论我国公租房引入REITs融资模式的法律障碍与突破

叶云岭

(华中师范大学 法学院， 湖北 武汉　430079)



论我国公租房引入REITs融资模式的法律障碍与突破

叶云岭

(华中师范大学 法学院， 湖北 武汉430079)

摘要：当前住房价格过高，令许多中低收入群体只能“望房兴叹”，公租房的出现缓解了当前住房困难问题，加之我国在政策上大力支持REITs融资模式的发展，使得公租房REITs融资模式具有较大可行性。但是，公租房引入REITs融资模式存在着一些法律障碍，相关法律制度亟需完善。

关键词：房地产投资信托基金；公租房；法律障碍

1公租房引入REITs融资模式可行性

1.1较为有利的政策环境支持

“公共租赁住房政策”是国家建设保障性住房的一大重要举措，也是“夹心层”住房难题的解决途径，自出台以来得到了民众的广泛支持，很多企业和集体经济组织也在不断探索并利用其资源承担起建设公共租赁住房的社会责任。REITs融资模式的出现为公租房政策的逐步成熟提供了制度保障。我国自1997年开展信托计划后，陆续出台了《信托法》《信托投资公司管理办法》《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》《信托公司集合资金信托计划管理办法》等法律法规。2009年10月，由央行联合银监会、证监会等部门成立了“REITs试点管理协调小组”，详细制订了试点实施方案。2010年6月，住建部等七部门联合出台《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，明确将公租房纳入到保障性住房体系，实现公租房的规范化管理，意在鼓励金融机构探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道[1]。

1.2配套法律法规逐步完善

随着相关金融法律制度建设的逐步完善，我国己初步具备了发展REITs的法律环境，REITs融资方式的法律规制主要体现在证券、公司、信托和房地产方面。这些现行的法律法规在不同层面为公租房采用REITs模式提供了法律依据，其中《信托投资公司资金信托管理暂行办法》取消了信托合同200份上限等限制，其内容与国外成熟的REITs专项法律比较接近，最有可能发展成为我国规范REITs的专项法规，对我国公租房采用REITs模式具有指导意义。

1.3民间和机构投资需求旺盛

随着我国经济的发展，社会财富得到了巨大的积累，形成了可观的社会闲散资金。在过去的数年中，居民储蓄额迅速增长， REITs模式中长期增值收益的特点必然会吸引一部分居民储蓄，同时巨额的社会闲散资金为REITs的发展提供了充裕的资金保证[2]。利用REITs发展公共租赁住房，一方面给普通投资者提供了收益高、风险小的渠道，实现了资产的增值保值，另一方面又起到了分流炒楼资金、防止投机行为的作用。随着社会保障制度的逐渐健全和保障体系的不断完善，各类社保基金如医疗保险基金、失业保险基金、教育基金、助残基金等都将会加入机构投资者的队伍[3]。

2公租房引入REITs融资的法律障碍

2.1信托财产登记制度缺失

目前，在我国的法律体系中所涉及信托行业的法律仅限于《信托法》和《物权法》。在信托产业蓬勃发展的今天，高位阶的法律规范稀缺不仅不能为日益突出的新问题提供适用规范与解决办法，严重阻碍了信托作为一项产业的发展。在《信托法》中，对于信托登记制度的规定仅仅体现在第10条。相关配套制度的缺失，导致信托登记制度的具体实施存在较大的困难，没有可操作性的制度难以发展。而且第10条仅明确了哪些信托财产应当办理登记手续以及此信托财产登记的法律效力，无法确定履行申请信托登记的义务的主体、进行信托登记的信托财产的范围、信托登记的具体操作程序等，甚至信托登记的主管部门及其权限和范围都未明确[4]。

2.2信托业投资准入门槛过高

REITs缺乏监管规范和要求。由于是以信托计划模式为保障性住房REITS模式的基础，与此相关的法律法规包括《信托投资公司资金信托管理暂行办法》《信托法》《信托投资公司管理办法》等，其中的某些规定不能满足甚至妨碍了REITs的进一步发展。创立REITs的目的就是为了满足投资者对不动产的强烈投资需求，因此国际通行的立法都未对个人投资者的资格及投资的最低数额进行限制，而我国《信托公司集合资金信托计划管理办法》第5条第3款和第6条都是对个人投资者的限制性规定，如此高的个人投资信托门槛，使信托投资成为富人的游戏，把众多的中小民间资本投资者拦阻在外。因此，信托投资公司在发行新的房地产投资信托产品时只能面向高端群体发售。

2.3公租房REITs收益凭证法律属性不明

REITs受益证券的表现形式通常为股票和受益凭证，根据我国目前的证券法律规范的有关规定，公司型REITs发行的股票属于证券，而契约型REITs发行的受益凭证则被搁置在“证券”范畴之外。依据《证券法》第2条规定，我国证券法的适用范围包括股票、公司债券、政府债券、证券投资基金份额，以及国务院认定的证券衍生品种等。在我国《证券法》修订过程中，关于是否应将信托产品、集合理财产品等纳入证券法的调整范围存在争议，修订后的证券法虽仍主要规范股票和公司债券，但将政府债券和证券投资基金份额的上市交易纳入证券法的调整范围，将证券衍生品种的发行与交易纳入证券法调整范围，具体管理办法由国务院参照证券法另行制定。然而，目前国务院没有认定其他的证券形式，也没有增加认定REITs受益凭证为证券[5-6]。

REITs受益凭证虽无从证券之名，但具有证券之实，发挥着证券具有的功能。由于REITs未列入《证券法》的调整范围，其归类存在不确定性，使其无法在证券交易场所进行自由流通，REITs流通性的折损不仅降低了REITs的投资吸引力，制约了REITs在我国的进一步发展。

2.4公租房REITs税收优惠制度缺失

从REITs的发展过程中可以看出，税收政策是很重要的影响因素。在REITs的核心竞争力之一就是对其所采取的税收优惠政策，比如对于REITs向受益人分配的收益免征公司所得税，对于REITs的交易免征印花税等。我国公租房REITs的税收政策及税收规则处于空白阶段，面临着法律缺位、无法可依的问题[7]。根据我国现有的税法框架，REITs还面临着双重征税的问题。REITs不仅需要缴纳土地增值税、城镇土地使用税、房产税、营业税等各项税收，在收购和转让房产时，也需要缴纳资产转让所得税，REITs分红后投资者还需缴纳个人所得税。这些都在无形中阻碍了REITs的发展，税收政策的空白己成为制约我国发展REITs的一大障碍。

3搭建与REITs融资配套的法律框架

3.1完善当前的信托登记机构分散模式

关于信托登记机构的设置，国内理论界和实务界有两种不同的思路:一种为统一模式，即设置统一的信托登记机构；另一种则为分散模式，即根据信托财产种类的不同而分别设置信托登记机构。结合我国信托业发展的实践，分散登记的模式更加符合当下状况。因为目前信托登记制度的缺失给实践带来了极大的不便，如果等待统一登记模式的实现，则势必耗费许多时日，导致信托实践的发展停滞不前。在分散登记模式的设定上，可以分清主次，步步推进，主要是“信托行业一些亟需的财产登记事项，比如土地登记和股权登记，有关主管部门可以先制定完善这些财产登记具体规则，以此解决信托业实践中的现实需要”。当然，为了避免目前财产权登记状况中的弊端，在各个登记机构增设信托登记业务时，应当将各类信托财产的登记机构进行明确的划分，不再导致出现目前土地权利和房屋权利登记重复和交叉的情况。

3.2调整信托业投资准入门槛

纵观国内外有关REITs的立法，各国或地区纷纷对REITs的组织结构、资产要求、募集对象、股权结构、收入要求和红利分配等方面作了明确的法律规定。在募集对象方面除了对私募型REITs有严格的限制外，其他类型的REITs都采取最低限额规定。通过把大额的房地产投资经REITs变成小额的证券投资，让广大中小投资者分享房地产项目商业价值带来的丰厚收益，实现“藏富于民” 的目的。我国中小民间资本投资者有投资房地产的迫切需求，降低REITs投资门槛，能够为中小投资者提供投资机会，通过房地产资产经营团队的专业化管理，可以使其分享房地产项目丰厚的增值利润，也有助于分散和化解房地产金融系统风险[8]。

3.3明确公租房REITs收益凭证法律属性

REITs是根据房地产资金信托原理发展而来的，一种房地产投资权益证券化的房地产产业投资基金。从根源来说REITs是一种房地产资金信托，目前有学者称REITs是资金信托和财产信托的结合，从法律行为的目的来看，在以房地产作为信托财产的情况下，房地产所有人(持有人)委托信托机构对房地产进行专门的经营管理，以期获利。在以房地产作为出资形式的情况下，房地产所有人(持有人)更多的是希望将手中的房地产物业进行套现或兑现，以获取货币资金进行其他活动。只有将REITs界定为一种房地产资金信托，才能将REITs的本质定性为一种房地产产业投资基金，因为投资基金是根据资金信托发展而来的。REITs作为金融衍生品的一种基金类型，应尽快通过立法的形式将其纳入证券法的调整范围。

3.4将公租房优惠政策上升到法律层面

保障性住房的特殊性使得项目的收益率偏低，为符合我国保障性住房REITs发展的需要，应尽快建立针对REITs的税收优惠政策，提高项目的收益率，激发投资者的积极性，刺激 REITs 的发展。

在中国境外，80%的房地产投资靠税务驱动，20%靠投资理念驱动。税务驱动是值得提倡的，因为通过税收优惠，各方面的投资公司都能出来进行大量的投资活动，REITs是第一个受惠的。在美国，REITs与其他信托产品一样，如果投资信托公司的收入绝大部分分配给受益人的话，投资信托公司是不需要缴税的。同样，在我国，随着税收制度规范，若REITs得到税收优惠的支持，会有良好的发展前景。由于REITs基金对于我国房地产业的发展，甚至对整个国民经济运行都起着积极的推动作用，有必要出台这方面的相关法律法规、条例，对REITs实行税收优惠，以鼓励其发展[9-10]。

3.5完善房地产信托信息披露制度

证券在市场流通的显著优势是信息的高度透明，这有助于合理保障投资者的利益。相关部门应该要求运作机构按照上市公司的标准，定期披露公共租赁住房REITs的盈利能力、财务状况、管理水平以及风险控制等相关信息，接受广大投资者和相关监管部门的监督，为公共租赁住房REITs的发展营造良好的市场环境。

〔参考文献〕

[1]李正伟,马敏达,马智利.有限合伙型REITs在公租房中的应用研究——以重庆市为例[J].经济体制改革,2013(2):143.

[2]杜箔栩,胡轩之.不动产投资信托研究[J].政治与法律，2000(3):56-57.

[3]李智.房地产投资信托(REITs)法律制度研究[M].北京：法律出版社,2008.

[4]汤淑梅.信托登记制度的构建[J].法学杂志,2008(6):138.

[5]李国平，李德峰，乔志敏.房地产投资信托研究的进展[J].国际金融研究，2009(4):92一96.

[6]谢怀拭.票据法概论[M].北京：法律出版社，1990.

[7]王浩.我国房地产投资信托基金(REITs)法律制度困境及对策研究[J].财经理论与实践,2013(3):123.

[8]邱思萍.民间资本投资房地产投资信托基金法律研究[J].河南科技大学学报，2015(3):106-107.

[9]邓启峰.新加坡REITs(房地产信托)的发展与借鉴[J].中国房地产金融,2008(2):68.

[10]张彦春,丁传明,李香花.保障性住房REITs发展路径研究[J].中南民族大学学报,2012(2):119.

收稿日期：2016-03-07；修改日期：2016-03-14

作者简介：叶云岭(1990-)，男，安徽铜陵人，华中师范大学硕士生．

中图分类号：F830.593；F293.35

文献标识码：A

文章编号：1673-5781(2016)01-0128-03