维修资金缺位，公租房如何养老

陈淑云　唐将伟　李嘉

摘要：公租房建设作为一项民生工程，在我国保障房建设体系中占有重要地位。公租房维修资金作为公租房的“房屋养老金”，其筹集、使用管理对公租房能否成功运营起着极为重要的作用。针对当前我国公租房维修资金缺位的现状进行分析，并结合国内外管理经验，对公租房维修资金的筹集、使用管理、续筹提出了相应的建议，以期推动我国公租房的健康、可持续发展。

关键词：公租房，保障房，维修资金，民生

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2015）09-0050-54 收稿日期：2015-07-12

1 引言

近年来，随着国家住房保障体制不断发展和完善，保障性住房尤其是公租房建设都取得了较大的发展。公租房依靠政策和制度的相对优势，在整个国家住房市场里面所占的比重不断加大。数据显示，2010年全国新建公租房约40万套，约占590万套保障房任务的7%；2011年全国新建公租房约220万套，占1000万套保障房任务的22%；2012年全国新建公租房约230万套，约占700万套保障房项目的33%；2013年全国城镇保障性安居工程建成470万套、新开工630万套；2014年全国城镇保障性安居工程计划新开工保障房700万套以上，基本建成480万套。可以预见，在我国城镇化迅速发展以及城市高房价压力背景下，公租房作为政府的一项重大民生工程，其建设规模还将继续扩大。

房屋专项维修资金有“房屋养老金”之称，其作用不言而喻。公租房一旦投入使用，就面临着一系列后续的维护和修缮工作。公租房的可持续发展，维修养护是其中一个关键环节。日常维修养护可以通过物业市场化解决，但房屋主体和大型设施设备更新改造、维修该如何处置？目前，我国公租房维修资金设立仍然是一片空白。实地调研中，物业、运营中心都表示，保修期满后的维修问题将会成为大问题。

2 公租房维修资金的现状及问题

2.1 公租房维修资金设置仍然空白

2010年国家发布了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，体现了国家对中低收入群体住房问题的高度重视。此后国内各大城市开始加快了公租房的建设，四年过去了，尽管北京、上海、广州、深圳等大城市对发展公租房进行了一些规章制度的修订，制定了公租房的准入要求和租赁期限等内容，但是对公租房维修资金的规定始终是一片空白。无论是从国家保障性住房制度建设层面还是地方公租房实施层面，公租房维修资金似乎都没有引起政府足够的重视，公租房维修资金制度建设严重滞后于公租房的实践。

2.2 公租房维修资金设立的紧迫性

从2010年公租房相关政策在全国实施以来，大批公租房已经在全国范围内投入使用。随着公租房建设进度的推进，政府的工作重点逐步由建设初期的土地供应转为后期的运营管理。根据国家相关规定，房屋建设维修有五年过渡期，过渡期内出现质量问题，由开发商负责。过渡期结束以后，物业区域内公共部位和共用设施、设备的“大整修”事项由业主缴纳的房屋维修资金来解决。一旦公租房五年过渡期结束，公租房公共部位、公用设施、设备出现问题，就会涉及到维修资金的使用。这同当前公租房维修资金一片空白的现状形成尖锐的矛盾。公租房建设作为一项保证中低收入人群住房的民生工程，其后期的维修保养管理是政府公共服务职能的延续，管理的好坏直接关系到人民群众的日常生活质量及其对政府的满意程度，关系到社会的和谐稳定。因此，加快公租房维修资金的制度机制建设显得十分必要且紧迫。

2.3 公租房维修资金来源存在争议

公租房维修资金制度之所以迟迟未能建立，很大一部分原因在于公租房维修资金的筹集上，即钱从何来？就普通商品房而言，业主拥有70年产权，根据国家规定，住房维修资金应该由业主支付。而公租房的租户作为承租人，对公租房房产并没有产权，产权的所有者是各级地方政府。由于公租房建设作为一项非盈利性民生工程，本身就给地方政府带来一定的经济负担，尤其是在当前地方政府财政危机加剧的背景下，地方政府当然不愿意再拿钱补充公租房维修资金的缺口。然而，在当前市场力量参与公租房建设的机制不成熟情况下，公租房维修资金空缺问题究竟该怎么解决，仍然是困扰公租房制度向前发展的一个重要问题。

3 关于公租房维修资金问题的建议

3.1 资金来源方面

公租房由政府投资建成，其产权属于政府，那么政府应该是维修资金的承担者。由于公租房的建设具有社会保障属性，其盈利性小，资金回笼周期长，导致在当前社会民间资本参与公租房建设的积极性不是太高。尤其是公租房建设刚刚起步，在各种市场力量参与机制、利益合理分配机制还不够成熟的情况下，政府可以通过三种途径来获取公租房维修资金：公租房建设资金中的一定比例来弥补维修资金的缺口；公租房出租的租金收入抽取一定比例补给维修资金缺口；财政预算划拨资金补贴维修资金缺口。

同时，政府应该加快公租房建设中市场各方力量参与公租房融资的制度和运行机制设计，早日实现公租房建设资金和维修资金来源的多元化。

3.2 资金使用管理方面

公租房维修资金的使用管理主要涉及到维修资金的日常使用和保值增值两方面。一方面，公租房维修资金的日常使用需考虑如何使维修资金公平、高效地使用在公租房的公用部位、公用设施设备的维修养护上，防止在使用过程当中被侵占和挪用。另一方面，公租房维修资金作为一笔流动性强的巨额现金流，如何防止这笔资金贬值，变成呆钱、死钱；如何利用其投资功能实现增值尤为重要。

3.2.1 采用“以政府为主导，以物业管理企业和租户为基础，以市场第三方力量为依托”的管理模式

目前我国商品房的物业维修资金事实上存在3种管理模式，即房地产行政主管部门代管，物业管理企业代管以及业主委员会自管。房地产行政主管部门代管模式下，一般先由购房者按照规定向售房单位缴交维修资金，在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位再将代收的维修资金移交给房地产行政主管部门。物业管理企业代管模式是在业主委员会成立后，经业委会同意，房地产行政主管部门将维修资金移交给物业管理企业专项代管。业主委员会自管模式是在业主大会成立后，由业主大会及业主委员会管理住宅专项维修资金。三种模式尽管模式选择有差异，但共同之处都是以产权主体为导向的。因此，公租房维修资金的使用和管理也必须坚持以政府为主导的管理模式。

同时，还可借鉴发达国家和地区的丰富经验。我国香港地区的物业管理引入保险机制，公共地方设施的保险由物业管理公司依照大厦公约的规定购买。新加坡的物业管理采用物业管理公司与承担维修保养项目相互分离的模式。即物业管理公司通过招标或委托方式与市镇理事会（或称业主委员会）签约，只承担管理型业务，包括日常的监管、制定年度维修保养计划，待售维修保养费以及维修保养工作的代理招标工作，并不承接工程业务。具体的工程业务由业主委员会发包给维修专业公司。

我国公租房的共用部位和共用设施设备的维修养护也可以参考该模式，政府可以和国内大型国有保险公司进行合作，对公租房的公共部位和公用设施、设备的维修养护进行投保，政府提取部分维修资金作为保险金。一旦公租房公共设施出现问题，由租户委员会和物业公司协商反映问题，在保险公司的参与监督下，政府通过招标签约方式发包市场第三方维修公司进行维修。整个过程中物业公司只是协助维修公司而不参与维修资金的使用和分配，避免维修资金被其侵占、挪用和乱用。同时政府也可以分摊风险和减轻财政负担。因此，“以物业管理企业和租户为基础，以市场第三方力量为依托”能够实现在政府主导下的有效补充和互动。

3.2.2 维修资金的保值、增值作为公租房维修资金管理的重要环节，其经营好坏直接关系到维修资金能否为公租房后期维护提供稳定有力的资金支持

公租房维修资金同普通商品房维修资金一样，对安全性、流动性、变现能力要求较高。因此，按照《信托法》有效实现房屋维修资金的保值增值必须满足公租房维修资金资本运作的基本要求：安全性高，风险性低，流动性强，随时变现，使用方便。参照这一要求，综合我国当前资本市场、金融市场发育不够成熟和完善、投资渠道不够畅通的现状，公租房维修资金的保值增值可以探索投资信托资金、购买国债、新股认购等一些风险较小、收益稳定、安全性较高的投资渠道，以保障公租房维修资金收益稳中有升。

3.3 公租房维修资金续筹方面

公租房的出现使住者有其居，也必然导致租户“临时”居住带来其维修成本的上升。作为房屋的“养老保险金”，公租房维修资金的续筹问题也是一项长期课题，筹资渠道的持续畅通对其后期使用和管理有着重要意义。国家应该未雨绸缪，完善对公租房维修资金续筹的立法工作，规定国家每年抽取一定比例的建设资金持续不断地补充到公租房的维修资金里面来。以此来确保公租房维修资金的来源能够多元化、常态化、持久化。

3.4 减轻公租房维修资金需求压力方面

扩大公租房物业管理的覆盖范围和管理质量，减轻公租房大修对维修资金需求的压力。众所周知，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。如果将公租房日常物业管理范围扩大到如供暖、煤气、自来水管道设备等方面，则公租房房屋主体和大型设施设备的更新改造、维修的需求就会相对降低，公租房维修资金的压力就大大降低。

3.5 控制公租房质量方面

可以考虑延长公租房建筑物保修期来减轻政府维修资金压力。日本的房屋维修资金包含在房价中，采取“开发商包揽”方式。开发商全程负责房屋维修并承担所有的修缮费用。这样的制度设计避免了开发商在建设阶段偷工减料，在要求其承担巨额维修开支和巨大后期责任的过程中，“倒逼”前期建设施工质量，形成了良好的制度效应。目前，我国相关法律规定建筑质量保修期为五年，五年之内建筑质量出现问题，由开发商负责。我国政府虽然没有对公租房开发商全程负责房屋维修并承担所有修缮费用进行强制要求，但是可以考虑延长房屋质量保修期，以此来减轻政府在公租房“大修”时的负担。

4 结束语

我国公租房建设已走过五个年头，作为政府一个新的保障性住房探索方式，不可避免会出现诸多问题。公租房维修资金作为其中一个重要方面，其问题的解决当然不可能一蹴而就。本文对公租房维修资金问题的探讨也仅仅是一个阶段性、局部性的浅薄认识，瑕疵在所难免，至于能否对公租房维修资金问题的解决有所裨益，还有待于实践的检验。我国公租房维修资金的制度设计和建设还处于探索阶段，有待于在实践探索中进一步发展和完善。

参考文献：

1.陈淑云 范钦.公租房的后期管理问题及其解决方略——以武汉市为例.城市问题.2014.9

2.颜芳芳.新加坡和我国香港保障性住房物业管理的经验与启示.科技与企业.2012.1

作者简介：

陈淑云，华中师范大学经济与工商管理学院教授，房地产发展研究中心教授，研究方向为房地产经济和城市经济学。

唐将伟，华中师范大学经济与工商管理学院硕士研究生，研究方向为土地资源管理和城市经济学。

李嘉，华中师范大学经济与工商管理学院硕士研究生，研究方向为土地资源管理和城市经济学。

基金项目：

国家社科基金项目“公共租赁住房后期管理研究”（12BGL101）；教育部新世纪优秀人才支持计划项目“我国住房保障体系优化与运行机制创新研究”（NCET-13-0814）。

Abstract：As a livelihood project，the construction of public housing plays an important role in our social housing system.Public housing maintenance funds，as the“Housing pension”of Public housing，its raising，use and management plays an extremely important role for public housings successful operation.This article points out the absence of public housing maintenance fund，combines with domestic and international management experience，then puts forward some suggestions in raise，use，management，and continue to raise of public housing maintenance fund.We hope it will promote the development of our public housing healthly.

Keywords：Ublic housing，Security housing，Maintenance funds，Livelihood of people

李求军/责任编辑