楼市“相爱相杀”

龚小锋

“今年三万八，明年八万三。”这是位于北京南四环榴乡桥板块中冶·德贤公馆项目在2015年底打出的一次促销口号。这样的口号，在经受无数次惊涛骇浪的北京房地产圈已经见怪不怪了。

全城豪宅化，北京楼市进入存量房时代，顶豪突破20万元/平米，北京楼市已是一片红海。2016年，购房者与房子，开发商与豪宅，地价和房价，仍然要进行一场轰轰烈烈的“相爱相杀“。

五环成豪宅分水岭

曾几何时，北京五环一度被视为“城市别墅”的界限，也是刚需扎推的购房地带。从2015年开始，五环已经成为北京高端物业的分界线，五环商品房平均成交价进入“5万+”的时代，甚至六环都已显露泛豪宅的趋势。

自2013年开始，“面粉贵于面包”的高价地块频频出现，并且在2015年达到顶峰，土地市场“逢拍必火”，高价地逐渐向五环甚至六环蔓延，核心区域地块成交价更是屡创新高。北京三环已基本无新增土地供应，新晋西南三环外樊家村地王楼面价甚至高达7.5万元/平方米，预计未来房价高达“15万元+”。

2015年，北京豪宅成交量出现爆发式上涨。综合中原地产等多家机构统计数据显示，2015年单价10万元豪宅成交总量达到261套，创六年来历史新高。

豪宅的高数量成交，甚至使得一些开发商内部人士有些摸不着头脑。“去年初一直到三四月份的时候，都没人来看大户型，当时很着急，天天和公关公司谈策划想招数，到了六七月份，不知道哪冒出了一堆客户，后面感觉市场一下子打开了。”北京丰台某高端项目内部人士告诉记者。

无独有偶，通州一别墅项目负责人也表示，去年年初的时候做好打一场硬仗的准备，结果去年六七月份开盘后就轻松完成任务了。在他看来，出现这一情况的原因不少，其中就有逃离股市资金的原因。

进入2016年，纯新盘入市将使得北京豪宅市场竞争变得更加激烈。已经有不少房企人士透露明年公司旗下的高端项目将要入市，泰禾集团一名人士就告诉记者，明年西局的泰禾西府大院和丽春湖院子都将入市。

据中原地产研究部数据显示，2016年北京预计上市单价10万元以上的纯新盘大约有14个，包括昆仑域、中国玺、泰禾西府大院等老高价地项目，以及懋源的朝阳孙河乡西甸村地块、金茂和中铁的丰台南苑乡石榴庄地块、保利和首开的朝阳孙河北甸西村地块等新高价地项目。

二手房和商住“接棒”

北京的新房价格水涨船高。据中原地产数据统计，自2011年至今，想在北京5环内买一套“靠谱”的新建住宅，每年平均下来需要花的钱分别是450万元、482万元、560万元、600万元以及800万元。按这个趋势简单预测，2016年可能得花985万元，逼近1000万元门槛。

尽管上述数据不一定足够准确地代表所有情况，但北京普通住宅市场价格日益上涨、新项目位置更加偏远，这些确实是不争的事实。刚需和刚改群体只能主动或被动流向二手房及商住市场。

2015年是北京二手房市场的“春天”。根据链家研究院统计，2015年北京二手住宅累计成交量为198018套，较2014年上涨91.2%，全年网签量超过2010年，为近6年来最高水平。另据伟业我爱我家市场研究院统计，2015年北京二手房成交均价为38147元/平米，同比上涨5.5%，涨幅平稳。

2016年，二手房仍旧是刚需和刚改主要的置业方向。尤其对于刚改人群，一些大面积、次新二手房将是他们主要的置业选择。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，受多项政策利好影响，2015年北京二手住宅市场全面复苏，从全年市场均价和总量情况来看，“量增价稳”的特征十分明显。

在通州行政副中心开始建设，积分落户等利好政策影响下，通州区二手房市场在2016年还将小幅升温。胡景晖认为，基于严格的限购政策，2016年通州区二手房市场交易量和房价双双大幅上涨的可能性不大。

而对于地王频出是否会对二手房产生很大的拉动，业内人士表示不必过分忧虑。张大伟认为，二手房市场相对独立，不会受到太大影响。地王周边的二手房品质与地王上的顶豪项目不具备可比性，对于刚需和改善客群而言，购买二手房是较为理性的选择。

除了二手房外，曾经主要面对首次置业的刚需和投资客的商住产品也会成为刚改人群的另一选择。2015年，北京商住项目的市场热度远高于其他住宅产品。据亚豪机构统计数据显示，2015年1至10月，北京商住项目的成交总金额为290.17亿元，与去年同期相比大涨94%，几近翻倍。而同期的普通住宅成交金额的同比涨幅仅为34%，别墅也不过69%。

此外，从亚豪机构提供的数据显示，从2015年8月份以来，北京商住项目成交价格已连续4个月上涨，成交均价由去年8月的2.4万元/平方米涨到去年12月中旬的2.8万元/平方米。

胡景晖认为，商住房在新房交易中的占比还将继续提高。今年1月17日，北京住宅市场共有5个项目入市，其中就包括紫金长安、金地未未来两个商住公寓项目，以及龙熙旭辉·6號院一个商住别墅项目。

“红海生存”时代

2015年一系列政策刺激楼市复苏，北京市场出现了明显的回暖。目前北京楼市库存也在持续走低，可售商品房住宅只有6.66万套，相比2015年初的7.8万套减少了1万多套。而供应量则持续降低，进入1月供需比达到1：2。

北京市场开发商的竞争，尤其是豪宅项目开发商的竞争将更激烈，利润也将进一步被压缩。多数房企也纷纷表示，目前高端住宅集中入市，同质化现象严重，往往忽视了客户的体验，而造成品牌在诸多高端项目中失去了竞争优势。

郭毅表示，面对2016年激烈的豪宅市场竞争，单价10万元以上的豪宅项目在产品打造上都会不遗余力。如果能够控制好总价，就可以对位多次改善人群，从而扩大豪宅项目的购房需求，使得项目取得较好的销量。

在这种背景下，北京房地产企业将强者恒强，资本和资源为王的趋势越来越明显。近期，多家媒体综合克尔而瑞机构的榜单数据显示，首开地产以169.16亿元的销售额和64.77万平方米的销售面积，问鼎商品住宅金额和面积的“双料冠军”。此外，万科和北京城建在2015年商品住宅的销售大战中，无论是金额还是面积，均分列二、三位。

《新京报》列出的一份北京房企销售榜单显示，前十强房企2015年的销售总额达到1225.86亿元，同比上涨10.7%。其中国企央企数量占比达到80%，销售总额达到976.5亿元。

无论从开发商到分析机构，清一色认为北京未来房价上涨动力十足，不过，过去曾出现的价量暴涨的情况确实难以再维持了。

21世纪宏观研究院就认为，北京楼市成交不会出现显著增量。一方面，受宅地供应下行，北京的新房供应也将在2016年继续紧缩；另一方面，限购未松，购买力受限以及房价上涨，抬高入市门槛。再加之2015年楼市需求的集中释放，成交也不太可能出现大幅增量。