保险资金不动产投资问题思考

杨洁（安徽财经大学 金融学院，安徽　蚌埠　233000）

保险资金不动产投资问题思考

杨洁
（安徽财经大学 金融学院，安徽蚌埠233000）

2009年新修订的《保险法》颁布以来，越来越多的保险公司为了长期发展选择不动产作为新的投资方式。然而，由于保险投资仍处于起步阶段，在实际操作中仍存在一些问题，如政策性风险、专业性人才不足、与不动产投资相关的技术落后等问题，并针对这些问题展开分析，给出相对应的建议。面对纷繁多变的投资模式，保险公司应以长远的目标考虑不动产投资，以期获得长久稳健的发展。

保险投资；不动产；投资模式；保险资金运用

前言

拓宽我国保险投资的渠道，明确保险资金可以投资不动产的原因分别是自2009年10月1日起实施的新新修的《中华人民共和国保险法》，以及2010年颁布实施的《保险资金投资不动产暂行办法》。太平洋保险集团作为先行者，紧跟国家政策的指导，在2011年2月底，募集了40亿元资金，并将其投入上海市徐汇区和普陀区的公共租赁住房项目。太平洋保险还与泰康、人保、平安等六家保险公司，通过与北京市国土资源局合作，联合制定了“北京市土地储备7年期债权投资计划”。［1］太平洋保险虽然取得了不俗的成绩，但我国保险业的不动产投资仍处于萌芽阶段，在实践过程中还存在许多问题，同时这些问题也带来了很大的风险与挑战。因此，保险资金投资不动产这一问题值得分析与研究。

一、保险资金投资不动产的方式

保险公司进行不动产投资，可以将其粗略划分为：直接投资和间接投资两种方式。

（一）保险资金直接投资

在直接投资不动产时，基于投资项目的多样性，可进一步细分为投资于基础设施、投资于工业类地产、投资于商业类地产三个方面。

1.基础设施类投资

2006年，在《保险资金间接投资基础设施项目试点办法》中提到：我国保险资金可以投资于国家级重点基础设施项目，如交通、通讯、能源、市政债券、环境保护等。同年七月份，中国平安公司作为把保险资金投入到基础设施建设中的引路人、开拓者，联合了陕西省的交通建设开发投资总公司，签署了《股权投资协议》。这个协议主要是关于太长、长晋、晋焦高速公路的建设。而在2011年，伴随着“泰康—重庆轻轨交通债券投资计划”的顺利通过，保险公司又获得了30亿元用于投资重庆市的轻轨交通六号线。

2.工业类地产投资

工业地产上的建筑物用途比较广泛，目前基本上包括工业用的厂房、储存物资的仓库以及企业办公用的大楼等。工业地产作为重要的地产开发项目，一直以来，由政府主导开发、工业企业参与的模式进行。而以华夏幸福基业为代表的专业工业地产投资主体出现，逐渐演变为地产公司作为运营主体而政府负责辅助参与的投资和经验模式。值得一提的是，这种模式给新的工业地产投资主体带来丰厚利润，如华夏幸福基业公司2011年净利润增长200%，2012年营业收入和利润增长都超过30%，这一喜人的成就表明了保险资金用于工业地产的投资，相比较其他的投资方式取得了较大的收益。在我国工业地产的地位不言而喻，一直是各个企业投资的重点，早在住宅商业化前就产生了工业地产投资项目。前期工业地产主要是政府进行主导开发，工业企业辅助参与。而如今，许多公司开始进军地产开发。以桂碧园为例，作为城镇化的践行者，桂碧园的大盘模式已经成为经典，成为地产行业的标杆。随着历史的不断演进，桂碧园在南京句容做出大胆尝试，并首次进军产业地产，已建设成一个集企业、酒店、写字楼、公寓、学校于一体的项目。该项目以销售额超百亿的成绩，表明了该转型的成功。此外，绿地在哈尔滨、大庆、江西省各地建设各大工业园、产业园，并联手阿里巴巴，以及中国平安推出“地产宝”，成功地从传统房企转型，并于2014年以销售额2 408亿元超越万科。以上这些资料证明，工业地产领域发展良好。保险资金通过与工业地产的开发商进行股权合作等投资形式，可以从中获取可观的收益。［2］

3.商业地产投资

作为商业地产，其存在形式明显与用来居住的地产不一样。用于商业运营的房地产，大致包括百货商场、大型超市、市区的写字楼、大型的批发市场以及各种类型的娱乐场所等。国外保险公司将保险资金投资于商业地产上的实践反映在写字楼、大型商场、酒店等。由于我国保险资金运用经验不足，目前我国保险公司在商业地产领域主要投资在高档写字楼、大型商场类。

（二）保险资金间接投资

保险公司除了可以将保险资金直接用于不动产投资外，还有间接投资的房地产信托投资基金、房地产抵押支持债券以及担保债权凭证。

1.房地产信托投资基金

保险公司有多种间接投资，其中作为最受保险公司青睐的方式，就是将保险资金用于投资房地产信托基金。这一方式，也是与保险资金联系最为密切的一种形式。我们如果将房地产信托投资基金按照其收入来源又可以细分为三种，分别为资产型投资、贷款型投资以及混合型投资。所谓资产型投资，表示的是保险公司完完全全地拥有这一不动产，且将不动产出租出去，其收入主要是收取一定的租金；而作为贷款型投资，只是拥有某一不动产的债券，其收入主要是手续费及第三人贷款带来的利息等。与前一种资产型投资房地产相比，后一种的投资方式风险明显增大了。但是高收益的项目往往会带来高风险，后一种贷款型投资的收益会高于前一种。而作为混合了两者优点的混合型投资，既拥有前者的安全，又拥有后者的收益。

2.房地产抵押支持债券

保险公司将保险资金进行间接投资，除了前面所说的用于投资房地产信托基金外，还有一种投资方式，就是用于抵押贷款。房地产抵押支持债券是作为一种抵押贷款的合集，一般可以细分为两部分，一是作为商用，称为商用物业抵押贷款证券；一是用于居民住房，称为住房抵押贷款证券。

3.担保债权凭证

担保债权凭证是从房地产抵押支持债券中发展衍生而来的，它将各种债务集中在一起，然后以抵押的集合体发行债权凭证。担保债权凭证可以把资产中的低信用变更为高信用。贷款担保债务证券和债券担保债务证券共同构成了担保债权凭证。

二、保险资金不动产投资的风险因素

（一）政策性风险

由于我国区域经济发展的不均衡，这使得社会资源的分布也存在地区性的差异。由于人口的迁徙总是依照着从资源较低向资源较高的方向，这又无形中抬高了部分经济发达、资源充分地区的房价。而国家为了抑制这些大城市增长过快的房价，不得不采取一些政策。对于相关调控房价政策的出台，一些中小型城市无法避免地会受到冲击，使得原本不高的房价再一次下跌。但政府如果采取分区调控政策，可一定程度上将我国的房地产市场划分为两个截然不同的市场。对经济发达城市的抑制势必会造成中小型城市房价的上涨，国家为了防止这一现象的产生，不得不出台一些与市场经济本质相悖的政策，这些举措无疑会让房地产市场经受相当大的风险。

（二）人才风险

不动产投资对专业性的要求极高。从不动产的投资来看，投资前期需要有具备资金管理经验的人才针对不同性质的资金选择不同的投资产品，并与负债资金进行匹配。当开始进行不动产投资时，则需要有擅长进行投资的可行性分析的人才、收益性及风险性预估的人才。投资后期，还需要有对相应不动产进行经营管理的人才。我国保险公司进行不动产投资也不过几年时间，想要建立一支专业化的投资团队，还需要较长的实践积累过程。所以目前对于不动产投资专业技术人才缺乏是成为保险公司急需解决的问题。

（三）技术风险

不动产投资作为一种新型的投资方式，对于以前从未涉足这一领域的保险公司而言，确实是一个不小的挑战。保险公司不能只依赖以往的投资经验，因为随着投资标的物的改变，投资的风险也在变化。目前，纵观保险业不动产投资市场，大多把重心放在商业物业、养老设施、基础设施建设上，而这些投资标的物都属于直接标的物，市场规模大且流动性很弱，极易受到宏观经济政策以及市场经济周期的影响。作为刚刚涉足不动产投资领域的新手，我国的保险市场显然对这些风险因素的产生缺乏成熟的应对经验，在多方面风险同时冲击下，往往显得手足无措，在一定程度上也会对保险公司的发展带来很大的损害。

三、保险资金投资不动产的建议

（一）政策导向型发展

保险公司在进行不动产投资活动时，要时时关注政策导向，只有准确把握政策导向，才能避免投资活动与政策趋势相悖。针对城镇化的转型，要准确把握其具体需求，要积极开发新的城市综合体，把国家的战略方针放在第一位，在促进就业的同时，也让农村人口成功转向城市。目前困扰我国政府的一大难题是日益增加的老龄人口数量，它使国家无力承担养老金支付。作为以服务国家战略为主旨的保险公司，应积极为国家承担这一重担，其具体实施可表现为在不动产投资上，即各大保险公司纷纷投身养老地产项目的开发，以减轻养老的成本。只有把运用保险资金这一活动长久地与国家的发展紧密联系，才能确保其收益的安全稳妥，更是保险公司勇于承担社会责任的一种体现。在我国的经济转型过渡时期，出现了很多新兴的产业，也出现了很多新科技新技术。保险公司能否在这一过渡时期从中分一杯羹呢？答案是肯定的。随着新兴产业的发展，保险公司将投资不动产的目光锁定在与新兴产业配套的地产建设上，加之政策上的扶持与新科技新技术的运用，保险公司在这一投资活动中所获得的收益将是可观的。［3］

（二）全面培养不动产投资专业人才

就我国目前保险公司来看，一部分保险从业人员没有经过专业培训，即使是接受了高等教育，也有一部分人员没有学习过投资专业的知识。而保险公司由于专业人才的缺乏，可能使评估、决策、交易整个过程均交由一个部门完成，因此导致可能出现的风险。保险公司内部应该实行权责分离，使每个部门相互独立，实现科学决策，由此规避独裁等情况的出现。每一位保险公司的管理人员应该认识到，只有把公司内部管理好，才能让公司更加平稳地走好每一步。只有每一个人认真履行应尽的义务，将自己的责任与公司的长远发展结合起来，一心一意投入到公司中去，才能营造健康的运营模式。任何一个人错误的决策，都有可能使公司陷入危机。

到目前为止，很多拥有长远计划的保险公司纷纷出现，为了保证投资的专业化，分别成立了专业的不动产投资部门和资产管理公司。保险公司可以引进一批不动产投资专家，并对其进行适合本公司发展经营的相关培训，使其成为具有本公司特色的复合型人才。保险公司也可以从公司内部选取一部分员工（这些员工应该既对保险业务熟悉，也对保险资金投资要求有一定的认识），采取定期培训和学习不动产投资方面的知识，以及不定期考核制度，将公司的老员工发展成为具有投资不动产方面的人才。这种做法与前者直接引进不动产投资方面的专家相比，缺点是耗费时间，但优点也很明显，成本也节约了。

另一方面，由于老员工长期在公司里做业务，对保险业务的熟悉程度高于那些具有投资不动产才能的非保险专业的人才，因此，提高了老员工对公司的忠诚度，有助于团队凝聚力的提升。同时，在人才应用方面，要注意优化用人环境，建立一个积极向上的工作氛围。在团队中要有良性竞争，管理人员要定期对投资人员的工作成果进行评价，并对其结果进行奖惩。除此之外，保险公司还可以委托第三方，如一些专业不动产投资的公司、团队等，把保险资金交由第三方来管理，从中获取收益。与前两种方法相比，这种方法优点是节省时间与体力，但是缺点也非常明显，如保险公司不能直接进行操控，其承担的风险无法预估。另外，市场中经营不动产投资的公司鱼龙混杂，选取一个值得信赖的第三方，实际上是一件不容易做到的事。因此，这种方法虽然实施起来最为简单，看上去容易操作，但却不推荐保险公司采取此种方法。在人才培养上，可以采取校企合作的方式，如今年五月，天安财险公司与中南林业科技大学经济学院签订校企合作协议，成为人才培养的一个范例。一方面，学校中一些有学识又富有经验的教师为天安财险公司提供有效信息，并参与公司的科研工作，同时，学校也可为天安保险公司培训一部分专业人才。另一方面，天安财险公司可优先提供一些实习机会给在校的学生，并会根据学生的实际情况择优录取。这样既在一定程度上解决了天安财险公司专业人才不足的问题，也在一定程度上缓解了高校毕业生的就业难题。［4］

（三）修正不动产投资理念和提高风险防范技术

与保险公司传统的投资方式相比，不动产投资、银行储蓄、投资债券、股票、基金相比，具有其特殊性。因为其投资标的的改变，保险公司也要对相应的知识进行学习。保险公司投资人员要把眼光放得更远，树立起长期投资的理念，并充分理解内在价值的重要性，学会正确评估不动产投资标的的内在价值，在市场价值大大低于其内在价值时，能做到果断购入。如今保险公司投资不动产的主要方式是直接投资商业地产、基础设施建设、养老社区建设等，这些投资标的具有投资规模大、易受经济周期和宏观政策的影响、资产流动性弱等特点。因此，保险公司要把投资周期相对延长，学会从长远的眼光来看待问题，在长期投资过程中寻求稳定收益。对于短时间的市场变化，保险公司也要把其放在一个长远的投资周期中考虑，把长期的收益作为最终目标，当投资时间变长，在一定程度上也减轻了较短的市场变化给不动产投资带来的不利影响。针对财险和寿险公司经营的不同特点，保险公司应该区别对待，这就对保险公司的资产负债匹配管理能力和资产投资管理能力提出了较高的要求。由于财产保险的保险资金流动性较高，而且大多财产险的保险期限较短，不适合把财产险的保险资金用于周期性长、流动性弱的不动产投资中，所以财险在目前市场环境下，应该投向流动性较强的品种。而寿险由于其承保期较长、流动性也弱，这和不动产的特点相符合，因此可以将寿险资金投资不动产，以此获取长期收益。这种按不同险种的不同特性来选取不同投资方式的做法，能在一定程度上降低了风险，有益于保险公司的稳健经营。每个保险公司应该根据本公司自身的资产负债状况来确定具体的投资比例和方向。资金投资不动产对保险投资收益起着重要的作用，目前的投资比例不足以让不动产投资发挥巨大优势。因此要取得更好的效果，必须大力推动保险资金对不动产的投资。有些公司虽然也参与了投资，但把保险资金更大比例地放在了银行储蓄上。虽然银行储蓄和其他的投资行为相比，具有非常低的风险，甚至是零风险，但其收益也非常低。保险公司运营需要充足的现金流作为基本保证，只要在保证保险资金安全的前提下，加大保险资金投资比例，提高投资效率，才能真正发挥不动产投资的真正优势。保险公司可以将收益运用于广纳人才、引进技术等方面，这无疑对保险公司后期的发展有相当大的益处。

结语

结合目前国内保险业的发展，保险同业间的竞争越发激烈，因此未来承保将会更加困难，保险费率呈现逐年下降趋势，保险企业想要保证一定利润，如果仅仅依靠保费收入显然是不可行的。因此，保险公司纷纷选择投资不动产，这无疑给保险公司带来了很多益处，比如可以拓宽保险资金运用的领域，还可以提高保险资金的收益率以及推动保险业的发展等，但与此同时也带来了一定的风险。文章就政策性风险、人才的缺乏、技术的落后这三个突出问题展开分析并给出了相对应的解决方法。保险公司应以实际出发，从长远的角度思考投资方案，以获得长期稳健的发展。

［1］何颖.我国保险资金投资不动产问题研究［D］.兰州：兰州商学院，2014.

［2］张召原.保险资金投资不动产研究［D］.济南：山东大学经济学院，2014.

［3］卜海燕.我国保险投资不动产研究［D］.长春：吉林大学，2011.

［4］孙雅丽.我国保险资金投资不动产领域若干问题探析［J］.新经济，2013，（8）.

Study on Real Estate Investment of Insurance Funds

YANG Jie
（College of Finance，Anhui University of Finance and Economics，Bangbu 233000，China）

Since the new insurance law was enacted in 2009，more and more insurance companies choose real estate as a new way of investment from the long term development.However，because the insurance investment is still in its infancy，there are still some problems in the actual operation.insurance fund investment invest real estate have three outstanding problems，policy risk，lack of professional personnel，technical backwardness.In the face of numerous and varied investment patterns，the insurance company should consider the long-term goal of real estate investment，in order to obtain long-term stable development.

insurance investment；real estate；investment model；the use of insurance funds

［责任编辑：于明霞］

F842

A

2016-04-29

1671-6671（2016）04-0035-05

杨洁（1995-），女，安徽淮南人，安徽财经大学金融学院学生，研究方向：保险学。