农地租约短期化的特点、成因与影响

林文声，王志刚

(中国人民大学 农业与农村发展学院，北京 100872)



农地租约短期化的特点、成因与影响

林文声，王志刚

(中国人民大学 农业与农村发展学院，北京 100872)

尽管农地租约短期化的负面作用十分突出，但短期租约却长期普遍存在。为此，从农地租约短期化的特点、成因和影响三个方面对国内相关文献进行了梳理。研究结果表明：农地短期租约具有分布范围广、所占比重大、多为小农户承租、用于种植短期作物等特点，其成因在于资产专用性、未来不确定性、地权不稳定性和交易不确定性；农地租约短期化具有提供生产激励、降低交易费用和保持合约灵活性等积极影响，但其消极影响也较为突出，主要体现在不利于保持和提高地力、影响农作物种植结构和降低农业生产率等方面。最后，本文对农地租约短期化问题的未来研究进行了展望。

农地租赁；租约短期化；长期租约；农业生产

学界一般认为，农地租约短期化不仅抑制土地长期投资，而且增加交易的不稳定性，还降低农业生产率和技术效率(Feng，2008)。因此，有些国家或地区甚至规定农地租赁的最低期限，比如比利时、法国、荷兰和西班牙的期限要求都不低于5年(Ciaian et al.，2012)。与之相反，虽然我国农地流转速度不断加快，农地流转比例从2008年的8.9%逐渐增加到2014年的28.8%①，但是农地租约安排大部分以短期租约为主。对中国2000年和2008年6省份1 160户农户的追踪调查表明，期限不超过1年的农地租约占47%，1年～5年的农地租约占43%(Gao et al.，2012)。

既然农地租约短期化的负面作用十分突出，那么，为什么农户依然普遍选择不稳定的短期租约形式？显然，在我国加快推进农地流转和新型经营主体培育的背景下，深化对农地租约短期化问题的理解，特别具有理论参考和实践指导意义。鉴于此，本文从农地租约短期化的特点、成因和影响三个层面对已有文献进行回顾和梳理。本文余下章节安排如下：第一节是农地租约短期化的特点，第二节是农地租约短期化的成因，第三节是农地租约短期化的影响，最后是结论性评述。

一、农地租约短期化的特点

至今，学界对农地短期租约的界定尚无统一标准。多数研究者认为，短期租约是代理人执行任务、实现结果并取得报偿的一个时间周期，其期限一般不超过一年(Bandiera，2007；刘文勇、张悦，2013；钟文晶、罗必良，2014)。与之不同的是，有的研究者将短期租约期限界定为三年之内(Damodaran，2014)，甚至没有明确阐述其期限(Awasthi，2009；Jin & Jayne，2013)。

一般而言，农地租约短期化具有如下四个特点：首先，短期租约的分布范围广。在世界范围内，特别是发展中国家，农业经营主体选择短期租约是一种比较普遍的现象。不同时代、不同国家或地区，都可以找到农地租约安排中存在短期租约的事实证据，比如北美洲、拉丁美洲、欧洲、亚洲、非洲等(Allen & Lueck，1992；Hurrelmann，2005；Macours，2014)。其次，短期租约所占比重大。对危地马拉韦拉帕斯、克萨尔特南戈、印度、埃塞尔比亚、肯尼亚等国家或地区的调查表明，农地租约安排中大部分是短期合约(Awasthi，2009；Beyene et al.，2012；Jin & Jayne，2013；Macours，2014)。再次，短期租约的农地多为小农户承租。Hurrelmann(2005)对1989～1998年、2003年波兰波兹南和谢拉兹的221户农户和37个大型农场的调查表明，短期租约主要在小规模农户之间进行，而中长期租约主要发生于农户与大型农场之间。与之类似，当前中国短期租约的承租者多为本村农户(Feng et al.，2010)。最后，短期租约的农地主要用于种植短期作物。Klein et al.(1978)、Teklu(2004)指出，短期租约安排的土地往往被用于种植一年生作物。与之类似，Bandiera(2007)对1870～1880年意大利锡拉丘兹的705份租约的研究发现，高达79%的短期租约的农地被用于种植谷物。

二、农地租约短期化的成因

根据已有文献，本文从物品属性、人地关系、交易环境以及交易关系等角度出发，将农地租约短期化的成因概括为资产专用性、未来不确定性、地权不稳定性、交易不确定性四个方面。具体如下：

(一)资产专用性

一般而言，如果具有专用性资产投资的交易方选择短期租约，将致使自己置于“被要挟”的危险(Klein et al.，1978)。换言之，如果农户已进行昂贵而持久的特定投资，将会选择长期租约来降低“被要挟”或“锁定”的风险；相反，如果资产专用性程度较低，则农户选择短期租约的可能性将会增加。已有研究表明，与农地租赁相关的资产专用性主要包括场地专用性、物质资产专用性、人力资本专用性以及社会资本专用性(钟文晶、罗必良，2014)，但是，只有灌溉投资(水泵、地下管道、水井以及其他固定在土地上的设备)等场地专用性和物质资产专用性才具有潜在的交易专用性(Allen & Lueck，1992；钟文晶、罗必良，2014)。提供灌溉技术投资的交易者倾向于选择短期租约而不是长期租约(Yoder et al.，2008)。

(二)未来不确定性

从乡土社会背景下特殊的人地关系的角度出发，对农村社会保障不完善、外出非农就业不稳定以及农户对未来风险不确定性的担忧，使得土地具有潜在的生存保障、就业保障和养老保障功能。外出非农就业的农户更希望农地租约期限具有弹性，以便随时收回土地(Xu & Tao，2004；Awasthi，2009；Tian，2012)。与之相反，当未来不确定性降低，进而弱化农户对土地的依赖程度，将有助于农户追求财产性收入而长期出租农地。已有研究表明，非农就业技能越强、拥有养老或失业保险，将有助于降低农户选择短期租约的可能性(徐珍源、孔祥智，2010)。

(三)地权不稳定性

一般而言，土地所有权变革和土地经营权调整往往造成地权不稳定，而地权的不稳定性使得农地租约多数是短期的。一方面，由于土地所有权不稳定，特别是“耕者有其田”(land-to-the-tiller)的产权变革，出租者随时都可能失去土地。土地持有者往往不愿意长期出租土地或仅仅选择短期租约，以此来降低其受到弱产权的不利影响(Shaban，1987；Bellemare，2009)。另一方面，土地经营权不稳定特别是土地调整频繁，造成土地租约期限无法超过既定的土地调整的期限。不仅如此，由于未能对地权形成稳定性预期，缔约双方倾向于选择期限不超过一年的租约(Keliang et al.，2006；Beyene et al.，2012)。

(四)交易不确定性

由于交易存在不确定性，农户担心租约期限较长容易产生纠纷，而农地短期租约有助于其随时“控制”承包地(卞琦娟等，2011)。不仅如此，交易不确定性使得专用性社会资本极大地影响农地租赁市场的交易性质。由于亲友间信任和较低的监督成本，使得亲属关系成为决定租约期限的强有力因素(Qineti et al.,2014)。已有研究表明，亲属关系等社会关系嵌入对农地长期和短期租约选择都具有显著影响(Beyene et al.，2012)，不仅能够为农户随时收回土地提供便利而促使其选择短期租约(Allen & Lueck，1992)，而且还能降低农地租赁的交易费用而促使农户选择长期租约(Kassie & Holden，2007)。

总而言之，在农村社会保障不健全、非农就业不稳定的情况下，未来不确定性使得农户不敢轻易长期出租土地。同时，在农地租赁市场发育和土地中介组织建设不完善的背景下，资产专用性、地权不稳定性和交易不确定性增加了农地租赁中的交易费用，从而使得农地租约期限选择与缔约对象密切相关。相对而言，在乡土社会背景下，亲友邻居之间朝夕相处、知根知底，信任、声誉机制和重复博弈约束着交易双方的行为，专用性社会资本有利于降低农地租赁中的事前、事中和事后交易费用。因此，农户选择短期内将农地租给亲朋好友，从而保证租约的灵活性又不失稳定性。相反，随着土地保障功能弱化和农地市场发育水平的不断提高，农地缔约主体呈现多元化(特别是出现规模经营的农业经营主体)，农地短期租约所占比重将会逐渐下降。

三、农地租约短期化的影响

农地短期租约普遍存在，定然具有其合理性。但是，已有文献同样指出，农地租约短期化的负面作用十分突出。本文主要探讨其在农业经济领域中的消极影响。

(一)积极影响

农地租约短期化的积极作用主要体现在提供生产激励、降低交易费用以及保持租约灵活性三个方面。首先，在提供生产激励方面，短期租约具有驱逐承租者的潜在威胁，从而激励承租者努力劳作(Johnson，1950)。其次，在降低租约解除的交易费用方面，选择农地短期租约更有利于租赁关系的解除，从而减少违约谈判成本(Chueng，1969)。再次，在保持租约灵活性方面，短期租约具有适应市场经济环境变化(比如租金价格变动)而调整租约条款的灵活性(Allen & Lueck，1992)；同时，出租者无须较长时间放弃自己耕种土地的选择权(Bandiera，2007)，特别是当外出务工的农户失业时，可以及时收回土地。

(二)消极影响

总体而言，农地租约短期化对农业生产领域与非农业生产领域两个层面产生消极影响。其中，农地租约短期化在保持和提高地力、优化作物种植结构以及提高农业生产率三个方面对农业生产具有消极影响，其对非农生产的消极影响则主要体现在减少地权安全性、降低租赁满意度、增加重新缔约的交易费用以及阻碍外出非农就业四个方面。

1.对农业生产的消极影响

在农业生产方面，农地租约短期化具有如下三个方面的消极影响：首先，不利于保持和提高地力，具体表现为持续耕作而不休耕、短期投入过多而长期投资不足。从短期来看，承租者倾向于最大化其短期农业利润，从而出现对农地不休耕、使用较多农业可变投入(特别是影响土壤质量的化学药品)等短期行为(Awasthi，2009)。显然，这容易形成掠夺性经营，不利于保持地力。从长期来看，租约短期化使得承租者没有充足时间了解特定地块、收回投资收益以及采用环境友好型技术或土地改良方案等，往往造成农业长期投资严重不足(Vuuren & Ysselstein，1986)。

其次，影响农作物种植结构优化。短期租约安排的土地主要用于种植生长周期较短的农作物，而很少用于种植多年生作物(Klein et al.，1978；Teklu，2004)。对1870～1880年意大利锡拉丘兹的705份租约的研究表明，只有8%的果树、3%的葡萄和柑橘种植在租约期限为一年的土地上，而种植谷物的占比则高达79%(Bandiera，2007)。

再者，降低农业生产率。农地租约短期化降低了农业生产率和技术效率(Feng，2010)。Li(1999)根据对河北省和辽宁省612户861块地块的研究发现，不同租约期限的地块的粮食产量具有1%的显著差异；与较短租约期限的地块相比，较长租约期限的地块平均每亩多生产粮食146斤(大约多了24%)。

2.对非农业生产的消极影响

农地租约短期化对非农业生产领域的消极影响主要体现在以下四个方面：首先，农地租约短期化降低土地使用权的安全性(Ciaian et al.，2012)。其次，农地租约短期化降低承租者(特别是分成制的农户)的租赁满意度(Bierlen & Parsch，1996)。再次，短期租约的转手率高，必定导致交易费用很高(Teklu，2004)。最后，短期租约为劳动力外出参加非农就业所提供的时间较短，不利于促进农村劳动力向非农领域转移(Bezabih，2009；田传浩、李明坤，2014)。

四、结论性评述

(一)已有研究总结

虽然农地租约短期化的负面作用较为突出，但是短期租约却长期普遍存在。本文对农地租约短期化的特点、成因和影响进行了梳理，得到了如下的结论：首先，农地短期租约具有分布范围广、所占比重大、多为小农户承租以及用于种植短期作物等特点。其次，农地短期租约选择主要受到资产专用性、未来不确定性、地权不稳定性以及交易不确定性的影响。再次，农地租约短期化有助于提供生产激励、降低租约解除的交易费用以及保持合约灵活性。最后，农地租约短期化的消极影响较为突出，不仅不利于保持和提高地力、影响农作物种植结构优化以及降低农业生产率，而且还降低地权安全性与租赁满意度、增加重新缔约的交易费用以及阻碍劳动力外出参加非农就业。

(二)有待改进的方面

已有文献从不同角度对农地租约短期化的特点、成因和影响进行了探究，但是，仍存在一些有待改进的方面。

首先，学界对农地短期租约的界定尚无统一标准。已有文献对农地短期租约进行划分的标准忽视了不同农作物之间内在的生长特性差异。事实上，不同农作物因生长特性差异而致使其生长周期各不相同。因此，对农地短期租约进行界定时，有必要对不同生长周期的农作物进行区分。不仅如此，与农地短期租约一样，未约定期限的租约同样无法为承租者提供稳定性预期，但学界鲜有对其进行研究和归类。刘文勇和张悦(2013)将未约定期限的租约纳入到短期租约中，其困难在于未约定期限的租约同样有可能是长期租约。而钟文晶和罗必良(2014)则将未约定期限的租约定义为无期限租约，以区别于短期租约，但是，从能否为农户提供稳定性预期的角度，将未约定期限的租约和短期租约进行合并的做法，似乎更加合理。

其次，农地租约短期化的成因在实证中可能存在内生性问题，主要体现在以下三个方面：其一，地权不稳定性与租约期限选择的内生性问题。地权不稳定性促使农户选择短期租约，但反过来，农地短期租约降低土地使用权的安全性。其二，专用性投资与租约期限选择的内生性问题。较多专用性投资促使农户选择农地长期租约，但反过来，农地长期租约促进农户进行专用性投资。其三，种植结构与租约期限选择的内生性问题。种植一年生作物便于农户选择短期租约，但反过来，短期租约促使农户更多地种植一年生作物。

再次，对农地租约短期化的经济影响缺乏系统性的定量研究。鲜有文献同时将自有土地、短期租约的土地、长期租约的土地以及未约定租约期限的土地在农业生产投入、作物种植结构以及农业生产率等方面进行系统性的定量比较分析。同时，已有文献往往忽视以下三种情形而大大削弱其研究结论的可信度：其一，简单比较不同租约期限的土地生产效率，进而认为自家耕种土地和短期租约的土地生产效率差距不大(如Awasthi，2009)，容易掩盖短期租约中存在掠夺性经营和地力耗竭等事实。其二，与自家耕种的土地相比，短期租约的土地的农业生产条件往往更差。由于未能厘清不同地块的土壤质量等内在差异，可能导致短期租约的土地生产效率损失被严重高估。其三，忽视了亲属关系等社会资本和声誉机制不仅有助于约束短期租约中承租者的机会主义行为，甚至还能促进其进行农业长期投资。

注 释：

①数据来源.全国农村土地承包经营及管理情况[EB/OL].农业部经管司、经管总站.

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责任编校：张 静，罗 红

2016-01-05

林文声，男，广东饶平人，博士研究生，研究方向为土地经济管理。 王志刚，男，辽宁开原人，教授，博士生导师，研究方向为产业经济。

F301

A

1007-9734(2016)02-0040-05