关于借名买房的法律思考

胡俊青胡袁敏

[摘 要]现阶段，房地产的热度依然没有降温的趋势，房地产领域的法律问题一直得到众多人的关注。而在房地产的法律问题中，借名买房的纠纷频频发生。文章通过对借名买房的概念、借名买房合同的效力、借名买房的房屋产权归属及在纠纷发生时如何进行救济等内容进行探讨，以期对借名买房合同问题的解决有所裨益。

[关键词]借名买房；合同；效力；物权

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.12.143

1 借名买房的定义

借名买房是指由于一方当事人出于某种不便利之原因，不便以本人之名义购买房屋而与另一方当事人达成合意，由另一方当事人以其名义购买房屋的行为。实践中，实际出资人与购买人并非同一人，所以往往因为利益因素产生各种纠纷。

2 借名买房合同的效力

借名买房中存在双方当事人，分别为实际出资人与名义购买人。而对双方产生约束力的是两份合同。一份是为了使得他人产生信赖的表面上的购买合同，另一份则是实际出资人与名义购买人真实合意私下约定的合同。也有一些学者称其为阴阳合同。依据私法自治原则，借名买房合同自双方当事人意思表示达成一致时成立。私法自治的民法的基本原则，民事主体在法律允许的范围内，依照自己的自由意志进行民事活动，创设民事权利义务关系，国家原则上不加以干预，只有当民事活动违反了法律的强制性规定或者出现纠纷时，国家才出面加以干预。私法自治原则强调民事主体之间的关系取决于当事人的自由意志，但这种自由并不是无限制的，如果行为超出了法律规定的范围，就会失去法律的保护。我国《民法通则》第 58 条规定了无效的民事行为，如果民事行为违反国家的强制性规定，有损社会公众、国家利益或违背公共秩序将得不到法律的保护。

毫无疑问，借名买房合同自双方当事人意思表示达成一致时就已经成立。然而对于借名买房合同的效力，要视情况具体而定。笔者认为，借名买房类似间接代理行为，实际出资人为被代理人，名义付款人是代理人。借名买房合同的性质类似于委托合同，委托合同规定的是委托人（被代理人）与受托人（代理人）之间的关系，至于受托人（登记购房人）是以委托人（事实购房人）的名义还是以自己的名义处理委托事务，不影响合同的性质。也就是说受托人（登记购房人）可以以自己的名义在委托人（事实购房人）的授权范围内处理委托的事务。合同法第402条和第403条的规定在一定程度上承认了隐名代理。隐名代理又称间接代理，是指代理人以自己的名义进行民事法律行为，而使其后果间接地归属于被代理人。在借名买房合同中名义付款人本着为自己以及实际出资人牟利的目的而以其名义为实际出资人购买房屋。如果不存在《合同法》以及《民法通则》规定的合同无效的具体情形，即如果不存在恶意规避法律或政策的行为，借名买房合同应具有法律效力。

借名买房合同一般情况下是有效的，受法律保护的。但是当一些特殊事由存在时，也可能使得借名买房合同的效力受到影响，甚至无效。规避法律的行为是指当事人利用合同自由，以迂回的手段规避法律的强行性规定，达到合法情况下能达到的目的。规避法律的行为不同于违反法律，后者是当事人的行为直接违反了法律的禁止性规定，其行为后果当然无效；而规避法律的行为从表面上看并没有违反法律的规定，因此并不能认为当然无效，而应该依具体情况加以分析。《民法通则》第58条第4款规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；第5款：违反法律或者社会公共利益的；第7款：以合法形式掩盖非法目的的。规定的乃是绝对无效的法律行为，也就是说假如借名买房行为符合《民法通则》第五十八条之规定，则该借名买房合同产生绝对无效的法律后果。这种情况下借名买房的行为是属于违反法律的。

但是当借名买房合同仅仅是当事人企图以“阴阳合同”的方式规避法律谋取私利或者方便的时候，应该通过分析行为的内容、目的和其后果的合法性综合考虑之后做出对于合同效力的判断。

3 借名买房的物权归属

当因借名买房合同产生纠纷时，当事人因为利益的驱使常常对房屋所有权的归属产生争议。在借名买房合同合法有效的状态下，房屋所有权归属也是借名买房纠纷中一个极为重要的问题。

房屋所有权因登记发生效力，是指在登记购房人和房地产开发商之间发生了物权变动的效力，它并不否认实际购买人和登记购买人之间的借名购买协议的效力。因此在没有善意第三人参与的情况下，实际购房人根据《物权法》第 33 条请求确认房屋所有权的归属应当得到支持。而且，从不动产的登记制度而言，登记是物权的公示方法，它具备的仅仅是物权的正确推定效力，并不能真实体现物的归属情况。当实际购房人有足够证据证明房屋归其所有时，就不能根据登记来判断所有权的归属，而应认定实际权利人为房屋所有者。

借名买房合同无效将导致事实购房人得不到房屋的所有权。但是，事实购房人若有充分的证据证明购买该房屋的出资事实，即使不能获得房屋所有权，也能确保其拥有的债权。

4 借名买房的法律救济

《物权法》规定异议登记的法律效力是：登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力，第三人也不得主张依照登记的公信力而受到保护。当借名买房合同纠纷发生后，实际购房人可申请异议登记。申请异议登记后，应在登记之日起15日内及时向法院起诉，否则异议登记失效。对于实际出资人而言，当被借名人把房屋登记到自己名下后，未经权利人许可，被借名人又将房屋卖给了不知情的第三人，此时便涉及了善意取得的问题。根据我国《物权法》第 106 条的规定，善意第三人支付了合理价款并办理了房屋过户手续，便取得了房屋的所有权。即使登记的情况并非真实，但只要第三人基于信任做出了交易行为，法律就应该保护。此时，原权利人可以要求登记购房人对其进行赔偿。

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