房地产企业资金使用及降低资金成本措施探讨

胡思祥

（郑州市郑汴开发建设有限公司 河南 郑州）

房地产企业资金使用及降低资金成本措施探讨

胡思祥

（郑州市郑汴开发建设有限公司 河南 郑州）

资金在房地产行业中是一项必须高度重视、流动性很强的资产，也是必须加强管理的重要部分。近年来我国房地产行业发展迅速，期间也出现了很多问题，因此，企业必须加强资金管理和成本控制，提高资金利用率，提高房地产企业的经济利益。本文将简述房地产资金使用现状以及降低资金成本的措施，希望能对房地产企业有所帮助。

房地产；资金；成本

一、我国房地产资金使用现状

（1）沉重的负债比例。周期长、所需资金量大、回笼慢等是房地产行业的基本特点，房地产企业也无法完全依靠自身企业的资金完成项目，因此就必须进行贷款。政府对房地产企业进行IPO和股权再融资的限制，房地产企业从银行负债贷款进行融资，致使房地产企业负担着沉重的负债比例。据报道，银行的贷款融资占了房地产开发资金的70% 80%，而房地产企业的资金缺口还在不断增大。债务比率的不断增加使得房地产企业面临着巨大的财务费用压力和资金风险。

（2）严重的资金积压。资金缺乏严重是房地产企业面临的一个方面，另一方面，企业不断增加对资金的无效占用，使得投入的资金未转化为有效产品流回企业，最后变成积压的产品，难以给企业带来经济效益。商品房作为商品卖不出去，企业就无法回笼资金，这就造成了房地产企业资金积压，企业也难以良好运行和发展。

（3）盲目的投资。由于前几年我国房地产行业发展迅速，回报率高，使得很多房地产企业只关注了眼前的高利润，而忽视了房地产行业潜在的风险和行业发展周期，没有预料到未来的困境。有的房地产企业在进行投资前没有进行科学合理的分析、评估，没有考虑项目所处的实际情况以及房地产行业消费趋势、市场供求情况等，仅在当前利益的驱动下，按照主观臆测，盲目进行投资，在这种情况下进行投资行为，难以得到预料中的回报，盲目投资也加剧了企业的资金缺乏问题。

（4）单一的融资方式。发展进程较慢的企业债券市场使得企业难以通过发行企业债券进行融资。且由于我国对企业规定严格，监管部门严格控制房地产企业上市，这让房地产企业特别是中小房地产企业想通过发行企业债券进行融资成为不可能。房地产只能通过银行进行短期或者长期贷款，这种情况下，企业难以融入资金进行良好运行和发展，也加剧了企业的融资风险和偿债压力。

（5）不完善的资金管理。房地产行业是近年来才得到迅猛发展的，我国对于房地产行业的资金管理还没有深入了解研究。一些房地产企业管理人员没有资金管理意识，没有资金成本管理、时间价值、利益等观念，使得房地产企业忽视了对资金的管理，如企业内部不明确的资金管理责任，前期开发拖拉，不过关的建设工程质量，延长工期，不完善的销售策划方案等等，这些直接影响了企业的回笼资金，加剧了企业资金短缺现象。

二、降低房地产企业资金成本的措施

（1）降低融资成本。房地产进行银行贷款时要考虑接贷款利率，尽量选择接贷款利率低的银行，且加强对融资放款前的调研、评估等费用的控制管理，及早归还解押保证金等不可用资金等，采取一切可以进行的措施降低房地产企业融资的成本。

（2）利用闲置资金增加收益。财务管理人员根据企业的管理以及风险程度并获得上级领导批准后可将暂时不用的资金进行股票、债券以及其他短期投资等增加额外的收益；如担心风险的企业可以经过专业的金融机构进行无风险投资，如协定利率、无风险理财产品等。如果企业暂时不用的资金主要来自银行，企业要对贷款资金进行投资得需要与银行进行沟通交流，不然反而可能会提高企业的融资成本。

（3）补偿银行的贷款利息。房地产企业有时会负担放贷银行因为自身需要而要收取的贷款利息，以资金监控费、融资咨询费等各种方式收取，这样房地产企业的资金成本就会上升。因此就必须考虑房地产企业土地增值税计算情况了。清算土地增值税可单独把涉及房地产企业融资支出中属于对金融机构利息性质的支出纳入扣除额，而其他的融资性费用也不能单独扣除，要按照纳入期间费用的固定比例扣除，由此可以减少房地产企业的资金成本。

（4）关联企业借款利息的影响。房地产企业在大量借贷关联企业资金用于项目开发前要考虑借款利息在计算土地增值税前扣除的问题。有些地方在实际情况中只允许按实扣除对金融机构的利息支出，关联企业的借款利息并不包括在内，其实质就是不允许扣除关联企业的借款利息。按照现行的相关法律，对于关联企业的资金还未有指定用途的，房地产企业可以通过委托银行把关联企业的资金放贷给房地产企业进行项目开发，其实就是先把关联企业的资金存入银行，房地产企业再从银行借出关联企业的资金进行项目开发利用。该做法虽然手续烦琐，且会增加少量额外利息，但可以帮助企业节约一笔土地增值税金。

（5）加强对资金的预算、监督控制管理。资金预算管理是资金管理的基础。完善的资金预算管理制度可以提高资金利用率，促进有效利用资金。财务部门在年初结合去年的资金使用情况和企业实际发展情况编制资金预算，并将预算执行到每一个部门甚至每一个员工身上，强化企业的资金预算意识，加强预算管理控制，避免盲目贷款和不合理存款等。同时，企业也要不定期地检查资金的使用情况，查看资金使用的日常报表了解相关情况，也要检查专项资金的使用情况，及时发现并解决问题。企业还要积极进行内部审计，审计和监督财务信息和经营业绩的真实性和合法性，加强对资金使用前、使用中、使用后的管理和控制，保证资金的安全以及合理使用。

（6）利用工程承包方进行间接融资。房地产企业确定项目工程承包方后，如暂时缺乏资金支付工程，可通过金融机构让工程承包方用保理应收账款、开具承兑汇票的形式给工程承包方或供应商开具承兑汇票，若合同约定要支付现金的，房地产企业在结算工程时应以工程款形式补偿给对方资金利息。间接融资的方法可有效地降低房地产的资金成本，及时弥补房地产企业项目开发的资金需要。

（7）支付部分项目利润，用工程承包方的 带资 建造形式承接，完成项目后可用部分产品代替资金支付给工程承包方。房地产企业想有效保障工程质量，且并不打算与承包方承担未来房屋的销售风险和利润分摊，可在工程完工后采取 随机抽取 的方式给承包方 交付房屋产品，采用房屋均价或略低于均价的单价进行交付；承包方可自行处理取得房屋产品，也可拖房地产企业进行销售，但承包方需要支付一定的佣金。房地产企业进行这种方式降低资金成本前要充分考虑到承包方的融资能力和销售房屋的溢价涉税处理方式等等，这样才能有效保证降低资金成本。

结语：加强对资金的管理控制可以有效提高房地产企业效益，因此，房地产企业要拓宽融资渠道，降低融资成本，增加闲置资金的收益，提高资金使用率以此来解决房地产企业资金短缺问题，并提高房地产企业的经济效益，促进房地产企业良好、健康的发展。

1.袁庆昆.新形势下房地产企业对强化资金链管理与对策的思考.2011年度中国总会计师优秀论文选，2012.

2.刘庆.房地产企业资金管理应用研究.兰州交通大学，2012.

（责任编辑：王文龙）