京甲级写字楼“火得很”

曾慧娟

近期，多家机构发布报告显示，2015年北京甲级写字楼市场需求强劲，整体空置率继续走低，租金蝉联全国最贵之都，IT和金融类公司成为主要租赁企业。在核心商圈供应有限的情况下，望京、产业园成为写字楼租赁的新兴区域。

仲量联行认为，即便当前创业热潮有所冷却，且P2P行业的泡沫正被挤出，但由于整体环境向好，并不会影响这部分需求的延续。预计在2016年，这两部分需求仍将是北京写字楼市场的重要力量。

供应大、租金高、空置率低

高力国际的报告显示，2015年，中国主要城市的写字楼物业市场持续快速扩张，总面积近400万平方米的57个新项目落成，新供应量巨大。北京地区则有5个甲级写字楼项目于2015年完工入市，市场总存量同比增长6.6%，至约560万平方米。

高力国际发布的《华北市场年度总结》显示，截至2015年年末，北京甲级写字楼市场的平均租金同比上涨2.3%，每月每平方米达到331.6元。

“北京蝉联了中国甲级写字楼物业租金最贵之都。”高力国际中国区研究部董事谢靖宇说。尽管上海甲级写字楼租金同比增长高攀至9.1%，达到自2008年第三季度以来的峰值，但308.1元每月每平方米的租金仍落后北京。

尽管供应量大，租金贵，戴德梁行北中国区写字楼—企业服务部主管严区海向记者列出的数据仍显示出北京稳定、良好的写字楼市场现状：“就整体市场而言，尽管2015年北京写字楼市场新增供应较2014年全年上涨120%，但截至2015年第四季度北京全市甲级写字楼空置率依然只有5.1%，同比仅增加了0.4个百分点。”

从宏观角度来看，北京市统计局数据显示， 2015年北京经济增长放缓，前三季度全市生产总值同比增长6.7%，较2014年同期下滑0.6个百分点，而与写字楼需求紧密相关的第三产业生产总值同比增长8.1%，增速提高0.7个百分点，有力支撑了北京写字楼市场。

以北京为代表的中国一线城市写字楼市场发展兴盛，也成为投资人眼中的香饽饽。2015年录得4宗写字楼整售成交，其中，中国信达以人民币105亿元从国浩（中国）收购位于东直门优越地段的国盛中心，是北京近10年以来成交金额最大的整售交易。

“像北京、上海等一线城市都是投资人和投资机构偏爱的地方，2015年上海写字楼投资市场上就完成了654亿元的交易。”谢靖宇告诉记者，从内部因素来看，由于二线城市供大于求的现象严重，导致投资人转回一线市场，而外部因素则是近两三年，专注于投资中国房地产的国外投资人已完成人民币基金的募集，需要投入市场。

金融、高科技企业成租赁主力

北京写字楼最贵的区域非金融街莫属，达到每平方米每月人民币535.2元。2015年年中，世邦魏理仕研究部发布的《全球优质写字楼租用成本调查报告》中显示，金融街及北京CBD分列全球租用成本最高写字楼的第三、四位。尽管中国的经济增速有所放缓，在北京金融街，国内公司尤其是金融公司对写字楼的需求旺盛，加上未来三年供应有限，该区域的租金还将保持坚挺。

纵观2015年的市场成交，分行业看， 由于近年来P2P、理财等公司发展迅速，金融行业成为甲级写字楼租赁市场上最大的需求来源，占到全年总需求的34%。

但同时，由于其不稳定性带来的潜在风险，其中最为活跃的新兴金融公司也逐渐受到越来越多的优质项目业主的排斥。位于成熟子市场比如CBD区域的项目业主，对p2p借贷公司愈发谨慎。“尽管此类产业租户并不在北京甲级办公楼中占较大的份额，最近备受关注的一家大型p2p公司被调查的事件也让业主方提高警惕，特别是在当前不明朗的市场环境中。”

仲量联行的研究表明只有2.5%的甲级办公楼面积由500平方米以下的小型内资金融公司承租，其中包括p2p公司。另一大需求来源则是IT及高科技公司，占到全年总需求的25%。内资企业依旧主导需求，占到全年总成交的七成。

需求去中心化趋势明显

展望2016年，多家机构表示，写字楼新增供应量将翻番，预计一线、二线城市的空置率将有所攀升。

据戴德梁行的数据显示，今年北京整体市场将迎来近137万平方米的新增供应，其中核心商圈占55%，达75.8万平方米。戴德梁行北中国区研究部主管陆明表示：“假如整体市场大量新增供应短期内无法被消化，个别开发商可能会采用临时调整租金的方式来吸引租户，届时，全市平均租金或将继续小幅下滑。而核心商圈则凭借优越的地理位置，优质项目依然会受到租户的青睐，较高的预租率和较快的去化速度，致使市场供需相对平衡，租金预计将继续保持稳定。”

从市场动态方面看，在现有办公楼可租面积相对有限的前提下，核心商圈租金居高不下，加之近郊区域经济及基础设施快速发展，不少企业在考虑重新选址时，除了选择像望京、亦庄、丰台等新兴商圈写字楼外，价格较低的产业园区也成为他们的选择之一。预计将进一步加快写字楼市场的去中心趋势。

产业园区以大面积、低租金、优惠的政策、舒适的绿化环境等优越条件，已成为传统写字楼的主要竞争对手。另一方面，中关村大街老旧楼宇的改造升级，将释放约70万平方米的办公面积，主力租户主要定位在创新创业等新兴产业，中关村长期空置面积紧缺的压力将一定程度上得到缓解。

随着写字楼的大规模集中供应以及阿里巴巴等大企业的进驻，望京区域成为近年来写字楼租金上涨最迅速的区域。“最近五年时间，望京区域甲级写字楼租金已经翻番。”第一太平戴维斯相关负责人表示，截至2015年第四季度末，望京区域月均租金达到239.4元/平方米，“未来三年望京区域将迎来近48万平方米的新增供给，短期内激烈的竞争将导致租金和出租率出现下跌趋势。”