浅析我国“以房养老”政策——以上海为例

姜晨曦



浅析我国“以房养老”政策
——以上海为例

姜晨曦

摘要：“以房养老”是将老人自有产权变为资金收入来达到自主养老，提高生活水平的目的。目前，在实践和试点中，面临重重障碍。要求转变观念，积累经验，需要政府层面进行系统的制度设计。以上海为例，作为国际化大都市，老龄化突出的特点，“以房养老”作为重要的有效途径需要系统的设计和政府政策支持。

关键词：以房养老；老龄化；政策

一、目前我国“以房养老”现状

“以房养老”模式目前在世界上许多国家得到应用，已被国外老年人公认为最有效的养老方式之一。这种模式最初起源于荷兰，发展最成熟是美国，保障和提高了老年人的老年生活高质量和优越性。近些年我国逐步进入老龄化社会，社会养老问题日渐突显，急需探寻新的养老途径。我国在“以房养老”模式的研究探索还不成熟，相关的试点工作已经在部分城市展开，如北京的“养老房屋银行”试点、上海的“以房自助养老”试点、南京“以租换养”试点等，虽然尝试不算成功，但从发展的眼光来看，“以房养老”模式的推广和发展对于我国解决养老问题有着积极而深远的意义。

二、上海的养老现状

上海是一个老龄化问题日趋严重的城市，社会老龄化已经进入快速发展阶段。根据上海市老龄科学研究中心发布的有关数据统计，截至2014年12月，上海市户籍人口中60岁以上人口约413.98万人，占户籍总人口的28.8%；65岁以上人口270.06万人，占户籍总人口的18.8%；70岁及以上人口177.03万人，占户籍总人口的12.3%。值得注意的是，在2013年后新增老年人口中，约80%以上为“80后”独生子女父母，对这类家庭来说面临更大的养老压力。

上海是经济发达的特大型都市，人口众多，人口预期寿命也较长，据统计，2014年上海的人口预期寿命达到了82.29岁，其中男性80.04岁，女性84.59岁。与此同时上海长期保持较低出生率，2014年为0.0834%，人口增长率也保持较低的水平，以上这些因素加速了上海老龄化和相应社会问题。

为了满足养老问题，养老的模式也正在推陈出新，除了传统的领取养老金，居住养老院，社会各界都在探索新的养老模式。“以房养老”就是在这样的背景下被提出的。早在2007年，上海市公积金管理中心曾试行推广过以房自助养老，面向的群体是超过65岁以上的老年人，他们可以选择将自有产权房屋出售给上海市公积金管理中心，老年人在一次性收取售房款后有生之年仍然可以居住在原有房屋内，出售房屋的款项在扣除老年人居住在原有房屋内期间的房屋租金，相关交易费用后仍旧由老人自有支配使用。

国内的一些商业银行相继尝试推出相关业务，对于符合一定年龄条件的老年人可以将自己的房产抵押，经银行评估后核定一个贷款总额度并获取贷款，贷款的金额可用于各类日常开销，医疗卫生等支出，贷款利率，如中信银行，在6.5%左右。但是不管是商业机构推出的，还是公积金管理中心或者其他类似保险公司，养老机构推出的类似业务都没有取得很大的反响和号召力。多数老年人并没有尝试这项新的养老业务。

三、“以房养老”的七种模式

上海民政局曾给出七种“以房养老”模式：一是通过出售自有房产获取资金，用以到养老机构养老；二是通过出租自有房产获取资金，用以到养老机构养老；三是通过售出较大房产，再购买较小住房或租赁房屋自己居住，其产生的差价来养老；四是通过出售自有房产，再与购房者签署长期租赁协议，租住原住房，以出售房产资金养老；五是与赡养人签订遗赠赡养等协议，用房产的价值获取终身赡养服务；六是家庭内部的以房养老形式，和子女或家庭成员协商或签订内部协议；七是“逆向年金抵押贷款”，老年人通过金融机构买断老年人自有住房产权，通过测算确定期限来给获取资金养老，自己仍可居住原住房直至去世。

逆向年金抵押贷款案例：老人通过抵押自己房产获得房产价值60%的贷款额度，每月可以获得一定量的资金用于养老，20年后老人将此房产过户给金融贷款机构，机构可以出售房产一次性还清剩余贷款，剩余资金归老人或其继承人所有。抵押期间老人是可以随时提前还款的，如果老人过世则可以即刻通过拍卖房产来偿还贷款。还存在另一种逆向年金抵押贷款品种，即老人只要活着就可以一直获取资金养老，但是一旦老人过世则立即终止，并偿还所有贷款。

假设一位老年人的房屋市值150万元，在通过逆向年金抵押贷款获得60%的贷款额度（90万元），按照贷款期限20年和基准利率6.86%计算，老人可以连续20年获得6902元/月的养老金，20年后将转为353万元的债务，并需要一次性还清。如果此房产每年增值5%，那么原先150万元的房产20年后升值为约379万元，净增了1.53倍。还款后还有约26.04万元盈余，资不抵债风险相对较小。

综上所述，通过逆向年金抵押贷款方式来“以房养老”，这位老年人虽然失去了房产，但是把这些不动产转换成流动现金，并用于将来20年内每月固定收入作为自己养老的消费。再加上参加社会统筹个人账户中的基本养老金，老人的生活质量会得到保障，减轻了子女的负担，也增强了独立性和主动性。

四、目前“以房养老”业务所遇到的障碍

1.老年人固有的传统观念

大多数老年人的思想比较传统，在他们的观念中，房子是他们赖以生存之所并且是要传给下一代或者下下一代最重要的资产，所以除非迫不得已，他们不会选择出售房产。

2.“以房养老”的产品设计缺乏吸引力

以商业银行的类似产品为例，6.5%左右的利息是否太高，几乎和商业房贷利息一致。这样的门槛肯定会让一些平时退休金水平在每月2000元左右以后还需子女帮忙还贷的老年人望而却步。而且这类产品的设计比较单一，无法满足老年人各种需求。相反，老年人可能更关注的是这类商品中的还贷等各类风险。

3.缺少对目前开展“以房养老”业务机构的信任

目前我国市场上还缺少成熟、专业化的商业机构来开展这项业务。老年人是最容易成为诈骗等犯罪的目标，缺乏安全感也是老年人拒绝此类产品的原因之一。同时一些机构为了追求自身的利益，给老年人的经济造成损害的案例也屡见不鲜。

4.房地产市场的不成熟、不动产的评估体系不健全

建筑质量较差，严重影响房屋的市场价值，根据六普数据，约85%的房屋是建于2000年之前，结构和质量比较老旧，只有不到15%的是建造于2000年以后的；房地产市场的波动很大程度影响房产价格的波动，很难保持稳定的价格区间；不动产的评估体系和相应法规体系不完善不健全。

5.养老机构收费高、服务不专业

公立的养老机构环境脏乱差、设备简陋、服务不专业等，较差的软硬件让大部分老年人不能接受，而私立养老机构的设备设施完备精良和针对老年人的专业护理，但由于数量少远远满足不了老年人的需求，前期投入很大，并得不到政策上的支持，相对费用也比较高，让绝大部分老人望而却步，同时也缺乏第三方监管和相关法规约束。

6.实施时间较长，操作风险较大

“倒按揭”是一种比较好的养老途径，一般确定贷款年限的依据是老人的寿命，而寿命的长短依靠目前的科技手段无法预测。其次，利率对“以房养老”成功与否影响很大。往往银行等机构基于效益最大化目的，对房屋的维护保养不重视，造成房屋价值的降低。

五、改善“以房养老”的建议

“以房养老”业务作为现有传统养老方式的补充，应该获得政府进一步的支持，包括为一些机构提供担保，以政府信用增强商业机构和老年人之间的信任，适时干预相关机构的一些不合适的行为，通过完善法律和规章政策等方式来对相关机构的加强行业监管，避免发生损害老年人的利益情况。

上海作为老龄化程度高，在我国比较典型。而且上海的老人自有住房比例较高，据统计接近80%。而上海的房地产市场规范有序，具有较高的升值和保值率。上海具有独特的优势开展多种模式“以房养老”的试点和探索。

建立有效的机制促进租房方式的“以房养老”，包括“先售后租”、老年人将房产交给政府或专业机构代租、“以大换小”的差价来实现养老等多种渠道来缓解住房市场供需压力，进一步制定法律法规来规范房地产租赁市场，可以对这类房产交易减免交易税和转让所得税等优惠来推广实施。最终目的是建立一整套完善的“以房养老”的体系，来保障老年人安度晚年，缓解老龄化带来的一系列问题和矛盾。

逐步放开试点“逆向年金抵押贷款”，可以从特殊老年人群到一般老年人群逐步推开。由于无子女老人、独居老人等障碍少、需求大，从这类人群针对性地开始尝试，吸收经验。同时，在相关“以房养老”的产品设施上应该更多元化更人性化，比如是否可以通过贷款和保险相结合的方式以减少老年人对疾病风险的顾虑，或者贷款领取方式更灵活比如可以选择一次性总额领取，按年金领取，一定限额内自有领取等各种方式。同时针对房产市场的风险性，其他商业机构或者政府也能够参与其中，对如果贷款到期房屋出售资金不能偿还贷款本息，其差额是否可以有保险机构进行补偿保障相关机构的利益。

面对越来越严重的老龄化，社会各方应该积极协调推出有效的养老产品，让老年人安心幸福地安度晚年的同时也能够让社会更加和谐。

参考文献

［1］陈杰.上海“以房养老”可行性分析：“反向按揭”只能面向少数老人［N］.东方早报，2013-10-11.

［2］邱峰.“以房养老”保障新模式研究［J］.金融经济，2012（10）：4-7.

［3］史长俊.以房养老：逆向年金抵押贷款［J］.中国金融，2011（10）:83-84.

［4］朱劲松.中国开展“以房养老”影响因素的实证分析［J］.东北财经大学学报，2011（2）：78-82.

（作者单位：上海理工大学）

DOI：10.16653/j.cnki.32-1034/f.2016.10.040