农村“两权”抵押贷款创新研究

□鄢楚慧

农村“两权”抵押贷款创新研究

□鄢楚慧

党的十八届三中全会为农村“两权”抵押打开政策闸门，2015年以来“两权”抵押试点工作全面推开，为盘活农村资源注入了新鲜动力。本文针对“两权”抵押贷款面临的瓶颈和困境，探索农行深化“两权”抵押融资服务的创新路径。

一、开展“两权”抵押贷款的积极意义

一是深化“三农”服务的有力抓手。随着“四化同步”战略的深入推进，我国现代农业发展逐渐步入快车道，新型农业经营主体不断涌现，农业生产方式加快向产业化、专业化、集约化方向演进，无论是农业基础设施建设，还是农村一二三产业融合发展，都需要大量资金投入。而盘活农村存量资源、资金、资产，是满足农村资金需求的重要途径。开展“两权”抵押贷款，挖掘农村土地资源效能，解决农村市场融资难问题，是农业银行加大“三农”金融服务力度新的支撑点。

二是加快转型创新的重要实践。市场对金融服务的要求日趋多元化、精准化、高端化。农行在服务经济转型升级和供给侧结构性改革的同时，必须积极打造转型发展新模式。特别是在金融资源相对匮乏的农村市场，更要在产品服务创新上持续发力。“两权”抵押贷款是国家深化农村金融改革创新的重大举措，为农行加快转型创新提供了重要契机，通过“两权”抵押贷款的实践探索，可以开辟转型路径、积累创新经验、夯实发展根基。

三是拓展盈利空间的有利机遇。“两权”抵押贷款是国家在推进农村土地制度改革、加快发展农业现代化的大背景下推出的重大政策工程，旨在赋予农民更多财产权利，增加农业生产中长期和规模化经营的资金投入。据测算，农村土地经营权确权市场空间可达280亿元人民币，加上农村宅基地和农地使用权的确权，市场规模有望达到数千亿元。开展“两权”抵押贷款既是落实国家号召的客观要求，也是能够带来长期稳定收入来源的新兴利润增长点，具有广阔的市场前景和发展潜力。

二、“两权”抵押贷款面临的发展困境

一是“两权”抵押信贷产品体系有待完善。现有金融机构缺乏成熟的“两权”抵押信贷产品体系，往往在审批流程、贷款规模、利率定价、贷款期限等环节简单框套其他涉农信贷产品运作模式。此外，多数金融机构没有充分认识到“两权”抵押贷款的重要性，在市场参与深度、产品研发力度、服务配套程度等方面都未能跟上时代步伐，农地金融市场呈现“供不应求”的态势。

二是缺乏科学准确的农地价值评估机制。长期以来，由于农村土地仅仅在村民内部流转，因此缺乏可参考的“市场价格”，贷款行在评估用于抵押贷款的“两权”财产价值时也缺少专业资质评估人员和成熟技术，缺乏科学、规范、准确的操作方法和评估标准，农村“两权”的公允价值难以体现，制约“两权”抵押贷款的效用发挥。

三是抵押物处置变现难度较大。现行《物权法》、《担保法》、《农村土地承包法》等法律法规对“两权”权属识别、抵押交易、用途变更等方面具有诸多限制性约束条款，导致农村“两权”登记、流转、交易机制缺位，更缺乏必要的法律保障，抵押物处置面临较大客观困难。同时，在抵押物处置过程中，国家规定不得突破“农民利益不受损”这一底线，无法充分保障商业银行顺利实现债权，不利于调动银行投身“两权”信贷服务的积极性。

四是风险分担和补偿机制尚不健全。农业生产面临着较大的自然风险和市场风险，其弱质性决定了农业生产的高风险性，农业生产周期长、盈利能力弱且抵御风险的能力不强。“两权”抵押贷款不可避免地带有高风险属性，金融机构在开办此类业务时愈加审慎稳妥。尚未落地的担保和风险补偿机制削弱了商业银行开展“两权”抵押贷款的意愿和信心。

三、农行“两权”抵押贷款业务创新发展策略

（一）优选贷款对象。

一是加强市场调研。组建专门的“两权”服务小组和客户经理团队，发挥编外团委书记纽带作用，定期对区域内主要行政村摸排走访，通过细致的调查描绘“生态图谱”，制定重点客户名单目录。二是突出新型农业经营主体。重点关注从事经商、种养等经营产业的农户，加大规模化、产业化经营的农民专业合作社、家庭农场、专业大户等新型农业经营主体拓展力度。三是明确准入门槛。确保贷款对象具备农业生产经营管理能力、用于抵押的承包土地没有权属争议、依流转合同取得了土地经营权权属确认证明等。以是否有稳定的经营性收入作为第一还款来源为标准，精准定位信贷支持对象。

（二）灵活抵押标的。

一是以两地收益为抵押标的，以农村土地的租金、地上作物收入等流转收益为抵押物开展农村土地流转收益保证贷款，以农房租金等收益为保证开展农民住房收益保证贷款。二是将宅基地使用权转换为集体建设用地使用权，实现宅基地使用权的转让或抵押，开展农民住房财产权抵押贷款。

（三）精准评估价值。

一是细化制定评估标准。加快制定农村用地估价标准，对农村土地分类、定级、估价的各个环节明确具体规范细则。二是引入第三方机构。与专业中介评估组织机构合作，借力其独立的第三方市场化的农村产权价值评估体系，充分反映农村产权价值。三是发挥农村基层组织作用。加强与农村基层组织和村长、村支书等有威望人士的沟通，准确认定“两权”的真实归属、归属形成过程等情况，为准确评估价值提供第一手资料。四是加强专业队伍建设。精选业务能力强、综合素质高、信贷经验足的员工作为重点对象，加强“两权”抵押评估专业知识学习培训，理论与实操并举、“走出去”与“引进来”结合，打造“两权”评估领域的专家级人才队伍。

（四）创新业务模式。

一是提高产品针对性。立足农民土地用益物权的财产属性，设置专属的贷款利率、期限、额度等，匹配契合“两权”抵押贷款客户的多元化、个性化需求，最大程度发挥金融引擎作用。二是提高流程效率性。推广“分级调查、集中审批、高效运作”机制，借助互联网、云计算、大数据等新兴技术手段，优化运作流程，缩短融资链条，提高办贷效率。三是提高服务综合性。围绕“两权”抵押贷款核心，依托担保、保险、信托、基金等同业机构梯次建立合作联盟，构筑综合化金融平台，进一步拓宽融资服务覆盖面。

（五）严格风险管控。

一是加强风险监测。对“两权”抵押贷款客户进行层级细分，从贷款审批、发放到贷后管理全流程监控，定期开展风险排查，确保贷款用途、担保、还款来源等要素真正落地。二是打通抵押资产处置通道。在保障农户基本居住权、承包权、优先受让权和土地持续生产能力的前提下，探索采取贷款重组、按序清偿、协议转让、交易平台挂牌再流转等多种方式方法处置抵押资产。探索农村产权资产证券化，提高抵押资产流动性。三是推进政府增信机制。强化银政深度合作，争取政府风险补偿资金支持，在贷款发生违约或处置抵押权出现困难时，取得政府抵押物收购或贷款全额风险补偿兜底，提高风险抵御能力。四是参与信用体系共建。借助央行征信系统和农户信用评级体系，在信用户、信用乡镇和信用村的创建工作中发挥作用，对守信的农户在授信额度、贷款利率等方面给予优惠，推动形成诚信示范效应，改善“两权”抵押贷款信用环境。

1.吴琦.加快农村“两权”抵押业务创新［N］中国城乡金融报，2016－06－08（B02）

2.中国人民银行赤峰市巴林左旗支行课题组.破除农村“两权”抵押贷款制度“瓶颈”［J］当代金融家，2016（1）：120－121

3.江苏银监局课题组.加快推进农村“两权”抵押贷款业务试点工作研究［J］现代金融，2016（4）：3－6

4.谢敬.农地“两权”抵押贷款创新的实践与路径突破——以江西省赣州市为例［J］海南金融，2015（7）：39－42

5.高勇.农村“两权”抵押问题研究——基于我国部分省市的试点经验及启示［J］国际金融，2015（6）：22－27

（作者单位：农业银行镇江润州支行）