“两房并轨”建设存在的问题及对策研究——以安徽省为例

2016-03-29邓洁

赤峰学院学报·自然科学版 2016年17期

关键词：保障性租房租金

邓洁

（安徽新华学院　财会与金融学院，安徽　合肥　230088）

“两房并轨”建设存在的问题及对策研究——以安徽省为例

邓洁

（安徽新华学院财会与金融学院，安徽合肥230088）

随着“两房并轨”的推进，各种难题也日渐凸显，为实现中低收入人群住有所居的梦想，促进我国住房保障体系的完善，本文以安徽省为例，分析了“两房并轨”建设中存在的问题，并提出了相应的对策建议，为优化障性住房建设提供了理论依据.

安徽；两房并轨；准入与退出机制

1　引言

住房保障问题是重大的民生问题，关乎到经济的发展和社会的和谐.为了进一步完善住房保障体系，2013年12月6日，住建部明确要求各省市推进公租房、廉租房并轨运行.安徽也于2013年底在合肥进行了“两房并轨”试点，首次配租取得了较好的效果.2014年，安徽全面实施公租房和廉租房并轨运行，截止到2016年初，安徽保障性安居工程开工建设量、基本建成量均位居全国前列、中部第一，“两房并轨”也取得了一定的成效，然而，“两房并轨”在实行过程中各种难题也日渐凸显，因此，在此背景下，以安徽省为例，研究“两房并轨”建设存在的问题，为实现中低收入人群住有所居的梦想，促进住房保障体系的完善，经济的发展具有重要的现实意义.

2“两房并轨”建设实践及问题分析

2.1“两房并轨”建设实践

保障房建设是重大的民生工程，涉及中低收入人群的住房问题.就安徽省而言，保障性安居工程是重要的民生工程之一，2013年11月1日，安徽省首部住房保障地方行政规章《安徽省保障性住房建设和管理办法(试行)》开始施行.该制度规定了具有保障性质的廉租住房、公共租赁住房统称为保障性住房.它的颁布实施标志着安徽省保障性住房建设、分配和管理进入了有章可循、有法可依的新阶段，也标志着廉租房和公共租赁房在房源、供应对象和租金标准三方面正式并轨运行.截止到2015年底，安徽省新开工保障性安居工程40.29万套，开工率101.33%；基本建成35.77万套，占目标任务的147.34%；其中公共租赁住房新开工6.3万套，基本建成11.49万套，完成投资495817.12万元，廉租房已完成租赁补贴12254.35万元，全面超额完成年度各项目标任务.目前，安徽省“两房并轨”实行对象梯度保障，避免了建设大面积廉租房带来的资源浪费现象，在分配时可以达到混居的效果.更人性化的退出机制改变了过去“非保即退”的模式，解决了更多低收入人群的住房问题.廉租房、公共租赁住房统一管理建设减轻了政府的管理成本，提高了保障性住房资源配置效率，使住房保障民生工程得到了进一步改善.然而，并轨过程中各种问题也逐渐凸显.

2.2“两房并轨”建设中存在的主要问题

2.2.1建设资金短缺

2016年，安徽省保障性安居工程新开工目标52586套，计划投资8292230万元，其中公共租赁房计划投资111806万元.截至2016年4月份，保障性安居工程基本建成40171套，完成投资366895万元，其中公共租赁房完成投资15436万元，廉租住房租赁补贴完成投资367.31万元.整个保障性安居工程的资金到位率4.42%，公共租赁住房的资金到位率13.80%.资金到位率严重偏低，从某种程度上反映安徽省保障房建设资金严重短缺.目前，安徽省保障性住房建设资金来源有土地出让收益、住房公积金、出租或出售保障性住房所得、社会捐赠、银行贷款、企业债券等等.尽管渠道有多种，但实际上最主要的资金来源还是财政拨款和土地出让收益.因为银行贷款途径，无论是银行还是政府都将面临较大的市场风险.利用住房公积金贷款支持保障性住房建设，淮南市被列为全国首批试点城市进行了探索，尽管取得了一定的成效，但使用住房公积金没有法律依据，容易成为一种社会诟病.企业债券融资可取，但是量较少，社会捐赠更是少之又少.上述资金主要来源渠道中，财政拨款容易增加政府负担，导致财政赤字，如果主要依靠增加土地出让收益来获取建设资金势必会减少保障房建设的土地供应，容易使政府处于两难困境.资金的短缺成为制约安徽省两房并轨建设最主要的绊脚石.

2.2.2准入与退出机制存在缺陷

准入与退出机制的缺陷主要体现在准入条件和标准的设定、申请与审核环节、轮候与配租环节以及退出环节这四方面.在准入条件方面，安徽省城镇人口在本地无住房或者住房面积、收入、财产低于规定水平的均可申请保障性住房，外来务工人员在本地稳定就业达到规定年限也可以申请，宽松的政策这在一定程度上容易导致资源的浪费.准入标准中收入的界定模糊不清，没有涵盖隐性收入，容易导致分配不公平.在申请与审核环节，由于个人收入和信用制度还不完善，导致审核困难.在轮候与配租机制方面，“摇号”轮候的方式看似公平，实际上没有根据申请人的家庭状况考虑差异化需求.在退出机制方面，采用“租补分离、分档补贴”的管理模式，实现保障对象不同层次间的过渡和退出，但实际对很多承租者到期不退或转租公租房的现象并没有行之有效的监管办法，使得条款形同虚设.

2.2.3规划选址不科学

安徽省保障性住房普遍远离城市中心，以提供保障性住房最多的合肥市为例，四大老城区的保障性住房项目几乎很少，基本上集中在高新区的创新大道与长宁大道附近、经开区的紫蓬路附近、新站区的龙子湖路附近、滨湖新区的基本为企业自建公共租赁房，这些地区基本上在城市的边缘地带，公交车不仅数量少，并且晚上7点左右就停运，交通极不方便，增加了人们的生活成本.配套土地的短缺以及配套设施建设监管不足等原因，使得这些社区周边的公共配套设施也不完善，甚至难以满足居民日常基本需求，直接导致了承租者在有限的住房选择中，难以享有应有的公共服务和社会资源，加剧了城市公共资源配置的失衡性.一些本想申请保障性住房的家庭为了更好的就业机会和小孩能接受更好的教育，不得不弃租，从而出现有房而无人申请的局面，造成了极大的资源浪费.另外用地规划性不系统，安徽省各市保障性住房的建设是以由上向下分解任务的形式展开，各区、县为了完成新开工任务选址随意，小区规模不合理，缺乏专项规划.

2.2.4租金定价易受市场波动

并轨后的廉租房纳入公租房统一管理，为了加强并轨后住房保障和住房市场的有效衔接，安徽省开始推行公共租赁住房货币补贴，建立实物配租与货币化补贴并举的保障模式.在实物配租方面，安徽省政府投资建设的公租房租金标准主要按照略低于同地段住房市场租金水平的原则来设定，社会投资建设的公租房租金标准由投资方按照不超过同地段同品质住房市场租金水平的70%提出申请.这种市场导向型的定价模式缺乏实际的可操作性，未考虑建设运营成本，易增加政府负担.另外，近几年安徽省房价上涨较大，租金与房价同步超出了部分中低收入家庭的支付能力，导致其无力承租.在租赁补贴方面，淮北市率先鼓励符合条件的申请者通过市场租赁住房，针对保障对象的不同收入水平，建立差别化租金补贴机制，但是这种货币化的补贴方式在安徽省尚未形成统一的标准，租金补贴制度不够完善.

3　促进“两房并轨”建设的对策建议

安徽省“两房并轨”建设中存在的问题和不足，其它省份也面临同样的难题.本文立足安徽省的具体情况以及其他省份的实践，提出以下对策和建议.

3.1创新融资模式，增加建设资金来源

为了减轻政府的财政负担，创新融资模式，拓宽融资渠道显得尤为重要.国内有些省份已经开始尝试将PPP、BOO、ABS、REITs等融资模式应用于保障性住房建设.安徽省在拓宽融资渠道方面也在不断探索，比如滁州市通过BT代建、延期付款、以土地约定还款保证等方式，吸引社会资金投入保障性安居工程.芜湖市成立国有独资公司负责市区廉租房、公共租赁房，然后由政府回购，形成了融资的良性循环.合肥市在农民工集中的开发区，采取园区管委会投资建设和企业自建相结合的办法，推进公共租赁住房发展.这些举措值得推广和其他省份借鉴，在“两房并轨”建设中，还可以积极引入PPP（公私合作）融资模式吸收民间资本，提高民间资本参与保障性住房建设的积极性，提高民间资本的利用率，弥补地方财政资金不足.同时，也可以引入高流动性、高收益性但风险较低的REITs（房地产信托投资基金）融资模式，该融资模式运作流程思路是选定几个公租房项目及其未来权益打包组成资产池，并以此为标的发行募集资金对其进行收购并进行后期的运营管理.上述两种模式的实施需要政府完善相关法规，提供人才和政策支持.

3.2完善准入与退出机制

首先申请环节，要细化申请者的资格，建立申请担保责任机制，申请者需要有人担保，如果申请者信息不属实，担保人也要承担责任，同时对初审符合条件者可将该申请者信息在所在单位或社区公示，鼓励同事、邻居监督，减少因虚假信息审核不到位造成的分配不公现象.其次，在轮候与配租环节，采用摇号轮候时，应综合考虑该申请者家庭人口数、家庭就业人数，家庭婴儿及残疾人数，对住房困难的家庭可以优先分配.提高分配的公平性和高效性.为了让配租信息更公开透明，合肥市开通住房保障信息网实现网上信息公开的做法可以在全国推广，以便申请者第一时间获取住房动态信息.最后，在退出环节，可以创设动力惩罚机制，一方面加强监管，完善信息共享平台，全面审查承租者的财产信息，可通过水、电、燃气等费用实时监控财产变化，对不符合条件的承租者要及时退出，对骗租、违租、拒不退出者应该给与处罚，同时将违规行为记入个人信用档案.另一方面，鼓励承租者主动退租，对有购房意愿的退出者，政府有义务通过较低的贷款利息率、减免购房税费、调高住房公积金的缴交额等方式，引导租户主动退出.

3.3优化布局选址

选址的不合理容易导致中低收入人群被隔离，不利于和谐社会的发展.优化布局选址，首先应重视混居和混搭，合理控制小区规模，避免集中建设，可探索在商品房中嵌入保障性住房，或者以配建、共建的形式，考虑潜在的地价，避开“黄金地段”在主城区适量建设保障性住房，远郊区应尽量邻近主要产业区，为承租者提供就近择业的机会，降低交通成本.其次要考虑交通条件，比如承租者出行可选择的方式，距离区域中心的距离，甚至可以细化到公交站点与居住小区出入口的位置与距离.最后，要尽量在教育、医疗、商业、市政基础较完善的地方布局保障性住房，不仅能为承租者提供更好的福利，降低生活成本，还能提高公共资源的使用效率，或者在已经建成的公租房周围尽快推进配套设施的建设，提高居住者的生活质量.科学合理的选址应是既符合承租人的居住需求，又能与城市功能定位、城市产业布局相匹配，从而实现可持续发展.

3.4采用梯度租金

北京市保障性住房实物配租的租金设定是较为成功的，因而可以借鉴北京市的做法，即房租的定价除了参考同类地段类似房屋的租金外，还应依据承租者的家庭结构、收入水平等衡量其支付能力，从保障性住房可持续发展的角度也应适当考虑通货膨胀，租金是否能抵减成本.为了分配的公平性，具体可以从两个层次来差别化租金，一是针对家庭特别困难的租户实施租金减免；二是对收入设定梯度，划分不同档次租金，同时依据承租者的必需品物价指数、租赁期限、可支配收入动态调整.货币补贴最大的优点是可以降低建设成本、提高效率，让住房困难家庭依自己的需求租赁最优的住房，补贴同样可以采用梯度化补贴，收入越低补贴比例越大.