房屋买卖中房价涨跌产生的损失赔偿问题研究——从一起房屋买卖居间合同纠纷案说起

曾慧仪

（肇庆学院 政法学院，广东 肇庆　526061）

引言

实践当中，由于房价波动，经常导致发生一系列房屋买卖合同纠纷，如：房价上涨时，卖方毁约，买方索赔；房价下跌时，买方放弃买房，卖方索赔等[1]。对此，因各种情形产生的房屋买卖合同纠纷，以及房屋买卖纠纷中房价涨跌产生的损失赔偿问题便是本文的研究重点。本文以一起房屋买卖居间合同纠纷案作分析，再结合其他类型的房屋买卖合同纠纷案例进行讨论。本案例讲述的是：买方和卖方签订了房屋买卖合同；买卖双方与第三方中原经纪公司签订了房屋买卖居间合同，三方是居间合同关系。由于中原经纪公司的过错，导致买卖双方房屋买卖合同不能有效履行，买方起诉卖方和中原经纪公司，其诉讼请求是赔偿因房价上涨所造成的损失。下面将综合不同观点意见，从理论和实践两方面对上述问题进行分析。

一、案情简介与争议焦点

（一）基本案情[2]

买方江某、史某和卖方张某签订了房屋买卖合同；买卖双方与第三方中原经纪公司签订了房屋买卖居间合同，三方是居间合同关系。由于中原经纪公司的过错，未履行应尽的居间合同义务，导致买卖方房屋买卖合同不能有效履行，买方蒙受了巨大的房价损失。买方起诉卖方和居间人，请求：1.解除三方签订的房屋买卖居间合同；2.中原经纪公司赔偿因房价上涨所造成的损失；3.中原经纪公司返还中介费；4.中原经纪公司承担案件受理费。一审法院判决支持原告所有诉讼请求。中原经纪公司不服一审判决提起上诉，二审法院认为：一方面，中原经纪公司的上诉请求无相应的事实和法律依据；另一方面，一审法院认定的事实清楚，适用法律正确。因此，最终二审法院法院依法驳回中原经纪公司的上诉，维持原审法院判决。

（二）案件争议焦点

1.三方签订的房屋买卖居间合同的解除问题。前述案例中，由于中原经纪公司的过错，三方签订的居间合同不能有效履行，致使买卖双方房屋买卖合同不能有效履行，这种情况下怎么处理，此时合同的效力问题如何，笔者将在下文进行简单阐明。

2.由于房价上涨一方当事人要求损失赔偿问题。由于房价会受同一时期社会的经济环境、国家政策、物价水平、人口状况、居民收入等情况影响，因此会存在或多或少的波动，而房价上涨或下跌都会给买卖方带来一系列买卖合同纠纷和赔偿问题。换句话说，此问题可进一步延伸为房屋买卖中房价涨跌产生的损失赔偿问题。前述案例中，因居间人过错，三方签订的居间合同不能有效履行，致使买卖双方房屋买卖合同不能有效履行，买方起诉居间人并要求其赔偿房价上涨所造成的损失，法院予以支持。实践当中，因房价涨跌造成的损失赔偿存在着各种事由，如商业风险、情势变更、一方违约等。前述案例属于哪种情形，具体该如何适用，以及其他情形的适用问题，笔者也将在下文进行重点讨论与详细阐明。

二、因商业风险产生的房价涨跌损失的赔偿

（一）相关案例简介

在沈某诉上海市普陀区住房保障和房屋管理局城建的其他行政行为案中[3]，买方与房产商签订了房屋买卖合同，买方入住一段时间后房价下跌了，在此环境下，同样的房屋条件，买方的邻居购房的总价款比买方整整低了几十万，买方觉得自己买亏了。买方起诉房管局，请求房管局履行责令开发商向买方作出经济补偿的法定职责，由于房管局没此权利，法院以法无明文规定为由驳回买方的诉讼请求。

该案例与本文案例都涉及到因房价涨跌产生的损失赔偿问题。但两者又存在区别，该案例中，房价受市场因素影响下跌了，而房屋买卖合同双方当事人均没过错，合同是有效的，买方不能因此请求赔偿，此情形属于因商业风险产生的房价涨跌损失的赔偿。而本文案例中，由于居间人的过错，三方签订的居间合同得不到履行导致买卖方的房屋买卖合同也不能有效履行，居间合同因此被解除，此情形下买方可以请求居间人承担赔偿责任。两个案例都属于本课题研究范畴，上述案例房屋买卖中房价下跌产生的损失赔偿问题该如何处理，笔者将对此进行分析。

（二）商业风险对合同效力的影响

商品价值规律决定商业风险，这是一种正常的风险，也是市场规律的正常体现，商业风险包括价格过高，质量投诉，款式过时，商业机密泄露等多种情形，这种风险通常是可预见的，是能够由当事人自行承担的，并且由其自行承担并不会发生不公平的后果。

房屋买卖合同一经签订，即告成立和生效，也就是说，不管房屋是否办理了过户手续，都对合同双方当事人都具有法律约束力，合同双方当事人须遵从合同约定，切实履行各自的义务，任何一方不得随意变更或者解除合同。因此，一般情况下，买方买房后，房价的涨跌属于商业风险，这种风险自房屋买卖合同生效时起便从卖方转移至买方[4]。当然，这是以买卖合同成立和有效为前提的，因其他原因导致合同不能履行不在其范围内。

（三）因商业风险产生的房价涨跌不应赔偿损失

房屋买卖是一种市场行为，有交易就会有风险，在市场经济条件下，商品的价格会上下波动，其中也包括房屋买卖。如果买方要求卖方赔偿前后的房价损失，这属于合同法中的变更合同内容，即变更合同价格条款。根据《合同法》相关规定：在显失公平的情况下订立的合同；因重大误解订立的合同；在一方用胁迫、欺诈的手段或者乘人之危的手段的情况下，让对方违背真实意思订立的合同。对于上述几种合同，对方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。综上所述，应当明确几点：首先，房价的正常波动本来就是市场经济环境中的一种可以预见的风险；其次，卖方在市场条件下、合法范围内提高价格或降低价格销售房屋不是上述变更的法定条件；最后，房屋买卖合同的变更或撤销的判决或裁决主体是法院或者是仲裁机构，而不是买卖方。也就是说，这是因商业风险产生的房价涨跌造成的损失，除非有法律规定或者合同当事人有具体约定，一般情况下买方不能请求卖方赔偿因商业风险造成的房价损失，卖方也不应对此进行赔偿。

上述案例就是属于商业风险这种情形，房屋升值或贬值的风险随着合同的生效而转移，即风险由卖方转移至买方，此时，风险由买方承担，卖方不应赔偿买方房屋差价损失。

（四）小结

现阶段房价走势趋于稳定，商业风险在此环境下是比较常见的，值得我们重视。房屋买卖合同是非要式合同，只要满足以下几点：签订合同的双方当事人主体资格合格、内容合法，符合法律及行政法规的规定，合同一经签订便即告成立和生效。而依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，除非存在特殊情况，否则任何一方不得擅自变更或者解除合同。换句话说，一般情况下，买方不得以房价涨跌为由而要求卖方补偿房价损失，卖方也不应赔偿因商业风险产生的房价涨跌损失。

三、因情势变更产生的房价涨跌损失的赔偿

（一）相关案例简介

在杜某诉杜某某房屋买卖合同纠纷案中[5]，买卖方关系友好，双方签订的房屋买卖合同无明确约定条款，买方给付了大半的房款，卖方交付了房屋，然而买方已经入住多年但迟迟未给付剩余房款，10年间房价出乎意料地猛涨，此时买卖方碍于多年感情，均无法确定以签订合同时的房价还是以上涨后的房价给付房屋余款，这使剩余房款陷入履行僵局。卖方诉至法院，请求买方继续履行合同，最后法院对合同作出适当的变更，提高了应付剩余房款的数额。

该案例与本文案例都涉及到因房价涨跌产生的损失赔偿问题。不同的是，该案例是房屋买卖合同已经部分履行，因房价无法预料地迅速上涨给卖方带来了房价损失，卖方请求赔偿，此情形属于因情势变更产生的房价涨跌损失的赔偿。本文案例则是房屋买卖合同得不到有效履行，因房价上涨给买方造成损失，买方请求赔偿。通过对比，上述案例房屋买卖中的损失赔偿问题该如何处理，笔者将对此进行分析解释。

（二）情势变更及其对合同效力的影响

所谓情势变更，是指合同有效成立后，因合同双方当事人签订合同意志之外的原因发生了情势变更，导致原来的合同受到威胁，如果继续履行原合同，会对合同某一方明显不公平，因此允许变更合同或者解除合同。当然，这前提是发生在合同成立之后，全面履行之前的。

情势变更与商业风险都有可能给合同当事人带来消极影响，都可能由市场兴衰、物价涨跌、币值升贬等原因引起，但两者在本质上有着明显的区别。情势变更应当注意的是：要有情势变更的事实，这个事实应该是当事人无法预见的，往往是情事的变化出人意料、特别异常。如继续履行原合同，将会对一方当事人产生显失公平的结果，这恰恰都是与商业风险相反的。因此，情势变更原则需要司法权力的介入，通过变更合同内容或解除合同，在当事人签订合同的意志以外，重新分配双方在交易生活中应该获得的风险和利益，其追求的价值目标是公平和公正[6]。

（三）情势变更原则在司法实践中的适用

由于情势变更有一定的不确定性，法官的自由裁量权也相对比较大，容易引发不公平，所以，情势变更在司法实践中必须要有严格的适用条件。根据相关规定，首先，法院决定适用情势变更原则的，应当由高级人民法院审核，必要时应报请最高人民法院审核。再者，法院应当准确理解情势变更原则，严格审查案件是否符合情势变更的适用条件，对于价格波动较大的如房屋买卖纠纷合同，更要慎重适用。最后，情势变更必须是当事人无法获得别的救济的情况下才能适用。上述严格适用有利于防止情势变更原则被滥用，能够更好地平衡双方当事人利益。

一般来说，法院应当适用情势变更原则是通过变更或解除合同的方式来实现的。在符合上述严格的适用条件情况下，一种情形是：法院或仲裁机构认为继续履行合同也没有意义，或通过变更合同也消除不了不公平的结果，此时应以解除合同为宜。另一种情形是：法院或仲裁机构认为继续履行合同仍然有一定的价值，通过变更合同能平衡当事人利益，能在公平的前提下履行合同，此时应以合同变更为宜。

该案例就属于上述“应以合同变更为宜”那种情况。买卖方的合同已经得到部分履行，由于继续按当年合同约定的房价已不可能再买到市面上的房屋，解除合同或继续履行合同都会对买卖方不公平，也就是上述分析的继续履行合同是有价值的。因此，本案适用情势变更情形，通过变更合同内容，调整房价后继续履行，也即另一种赔偿房屋差价的表现形态，而该法院也适当的提高了合同中约定的房价，有效地解决赔偿损失问题，这种做法是合情合理的，最终也让纠纷得到彻底平息，当然，这都得符合情势变更严格的适用条件。

（四）小结

情势变更相对于其他情形来说比较罕见，在当今社会是很难再发生的，因如今房价趋于稳定并且是可以预见的，房价很少机率再出现像过去十几年前那么反复、不可预见的异常波动。虽然如此，这并不代表我们可以马虎应对该类案件，由于此类情形处理办法比较灵活，变更合同或解除合同都会给当事人带来不同影响，这需要我们深入了解案情并正确判断，因此我们仍要重视此类情况，这不仅对房屋买卖中房价涨跌产生的损失赔偿问题研究十分具有理论意义和实践意义，同时也丰富了司法实践。

四、一方违约情形下房价涨跌产生的损失赔偿

（一）相关案例简介

在上诉人钟某与被上诉人林某房屋买卖合同纠纷案中[7]，买卖方签订合同后，卖方表明不再售房，拒绝履行合同，买方诉至法院请求赔偿房屋差价损失，法院认为合同有效，因房屋价格上涨的事实确实存在，故法院支持了买方的诉讼请求。

相反地，在上诉人何某、张某与被上诉人沈某房屋买卖合同纠纷案中[8]，买卖方签订合同后，卖方拒绝履行合同，买方诉至法院请求赔偿房屋差价损失，法院认为关于房屋差价损失主张因无法律依据，故法院不予支持。值得注意的是，此案跟前述案件同样的事由和请求，也是同样的法院，处理办法却截然不同。

这两个案例与本文案例有相似之处，三个案例的买方都因房价涨跌请求赔偿房屋损失。区别在于，这两个案例与本文案例的“赔偿”意义不同，前两个案例是因买卖合同中的一方违约导致采取的赔偿措施，本文案例是买卖合同外的居间人的损害赔偿责任。另一方面，由于前两个案例来自同一个法院但判决结果却不同，正好可以形成鲜明对比，为什么在同样的法院中处理同类的案件会截然不同，上述案例房屋买卖中的损失赔偿问题该如何处理，哪一个法院处理办法更为合适，笔者将对此进行逐一解释。

（二）一方违约情形下房价涨跌的损失应予赔偿

违约责任是指不履行合同义务或履行不符合约定的一方所应承担的民事责任。违约责任以违约行为为前提，违约行为包括：迟延履行、债权人延迟、拒绝履行、不能履行、不完全履行等。而在房屋买卖纠纷中，这些违约行为随处可见，若存在违约行为，违约方很可能要承担违约责任，这其中也包括采取赔偿损失的措施[9]3。

实践中，很多房屋买卖合同纠纷都是因买卖方签订合同后，由于房价涨跌，买卖方对原来的成交价格不满意而拒绝履行合同而引起的。在房价上涨时，卖方要求买方加价不成，就可能诉至法院要求确认合同无效，在房价下跌时，则买方要求卖方降价，协商不成，则买方要求确认合同无效或者解除合同。在此情况下，进行履行利益的损害赔偿非常符合损害赔偿政策的选择标准。由于履行利益涵盖的范围比所失利益要广,因此，在房屋买卖合同纠纷中，房屋差价损失属于当事人所失利益，也属于履行利益，换句话说，赔偿房屋差价损失符合损害赔偿政策的选择标准，应成为法院支持对象[10]8。

根据《合同法》的相关规定，首先，不履行合同义务的一方当事人，或履行合同义务不符合约定的一方当事人，应当对另一方承担违约责任，这些违约责任包括：进行补救措施、继续履行合同义务、承担赔偿损失等。其次，如果对方明确表示其不履行合同义务，另一方可要求他在履行期限届满以前承担违约责任。最后，因违约给对方造成损失的，损失赔偿的幅度应该与所造成的损失相当，即以损失承担责任。可见，在一方违约情形下，因房价涨跌造成的损失，受损失的一方可以主张损害赔偿，不履行合同义务或履行不符合约定的一方应予赔偿。另外，在双方都违约的情况下，应当分别承担各自应负的责任，即以各自的过错承担赔偿责任。但是，若合同双方当事人在合同中约定了违约金，损害赔偿和违约金一般情况下不能同时适用，但是可以在两者之间选择高者适用。

上述两个案例和本文研究的案例的区别就在于，本文研究案例由于居间人的瑕疵履行导致买卖方房屋买卖合同解除，法院判决中原经纪公司承担过错责任，并赔偿房价损失，这里的“赔偿”是损害赔偿责任，并不是违约责任。违约责任如合同违约，属于合同法。损害赔偿责任体现在很多法律中，如环境保护法、侵权法，产品质量法等。违约责任是根据合同一方应该履行的责任但却没有履行；损害赔偿是对他人人身或者财产造成损害进行赔偿。因此，由于本文研究案例的居间人并不是房屋买卖合同一方的当事人，所以他承担的只是损害赔偿责任。而上述两个案例都是讲述买卖方签订了房屋买卖合同，卖方明确表明自己拒绝履行致合同解除，双方都是买卖合同的当事人，显然两个案例都属于违约责任的范畴。但法院只判了前一个案例赔偿房价损失，而后一个案例却不需要赔偿房屋损失，显然后一个案例法院判决有误，此案也应该参考另一个案件的判决办法，即应该赔偿房价损失。

（三）小结

生活中房屋买卖纠纷以一方违约居多，这是比较常见的，应引起足够重视。在此情况下，由于一方存在违约行为，这时违约方应承担违约责任，如果因违约行为给当事人造成房价损失的应该赔偿房价损失。同时，实践当中存在着大量因房价涨跌而造成一定经济损失的案例，但适用法律的条款各有不同，因此，房价损失赔偿问题要具体问题具体分析，而不能单纯地认为需要赔偿或者不需要赔偿。

结论

通过案例分析，分别总结了商业风险、情势变更、违约责任三种情形。因为房价波动是持续存在的，房屋买卖纠纷也会或多或少地存在。由于适用法律的条款各有不同，导致判决结果也不同，因此在各种情况下，应具体情况具体分析，本文的结论是：因商业风险产生的房价涨跌情形下，不应赔偿损失；在因情势变更产生的房价涨跌情形下，法院可以合理地变更合同或解除合同；在一方违约产生的房价涨跌情形下，违约方应予赔偿损失。

当然，法院面对不同情形的案例，要区分好各种情形，根据各种实际情况，准确地适用法律，这具有两方面的积极意义：一方面，可以更有理有力地说服当事人，保障当事人的权益。另一方面，不仅对房屋买卖中房价涨跌产生的损失赔偿问题研究十分具有理论意义和实践意义，同时也丰富了司法实践。另外，买卖双方应该保持交易生活中最基本的诚信，切实履行合同义务，提高风险意识，签订合同时可以适当提高违约金的数额，或者约定更多的违约条款，免得遭受更大的损失[11]3。

参考文献：

[1]佚名.房价上涨引发卖方频毁约[N].北京晚报，2007-08-29（6）.

[2]北京市第一中级人民法院民事判决书,(2012)一中民终字第6727号.

[3]上海市第二中级人民法院行政判决书,（2009）沪二中行终字第280号.

[4]王德山,姜晓琳.房价下跌时购房人差价补偿法律辩析[J].商业时代 2009(19)：9.

[5]上海市虹口区人民法院民事判决书,（2013）虹民三（民）初字第309号.

[6]王心禾.谁丢了我的购房资格[N].检察日报,2014-02-26（5）.

[7]北京市第一中级人民法院民事判决书,(2010)一中民终字第17403号.

[8]北京市第一中级人民法院民事判决书,(2012)一中民终字第2187号.

[9]李锐,朱耀宇,孙伟博.预售房就市涨价开发商违约赔偿[N].人民法院报,2015-03-02（3）.

[10]张莹.房产增值的信赖利益赔偿研究[D].沈阳：沈阳师范大学,2013：8.

[11]王继红,俞里江.房屋差价损害赔偿问题研究[J].法律适用,2009(2)：3.