沈阳市公租房供给与需求差异对策研究

骆远婷++李延++罡庄严

[摘要]文章以沈阳市公租房为研究对象，发现公租房供给过程中存在与需求不匹配的现象，包括区位需求不匹配、配套设施供需不同步、居住条件供需不对称、管理方式与效率不满足需求等，分析其中的原因，并给出相应的建议供政府部门参考。

[关键词]沈阳市；公租房；供给与需求

[DOI]1013939/jcnkizgsc201621175

公租房作为有别于廉租房、经济适用房的一种新型保障性住房，中央政府制定的公租赁房政策是利民的，由于不能明确要求地方政府在哪建设、怎样建设等，地方政府在执行政策过程中，拥有很大的“自主权”，完成住房保障工程，有时会停留在“量”的指标上，以数量保障需求，来解决中低收入者的住房问题。当前，沈阳市快节奏地、大面积地建设公租房，但供给数量仍十分有限，数量仍然难以满足受众需求。自2014年，廉租房与公租房并轨运行后，公租房的保障作用越发重要，建设公租房就越要注意供给与需求的差异，充分发挥有限公租房的保障作用。

1概念界定

现阶段，公共租赁房与廉租住房并轨，经济适用房的建设力度逐渐缩减，公共租赁房的建设转为重点。公共租赁房简称公租房，是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的新型保障性住房。租赁期限一般不超过5年。已享受廉租住房实物配租和经济适用住房政策的家庭，不得承租公租房。2012年7月15日施行的《公共租赁住房管理办法》。现普遍将新就业无房职工、稳定就业的外来务工人员等保障对象归为“夹心层”，买不起商品房也买不起经济适用房的群体，长期扎根于城市，却面临严重的住房问题，公租房的供给为“夹心层”提供了一种选择，虽然公租房充当着过渡性住房，但对缓解中低收入者的住房压力有着很大的作用，也有利于社会稳定、经济发展。

2沈阳市公租房供给现状

沈阳市在加快公租房建设的步伐，逐步完善了住房保障政策措施，不仅建设公租房，而且发放一定的租房补贴，帮助贫困低下收入家庭解决了住房困难。

根据沈阳住房保障网沈阳住房保障网http：//syszfbzcom数据统计，沈阳公租房近年的供给情况可归纳为以下五个方面的特点：①建设规模扩大，保障家庭数量多；②实物供给由经济适用房为主过渡到以公租房为主；③公租房以补贴形式供给逐年大幅度增加；④拓宽公租房的来源渠道，初步建立住房保障与房地产市场销售互动通道；⑤同批次公租房项目完工进度不一；⑥公租房申请者范围扩大，现主要解决本市中低收入住房困难的家庭、外来务工人员、大学毕业生以及在沈无房的科研单位的科研人员及官兵的住房问题。

经过走访调查，发现公租房存在的问题有：交通不方便、通勤时间比较长、周围配套设施不健全、户型不合理、申请手续复杂、物业管理不合理、审核监管不严、申请到住上等待时间比较长、房屋建设质量差、安全措施不到位、银行等商业网点少、缺少路灯楼梯灯等。这些问题正是公租房供给与需求不匹配的表现，公租房供给数量不能满足受众需求，如果供给与需求不匹配程度大，有限的公租房没有满足租户需求，那么投入的资源未得到充分利用，公租房的保障作用也未真正发挥。

3公租房供需差异分析

31区位需求不匹配

目前公租房分布整体上“均匀”，但这种“均匀”是以地价为导向，并未基于申请者的需求，这种选址易使公租房郊区化，需要新建配套设施。造成需求匹配存在差异主要是因为公租房附近交通不便利。具体来说，通勤公交车数量少，投入不足。沈阳市公租房位于城市郊区，居民可乘坐地铁或公交车出行，一般公交车线路少、公交车数量不多，如丽水新城只有一路公交车，四路私营载客车（售票员按路段售票）。从站台乘客及当地居民调查访谈得知，公租房附近乘车拥挤在公租房建立之前就存在，每到上班高峰期、假期，乘车排长队、车内十分拥挤。随着沈阳新区的建设与发展，人口增加，公租房的区位需求越发激烈。其次，由于地铁站口与公租房之间路段设施不完善，居民更多是选择公交车出行，距离公租房最近的地铁站口到公租房路段两边路灯少甚至没有路灯，有的地面坑洼（丽水新城），虽然地铁营运时间比较长，但是夜行不方便，这些影响着居民乘坐地铁的出行便利性。

32配套设施供需不同步

配套设施建设跟不上公租房的建设，配租入住一两年，租户仍然就医不方便、孩子就读远、超市购物不便利。究其原因，主要是政府重视不足、资金不够、规划不完善。首先，政府对公租房配套设施建设重视不够，有的地方政府思想上将公租房经济效益放在首位，认为建设公租房投资大、回报率低，导致公租房资金投入不足，使得配套设施建设与公租房主体建设不同步，配套设施完善工作比较慢。其次，在建设公租房之前未做好资金与配套设施建设的规划，现阶段采用招商招租形式建设配套设施，但是依靠投资商对教育、医疗、商业服务设施等投资是“远水解不了近渴”，企业更多是出于经济利益投资，一方面公租房选址偏远，消费受众面窄、人数少，另一方面消费水平受收入影响程度大，即使政府提供相应的租金优惠，商业者也犹豫投资公租房配套设施建设，因此，公租房规划、选址很重要，转变企业投资公租房配套设施建设思维。

33户型供需不对称

户型单一是造成公租房房屋户型供给与需求匹配存在差距的主要原因，沈阳市公租房主要提供两室与单室两种户型（如图1所示），据沈阳住房保障网上公布的数据，在配租过程中，由于单室户型细细长长且没有阳台，在配租过程中，单室户型往往剩余比较多。两室户型虽然能基本满足租户需求，但是不能满足多人口家庭的居住需要。图1沈阳市公租房户型

34管理方式与效率不满足需求

公租房政策的执行效率，直接影响着租户有效需求能否得到及时满足，公租房供给与需求匹配上存在时间差。主要原因分为：①政府管理：一方面申请过程手续复杂，办理时间长。在申请过程中，申请者主要依据社区宣传，缺少关于具体申请程序的宣传，同时又受申请者自身条件限制，如知识水平不高、不会网络申请等；另一方面公租房申请流程、审核时间长，导致办理时间长，最终使得申请到入住等待时间长。②物业管理：物业部门权责不明确，服务不到位。一方面与相关法律法规的缺少有关，另一方面与审核物业公司资格有关。有的物业领导有调换房屋等权力，并利用权力谋私利，致使租户深感不公平，一些物业管理费定价不合理，租户相关需求得不到保障。

4加强公租房供需匹配对策

41优化区位布局

首先，基于需求选址。政府建设公租房，受限于财政资金的投入，要使有限的供给能有效地满足申请者的需求，公租房选址要科学化、合理化、民意化。民意内涵民智，民意关乎民生，重视民意，在了解租户的居住需求基础上选址。相关部门可以在申请者填报材料的时候进行需求调查，并仔细做好记录以及数据统计。将租户期望居住地点与现在居住或工作地点标识成重心，利用重心法选择相对集中的区域，确定区域之后再根据区域内地价高低选择地价相对低的地方，根据申请数量合理在区域内建设公租房，避免摩擦性供需失衡。

其次，增加公共交通服务的投入。政府需要加大公共交通服务设施投入，改善目前的公租房周围交通不便利现状，可以增加通勤公交车数量，保障正常通勤需求，缩短等候时间，或者增设新的公交车线路，或者原有线路增加公交车站点，或者给予私营公交车补贴，降低私营公交车收费，也可以增设专门到地铁口的公交线路与公交车。

最后，改善公租房到地铁口的道路设施。要解决地铁“最后一千米”问题，先要修建出站口到公租房的道路，修平路面坑洼处，增设出站口与道路两旁的路灯。规范地铁口附近停车场所，加强地铁口停车安全，有利于居民选择骑自行车或电动自行车到地铁路口，缩短其通勤时间，如果随便在路边停放，不仅影响市容，也容易丢失。通过规范停车场所、增加停车安全保障、完善道路设施，地铁出行的便利性将会大大增强，居民出行更加便利，公交车载客压力也会减轻。

42加强配套设施建设

首先，政府要重视公租房建设，转变数量保障观念，树立需求保障理念，依据社会保障理论，政府是保护伞，建设公租房应是社会效益放在首位，而不是考虑财政投入大、回报率低，其实，公租房未来回报率未必低，政府应站在长远角度考虑，未来公租房的保障对象中有很多是城市化进程的入城人员，公租房周围完善的配套设施能够带动周围土地的增值，促进经济的发展，未来的回报率大。

政府重视公租房周围配套设施建设，要加大投资力度，长远规划。在公租房选址时，可与配套设施完善的小区相邻（如图2所示），提高周边配套设施利用率，如果周边配套设施不能满足租户需求，可增建配套设施，也可与开发商共建配套设施，公租房与商品房共享周围的配套设施，大大减轻政府建设配套设施投入。

图2配套设施规划

完善的配套设施能够带动该区域的土地增值，促进经济的发展，产生新的就业岗位。相邻小区周围需求增加，能够吸引投资商进行配套设施开发，提供相关配套服务。

43户型多样化

打破单一的两种户型结构，在规划设计公租房时，根据需求情况，合理分配各种类型房屋数量，适当增加多房间的房屋。双室、多室供给数量增加，才能避免单室公租房剩余。在房屋设计上，邀请专家设计功能多样的户型，单室（如图3所示）能够通过再设计、再布置而改成两室，合理规划房屋面积，为房屋配有阳台。

图3公租房单室户型

44提高管理服务效率

首先，形成保障需求的相关机制。政府要完善与租户之间的沟通机制与反馈机制（如图4所示），租户诉诸需求缺乏正规、可行的渠道。政府不仅要在公租房建设前，收集民意，了解租户需求，将租户的需求作为做决策的重要参考，在申请者填写申请资料的时候，可填写个人对住房的需求，而且要在建设后、管理中提供反馈渠道，及时了解租户对居住的满意程度以及管理中的不足，分析政策落实与租户期望的差距，发现问题、解决问题，改进公租房存在的不足，为其他公租房建设与管理提供参考，如果租户的不满与意见长时间得不到解决，容易引起社会的不稳定，政府部门应联合小区物业，定期对租户进行民意调查。保障租户的需求得到有效落实还需要相应的法律机制，如物业管理的考核机制、住房调换机制等。

其次，加强物业管理队伍素质。政府部门应明确物业部门的管理权力，制定有关调换房屋的章程以及收费标准，规范物业以房屋调换谋取私利现象，物业部门应专人专责，建立责任追究制，减少租户心中的疑虑与担心。定期开展职业培训与思想、素质教育活动，建立管理考核制度，提高物业管理人员的服务理念、服务水平，进一步加强物业管理队伍素质，增强物业管理人员的责任意识，开通监督热线，鼓励租户参与监督、评价物业服务，提升物业服务水平。

最后，明确规范管理职责。政府应明确相关管理部门的权责，管理者有法可依，明确管理权责，租户有法可依，有处寻帮助。将服务的满意度纳入工作考核，促进工作人员提升管理服务水平。规范管理，能够提高工作效率，并且简化办理手续，从而缩短手续办理时间，切实做到为民服务。

图4沟通与反馈机制

总之，公租房有效满足租户需求不仅要在建设之前，收集申请者的需求与意向，立足于住户的需求规划公租房建设，而且要在建设与管理过程中，满足租户的交通便利、配套设施、居住条件等方面的需求。本文通过分析供需匹配差异及产生的原因，给出改进对策。随着住户需求的丰富、公租房的发展，公租房有效满足租户需求还需要形成机制，确保公租房能够有效满足中低收入者的住房需求，积极形成政府主导、公众积极参与的公租房建设与管理模式，促进公租房充分发挥住房保障作用。本文的研究缺少定量分析，对沈阳市公租房的供给与需求还需广泛的实证调查，深入分析。

参考文献：

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[2]吴琼，赵慧敏国外经验对我国解决低收入群体住房需求的启示探讨[J].理论观察，2012（1）：80

[3]杨瑛借鉴德国经验加快建设以公租房为主的住房保障体系[J].城市发展研究，2014（2）：77-80