房企“老大”之争

龚小锋

进入2016年，房企两千亿阵营已经加至三个席位，百亿房企达到了三位数之多。房企的规模化竞争趋势越来越激烈。未来，如何在地价高企的一二线城市继续拓展，加速去库存，同时做好多元化转型，培育新兴赢利点，将成为近两年拉开差距的一大利器。

龙头之争加剧

2015年房企老大的交椅再度落到万科手中，而万科的销量远远拉开了绿地和恒大的销量。克而瑞信息集团发布的《2015年中国房地产企业销售TOP100》排行榜及企业公告显示，万科、恒大和绿地分别以2627亿元、2301亿元和2013亿元的销售金额位列前三。

排名前三的房企都已经突破2000亿元的销售规模，恒大则新进入“2000亿俱乐部”，根据其公告，恒大2015年全年的合约销售金额约为2013.4亿元，较2014年全年的合约销售金额增长53.1%。恒大借此成为开发商一线阵营中年销售额同比涨幅最大的一家。

恒大得以冲刺2000亿元，得益于2015年最后一个季度的翘尾效应。数据显示，其10、11、12月的月均销售额分别为258亿元、178.5亿元和289.5亿。尤其12月底，海南的超级大盘海花岛贡献了122亿的销售额。

相比之下，绿地则并没有完成在2015年初喊出的2800亿元的销售目标，实现合同销售金额2301.00 亿元，比去年同期减少4.4%，与坐实今年销售头把交椅的万科相差309亿元。

绿地今年业绩未达标，有多重因素。一名熟悉绿地的人士透露，绿地为了在2014年超越万科，透支了2015年的优质项目和货值，此外，绿地引以为傲的商办项目销售也并不理想。

在两千亿房企达到三家，千亿房企达到七家的背景下，百亿军团也大幅增加。根据中国指数研究院监测数据显示，2015年共有104家房地产企业跻身百亿军团，较2014年增加24家，销售总额共计3.5万亿元，市场份额已超40%。

品牌房企的全面向好，说明随着全国房地产政策的全面宽松，市场已经走出低谷。多标杆房企的销售均价从去年4月份起，已经连续上涨。富力也表示，一线城市项目的售价明显恢复。

房企规模化竞争日趋激烈。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，虽然千亿级大房企似乎并不刻意强调规模，但实际情况是，规模越大，越容易获得投资者的认可，对于企业融资、新业务的研发等都有积极利好，所以2016年龙头之争势必会加剧。

并购破解拿地难

近两年来，许多房企都制定了回归一二线城市的战略。2015年，龙湖地产拿下地块20余宗，均布局于一线及领先二线城市。龙湖地产表示，未来公司将继续聚焦一线及主流二线城市稳步扩张，提升对目标城市土地市场的精细化研究，提高存货的去化率水平。

在一线城市和热点二线城市重点布局的房企，2015年表现基本不错。龙湖地产披露，2015年，公司累计实现合同销售金额545.4亿元，超额完成全年目标，同比增长11.2%，再创历史新高，合同销售面积为424.3万平方米。

尤其在深圳市场，借助于房价飞涨，深圳的一批本土房企销售额大幅上升。如深圳控股销售额由2014年的74亿元一跃升至2015年的160亿元，同比上涨116%。

不过，中指院数据显示，部分百亿房企平均布局30个热点一二线城市，销售额最高城市贡献率均值达25%，过于集中的定位使其近年来始终面临增长后继动力不足的现状。

严跃进也指出，住宅市场进入白银时代，利润率持续下滑已成定局。千亿级别房企布局更均衡，相比之下，500亿级别房企押宝重点城市，一旦押宝失误将面临业绩快速下滑风险。百亿级别房企则有被逐渐边缘化的趋势。

对于未来的拿地难和地价高企的问题，不少房企近日都表示会加大并购方式拿地。“由于一二线城市地价比较高，未来泰禾会侧重通过并购合作等方式拿地，加速品牌输出和轻资产运作。”泰禾集团相关负责人对记者表示。

融创中国董事长孙宏斌说，如果说他有“诀窍”，那就是“在谈判的时候不要在意一两百万，而不是在拍地举牌时一个亿一个亿地加”。1月5日，融创中国在上海公布未来的千亿目标，计划到2017年底，公司年销售额突破千亿，同时表示将继续在二线城市寻找新的投资机会，并购将是公司未来获得土地储备的重要方式。

融创在2015年动作不断，5月拿下上海融绿，7月收购中渝置地成都7个项目，8月收购武汉美联地产旗下项目公司，8月底先后收购上海枫丹38%的股权和天朗位于济南、南京、成都的6个项目，9月又出手重组雨润。

2015年融创新增的土地储备中，超过64.4%的土地是通过并购方式取得，有意识地避开了竞争激烈的土地公开市场。截至2015年底，融创的土地储备达到了4427亿元，其中通过公开招拍挂获得的土地有1576亿元，通过并购获得的有2851亿元。

另一个并购动作较大的房企，非恒大莫属。恒大公告显示，去年年内已耗资400余亿元收购项目。先后取得三江航天地产、中渝置地股权之后，又从华人置业、中渝置地、信和置业等知名房企手上拿下多个大型项目。

2015年12月，恒大地产收购香港新世界的4个超大型项目，总建筑面积近400万平方米，总金额135亿元人民币，号称年度最大房企并购案。业内分析指出，恒大地产并购的核心目的在于拿地。

多元化决胜下半场

2016年，房地产市场注定会更加复杂，无论是政策层面，还是市场层面、融资层面都是如此。房企通过多元化努力拓展新的赢利点，其中包括“互联网+”、进军产业地产、做大养老地产、搭建金融平台、挖掘家装市场等。

多元化典型的如绿地，确立了大金融、大基建和大消费三大板块，金融方面定位“投资+投行”，意图获取保险、证券等全牌照，基建方面主要是地铁投资和上盖地块建设，消费更是包含了进出口商品、汽车、酒店、旅游等多个领域。

恒大又进军了保险业、大健康和社区O2O，并将文化、快消等业务陆续分拆上市；万达除了在电商和金融方面继续前进，更屡屡在国内和海外企业并购，数额越来越大。

“现在王老板并购的动作越来越大，上百亿都不在话下，有时和某贵宾吃个午饭，一项百亿合作就谈成了。”一名接近万达的人士表示，如今媒体也不容易见到他本人了，万达在国际上并购动作这么猛烈，逐渐有点看不懂了。

作为国内商业地产龙头，万达在2016年初向市场投放了一颗重磅“炸弹”：下调地产销售目标至1000亿元。对于此次下调销售目标，万达的解释是，公司将继续推进战略转型，房地产销售将不再是公司业绩未来的主要增长方向。

影视和体育受到了房企们的青睐，如泰禾、世茂、保利均设立了院线；足球的火爆和冬奥会申办成功则促使另一些企业更看好体育行业的发展，如万达、佳兆业等。

房企对大健康的探索主要集中在医疗行业。恒大、荣盛等均成立了自己的大健康业务子公司，世纪金源则是和专注科技医疗的赛伯乐联手，整合资源共同发展医疗事业。

不过，同策咨询总监张宏伟表示，不少房企通过“地产+X产业”概念拿地之后，仍然延续原来住宅市场的开发逻辑，将大部分开发的物业进行出售，扮演的角色仍然是开发商，而不是持有经营，转型做运营商。

“对于大多数试图转型的房企来讲，基本是摸着石头过河”，张宏伟表示，这些项目还基本上处于市场培育期，项目定位准确与否、运营成功与否目前尚是未知数。

恒大集团旗下多元产业在2015年也逐渐分拆上市，但多元化产业截至目前仍然未见盈利。不过，恒大对外仍表示对多元化业务的看好。恒大集团总裁夏海钧表示，未来三年公司计划在多元化业务方面的投入分别为20亿元、15亿元以及10亿元，并争取在今年开始实现多个产业的盈利和在3年后分拆上市。