去库存元年

龚小锋

中国超过7亿平方米的商品房待售面积，使得房地产去库存成为当务之急，不只是业界广泛共识，去库存已被纳入2016年经济工作的“五大任务”中，并且提出了一套 “去库存”的组合拳。从今年开始，湖南和福建等地地方政府工作会议中陆续出台相关措施。

“全面刺激”难再有

庞大的库存数据使政府部门对于去库存狠下决心。国家统计局数据显示，截止到2015年12月末，商品房待售面积仍然有71853万平方米，比上年末增加15.6%，库存仍然在增加。

全联房地产商会执行会长任志强近日表达了自己的担忧，他认为关键是有大量库存还属于很难消化的部分。“以全国房地产一年近13亿平方米的销售面积来看，接近7亿平方米的库存并不算多。但问题在于，这其中有大量库存属于很难消化的部分。换句话说，只能炸掉，不会因为任何政策而消化掉。”

在“去库存”被明确为房地产市场政策的核心目标之后，有不少人士向有关部门建言，提出了一系列针对房地产市场的看法、建议和思路，其中不乏对房地产进行全局性刺激的思路建议。

不过，中国经济的最高决策层已将“全面刺激楼市”排除在“去库存”的政策储备之外。实际上，去库存政策主要针对的是广大三四线城市。而重点城市，尤其是北京、上海等城市的限购政策，短期内很难取消或大面积的调整。

2015年，一线城市的房价回暖较快。国家统计局新近发布的数据显示，2015年11月，房价涨幅最高的深圳同比上涨已经达到了44.6%，上海涨幅15.4%，北京涨幅9.6%，广州涨幅8.2%。

“从目前情况看，这个政策没有取消的理由。”近日，北京市住建委相关负责人表示，通州版的区域“限购”暂时不会放开，未来政策的调整要根据市场走势。

当前政府更希望用外科手术式的方式，解决楼市产能过剩问题，即实现“去库存”的目标。作为房地产主管部门的一把手，住建部部长陈政高表示，在2015年房地产市场企稳回升的基础上，2016年要推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，把去库存作为房地产工作的重点，建立购租并举的住房制度。

目前，住建部定案改进房地产调控方式的核心为“分城施策、分类调控”。这意味着2016年将不会出现统一的、一刀切的房地产调控政策，而是根据地方城市、不同房地产市场情况的局面，出台针对性的措施。

多地掀起库存歼灭战

与多地高攀的商品房待售面积相对应的是，多地在2016年初密集发布了一系列房地产去库存政策，包括对“新市民”购房通过补贴、减免交易环节税费等方面的手段，一场去库存“歼灭战”已经打响。

1月20日召开的湖南省住房和城乡建设工作会议指出，湖南省房地产市场去库存压力较大，有的地方库存消化周期达2-3年。针对此，当地提出了五条去库存措施，包括采用货币化安置方式推动棚户区改造，大力发展租赁市场，支持农民工进城落户，充分发挥住房公积金政策效应等。

福建省也将“去库存”作为今年房地产市场的重中之重。该会议提出，要制定有针对性的政策，积极消化库存。济南市也提出，今年将加大棚改、旧改货币化补偿安置力度，发展住房租赁市场，改善住房供给结构，多措并举加快房地产去库存。

值得一提的是，重庆明确提出了一系列减税措施，将加速楼市成交和库存消化。重庆则在日前出台一份新政策，对房地产企业所得税预售收入的计税毛利率由20%调整为15%，非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由3.5%调整为2%。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，目前各地在密集发布“去库存”政策，预计后续各省都将针对房地产库存出台不同力度的政策。中国房地产市场有望在今年一季度迎接一轮密集的政策宽松潮。

从供给层面来看，库存积压严重的地区将会进一步减少供地，此前中央已经要求房地产市场库存较大的城市，要控制土地供应节奏，调整土地供应结构，并可以对已出让地块的规划条件进行修改，从而确保不产生更多的潜在和新库存。

中国指数研究院常务副院长黄瑜进一步指出，楼市去库存的关键在于供需双向发力。对于房企来说，要积极撬动客户入市，主动蓄客、揽客、拓客的渠道营销成为房企发力去库存的关键环节。

引导人口与产业

为了积极化解房地产库存，中央经济工作会议已经提出了一整套化解房地产库存的“政策组合拳”。

总体而言，中央级别大政策大致可分为长效和短效两类，长效即以公积金组建住房银行，调整农村人口落户中小城镇政策等；短效即行政限制政策继续由收紧往扶持方向走，货币政策进一步放宽等。

其中，中央经济工作会议提出“鼓励房地产开发企业调整营销策略，适当降低商品住房价格”格外引人注意。相较购房补贴、降首付、降税、降利息、购房入户等内容，“降价”对普通老百姓买房更有吸引力。

不过，多数房企对2016年去化预期较为乐观，价格策略上，以价换量并非是房企首选。记者近日接触的各大房企中，没有一家表示会降价。而一些机构所做的调研，也仅有极少部分深陷三四线城市的企业表示存在降价空间。

张大伟认为，就目前情况来看，地方在去库存方面应该从两个方向下手。一是如何化解房地产库存量问题，二是产业配套问题怎么解决。没有产业配套的完善，没有人口的流入，去库存就只能治标不治本。

农民工已经被视为去库存的一大力量。通过加快农民工市民化，中央鼓励农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。

民生证券报告显示，从长期政策看，户籍制度改革有望进一步推动农民进城的购房热情，对库存较大的三、四线城市去化起到积极作用。短期看，有三个方面的政策放松值得关注：商贷首套首付比例还有下调空间；公积金使用率提升；减免税费及购房补贴等行政措施。

尽管从中央到地方去库存政策频出，不过，中国房地产市场环境今非昔比，楼市供求基本面基本平衡，即使有降准降息等一系列“救市”政策，也改变不了中国楼市“去库存”的基本现实。