佳兆业绝处逢生

张佳竹

佳兆业，这家本已濒临破产重组的深圳房企，在2015年的最后一刻迎来“复活”的希望。2015年12月23日，佳兆业在深圳的最大项目解封，房源被锁危机一年后出现转机，债务重组也出现曙光，公司拟与境外债权人签订重组支持协议。此外，有消息称，它还获得300亿元贷款用于偿还债务。

业内人士称，房源解锁、销售恢复令佳兆业现金流枯竭的状态得以缓解，若重组方案通过批准，则意味着一年内经历了债务违约、房源被锁、收购要约甚至破产危机的佳兆业将奇迹般绝处逢生，走出危局。

但同时，佳兆业回归之路颇具挑战，业务结构调整、融资压力、新业务扩展等方面都充满考验。

房源解封现金流改善

2015年年末，佳兆业深圳前海广场、城市广场项目相继解禁，近700套房源由“司法查封”转为“期房销售”。佳兆业集团副总裁、深圳佳兆业董事长兼总经理李海鸣在接受媒体采访时表示，深圳佳兆业已逐步恢复正常运营，佳兆业城市广场3期将于近期重新启动销售。

“大量房源被锁是引发佳兆业危机的直接原因，如今这些房源解封，销售逐渐恢复正常，是它能转圜的重要因素。”协纵国际集团创始合伙人黄立冲表示，城市广场项目是佳兆业在深圳最大的一个旧改项目，其恢复正常销售对佳兆业近乎枯竭的现金流而言，不啻为一股清泉。

资料显示，深圳佳兆业城市广场位于龙岗区华为科技新城核心地段，占地30万平方米，建筑面积约180万平方米，集住宅、五星级酒店、超甲级写字楼、商务公寓、超大型商业MALL于一体，是佳兆业在深圳体量最大的项目，在2013年、2014年蝉联深圳楼市单盘销售冠军。

据佳兆业内部人士透露，城市广场首批解封客户已于去年12月末完成签约备案。这批于2014年底认购但未签约的客户以当时的原价继续完成签约备案，约2.5万元/平方米。1月9日，城市广场3期精装房源重启销售，共推出220套房源，当天实现销售九成，均价突破5万元/平米。

“公司位于深圳的两大项目恢复正常销售，意味着佳兆业深圳地区的债务谈判取得了重大进展，境内债务重组工作接近尾声，全面恢复正常运营在即。”佳兆业内部人士表示。

据记者了解，目前，佳兆业在广州、上海、苏州、杭州、武汉等多个城市的项目均已恢复销售。位于广州市黄埔区的佳兆业城市广场，去年10月全面解封并恢复销售，至今销售额已经超过4亿元。在上海，佳兆业城市广场也于去年9月底与中国银行达成债务重组协议并重启销售，至今销售超过6000万元，另一个项目佳兆业八号目前也已正常销售。而早一点解锁的佳兆业前海广场，于去年12月19日推出“解锁”后的首批房源，当天即被预订完毕，其均价突破7万元/平方米。

境内债务，银行施援手

被锁长达一年之久的房源得以陆续解封，其中最大的推动力当属境内债务谈判的成功。

2015年10月底，佳兆业与渤海银行就前海广场的谈判获得重大进展。作为前海广场的最大债权人，渤海银行同意对部分项目房源解封。

12月，有消息传来，中信银行已经为佳兆业集团部分深圳及异地项目进行了整体债务重组工作，提供约300亿元贷款助其解困。其中，100亿元用于置换深圳佳兆业城市广场的所有债务；100亿元用于置换佳兆业位于上海、杭州等地的8个优质资产项目债务；另外100亿元将作为佳兆业的后续开发贷款，这笔钱可使得佳兆业继续开发其尚未完工的项目，该方案也获得深圳市政府的支持。

对此，有业内人士表示，以佳兆业境内债务目前共涉资金479.7亿元来看，本次中信的资金额度占佳兆业境内外计息债务总额650.09亿元的73.79%。基本可以覆盖佳兆业境内债务。

“假如该笔300亿元贷款到位，佳兆业9个项目将得以盘活，其余项目的后续开发也将得到保证，预计佳兆业还能有几十亿元的利润，可用于盘活更多项目。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进分析。

此外，还有消息称，佳兆业数个旧改项目的村民过渡期补助近期也将全面发放，涉及资金上亿元。意味着对于佳兆业来说较为敏感的旧改项目，实际上已经恢复了正常的运作，项目也将继续由佳兆业主导开发。

“此前，佳兆业最大债权人中国银行允许部分佳兆业贷款展期，并允许佳兆业分期偿清债务。这其实是佳兆业企业价值被认可的表现。”严跃进认为，佳兆业过去补充低成本土地的重要方式就是参与旧改项目，后续可以尝试在一二线城市积极扩大土地储备，在原有的城市运营和旧城改造方面继续做大产业。

佳兆业官方消息称，公司各项目的债务重组工作都在进行之中，各项目重启销售的工作也在按计划恢复，现阶段与主要债权人的谈判进展非常顺利，政府对公司的重组工作给予了很大支持。黄立冲告诉记者，随着深圳项目陆续解封并带来现金流，佳兆业的债务重组阻力将大大降低，最困难的时期已经过去。接下来如果年报问题能尽快解决，股票复牌以及全面恢复销售也将陆续实现。

境外债务重组“有戏”

境内债务重组接近尾声，佳兆业开始加快境外债务的重组进程。

2015年12月24日，佳兆业就境外债务重组公告，提出3个建议方案供债权人选择，3个建议方案重点是将全部债务换新债，即“债换债”。重掌佳兆业的郭英成为此积极奔走，在香港多次与境外债权人进行沟通。同时，佳兆业方面委任在银行业务有丰富经验的集团副总裁万兵为集团首席财务官。

1月10日晚间，佳兆业发布公告称，公司与初步同意的境外债权人于当天共同签订了“重组支持协议”，佳兆业承诺根据协议所列条款在可能的情况下“尽快处理建议重组”。

为了获取更多境外债权人的同意，佳兆业于协议中承诺了一定的“现金同意费”，额度为其本金总额的0.5%-1.0%。值得注意的是，这份“重组支持协议”的截止日期为2016年2月7日，不难看出佳兆业迫切地希望在春节前能够完成境外债务的重组。

“此次重组支持协议的发布，意味着佳兆业试图通过一定的补偿去推动重组尽快完成。”克而瑞分析师房玲认为，只有与债权人达成一致，佳兆业负债情况才能进一步厘清，其去年的财务报告或许才能正常发布，而因债权人原因被封锁的项目才有可能尽快解封，对于佳兆业来说如此才是一个良性循环。

据《第一财经日报》报道，目前有超过半数的境外债权人已公开表示支持佳兆业的重组方案。在业内人士看来，佳兆业发布境外债务重组协议，说明其债务危机基本上已经渡过。更重要的是，此举可给予其他投资者以更大信心。

东山再起，道阻且长

作为一家上市公司，已经停牌9个月的佳兆业，目前仍然没有复牌迹象。

此前，佳兆业称其公众持股量不足导致停牌。而根据其2015年12月16日公告，佳兆业目前公众持股约为20.81%，仍低于港交所上市规定25%水平。

不过，从目前的情势来看，陷入困境一年之久的佳兆业“重启”的希望越来越大。但佳兆业想彻底回归正轨，还将面临业务结构、融资、新业务等多方面的考验。

公开资料显示，佳兆业于2015年前10个月录得总合约销售52.33亿元，较去年同期234.59亿元减少77.69%；总合约建筑面积约为86.38万平方米，同比减少62.53%；平均售价每平方米6058元，低于2013年的每平方米9760元以及2014年前11个月的每平方米1.02万元。

“佳兆业很多项目本身是比较优质的，所以渡过这样一个危机后，后续此类优质项目的开发和销售，能够促使佳兆业经营业绩得以较好地提升。”严跃进认为，要真正摆脱经营危机，关键还是要从经营模式的转型做起。“比如说，需要在新一轮投资过程中强化新产业的拓展，这是取悦投资者的重要方式。”

因此刚刚出现复苏迹象的佳兆业，开始向其他房企学习，尝试联姻互联网。

2015年12月26日，佳兆业与京东达成战略合作伙伴，利用京东旗下微联的智能家居优势，在深圳的佳兆业城市广场三期携手打造“智能生活体验馆”。

知名经济学者易宪容分析，从佳兆业事件可以看出，由于国外市场形势的变化、国内房地产市场周期性调整，以及房地产市场存在的政治性风险，现在已是国内房地产企业全面转型的时刻，否则国内房地产企业要走出当前困境并非易事。

业内分析认为，随着佳兆业企业运转走上正轨，销售额也会出现回暖，但要恢复到出事前正常水平仍是任重道远。从大环境来看，房地产行业不太景气，政策变数大。从企业本身而言，后续融资压力尚在，成本压力增加，投资和扩张都面临挑战。此外，佳兆业涉足新业务时间较短，解决团队建设、力量扩充等问题都迫在眉睫。