建筑工程施工许可证》按注明的“建设规模”进行比对核查，为评估对象申报情况的评估提供有价值的线索，对第三方信息进行大数据挖掘，及时掌握企业动态，多维分析形成税收行动情报进行增值利用，第一时间识别风险、精准制导。

4.借助金三上线契机，引导行业税负健康转嫁，完善增值税链条。借助金税三期优化版和江苏数据情报平台，对房地产企业上下游交易特点、逻辑关系进行提炼和归纳。增值税税种消除了流转环节的重复纳税，这将促使房地产企业内外协作的严格管控，推进企业外部合作伙伴规范管理，同时也有利于解决阴阳合同、阴阳发票、跑冒滴漏等问题。企业申报的流转税税负的整体降低，有助于房地产企业对于新开盘房屋适当让利，降价入市消化内存、盘活资金，改善房地产行业的现金流。同时，利用税收数据，反映投资、消费、出口、就业等经济指标运行情况，关注宏观调控和产业发展的趋势性变化，把握经济社会发展规律、特点，折射国民经济运行中存在的风险，引导行业税负的健康合理转嫁，对经营模式进行相应调整，最终降低成本，加大固定资产投资、带动上下游行业的健康发展、保持人民币纳入SDR后金融格局的稳定性以及增加就业等要素投入，都将产生积极的影响。

[1]李万甫,李本贵.关于建筑业和房地产业营改增的国际借鉴与建议[J].国际税收,2015,(8).

[2]马姗姗.抢占先机——房地产及建筑业营改增现状分析与应对建议[J].新理财,2015,(4).

[3]周明生,孙 占.以竞合促进长三角率先形成服务业为主产业结构的探讨[J].科学发展,2010,(4).

[4]龙岳辉.推进“互联网+税务”要把握重点和路径[N]，中国税务报，2015-10-12.

（责任编辑：东方源）

F812.422

A

2095-1280(2016)06-0072-08

课题指导人：贾 勇,男,江苏省国家税务局税收科学研究所调研员。

课题负责人：顾一兵，男，江苏省盐城市国家税务局局长。

课题组成员：倪军生，男，江苏省盐城市开发区国家税务局局长；叶景龙，男，江苏省盐城市国家税务局办公室副主任；张金国，男，江苏省盐城市开发区国家税务局税源管理一科科长；郑 琼，女，江苏省盐城市开发区国家税务局税源管理五科科长。