清代北京房产市场研究的最新力作

倪玉平



·学术评价·

清代北京房产市场研究的最新力作

倪玉平

邓亦兵先生新著《清代前期北京房产市场研究》(天津古籍出版社2014年版)，系陈支平教授主编的《中国社会经济史研究丛书》之一种，全书共计31万字，对清代前期北京房产市场诸层面问题，做了系统、深入的综合研究，这在学术界尚属首次。

一

邓先生长期从事清代前期商品流通史研究，近些年来围绕清代前期政府在商品流通中的作用问题，发表了系列成果，学术积累深厚。仅据笔者的粗略统计，就有《政府职能在商品流通中的作用》(《北京社会科学》1999年第3期)、《对清代前期政府作用的几点看法》(《“政府与经济发展——中国经济发展史上的政府职能与作用”国际研讨会论文集》，2007年7月)、《清代前期北京房产交易中的问题》(《首都师范大学学报》2012年第4期)、《清代前期京城房产交易》(《中国社会经济史研究》2013年第3期)和《清代前期政府与京城房产市场》(《清华大学学报》2014年第2期)等文章刊出。这些先期发表的成果，在学术界取得了良好的反响，并为本书的写作奠定了坚实的基础。

全书除前言、附录和征引文献外，正文共计八章。第一章概要介绍清代前期的房屋状况，作者通过大量档案附带的房屋设计图纸，形象说明了房屋的结构、面积等细节，并指出“清代前期北京城市居民投资房产是一个消费习惯”。第二章为内外城住房分治，分析清代前期北京城的住房双轨制情况，内城旗人的住房是国有制，而外城商品房是私有制，即住房双轨制，这也是理解清代北京房产市场格局的基础，后文诸凡房屋交易、房价变化、相关价格、政府作用等的论述，无不由此特点衍生而出。第三章、第四章为房屋维护(包括受灾房与出租房的维护)，作者亦是通过翔实的档案材料，提供了当时诸多典型案例来加以佐证。第五章为房屋交易，指出清政府的房产交易政策多变，用行政方法解决市场问题，存在着很大的缺陷。第六章为房价变化趋势，详细分析了内城和外城房价长时段的变化趋势，认为内城房产市场为市场交换与非市场交换并存的二元结构，而外城房产价格主要由供求关系决定。第七章为其他相关价格，包括租价、房地基价、建房工料价格和建房成本等，其结论亦暗合了上一章的分析。第八章为政府作用，具体考察了政府与制度、市场、管理、交易、价格、人口、住房的关系，最终作者得出结论，清代前期房产市场价格运行有两个特征：形成房产市场交换与非交换并存的二元结构；外城房产“受供求关系的影响”价格“上下波动”。总之，清代北京住房市场的双轨制，虽然巩固了清政府的统治，但却阻碍了市场经济的正常发展。

全书写作沿袭了邓先生数十年来研究的一贯特色，即注重档案，史料扎实，罗列详尽，言必有据。契约是房产交易的成交合同，是民间文献的重要代表，其价值不言而喻，全书大量征引了清代前期北京房产相关的契约，尤其是藏于中国社会科学院近代史研究所图书馆的大量未刊清代房契。档案方面，该书对中国第一历史档案馆馆藏《军机处录副奏折》和内务府全宗中的《内务府奏案》征引最为详尽，其中《内务府奏案》为内务府大臣进呈皇帝的奏折、奏片及底稿或抄件，经批回后存贮于广储司的文件，近8万件，是第一手的珍贵资料，作者亦做了极为详尽的搜集。正是由于有了这些扎实的第一手史料基础，全书的立论才显得格外有说服力。同样正是由于有了坚实的史料基础，导致该书在解释活卖、绝卖、铺底买卖、典房与典房找价等问题时，就可以通过列举实例、对比论证，将枯涩的理论名词演绎的栩栩如生。

作者通过详细考证，进一步丰富了诸多历史细节，并纠正了一些旧说、陈见。例如，传统观点认为，清军进入北京城之后，“尽数圈占”内城房间。但是，作者经过研究，得出了“他们没有‘尽数圈占’内城房间，因为还有旗人‘与被圈房屋之人同居’，况且若八旗圈占了内城所有房屋，也就不存在原住民外迁南城了。”(见该书第33页)相信这一研究成果，将会对于重写清初北京城的历史，有重要的参考价值。同时，在作者的考证下，我们发现了这样一个有趣的现象，即政府干预与市场经济并行的情况下，出现了房价与房租价格负相关的现象。作者发现了这一情况，并通过分析内城外城房屋的房地基价格、建筑材料价格、劳动力价格等经济因素后，推测该现象的出现“可能与非经济因素对租价影响有关”(第196页)。作者进而通过对这一现象产生与消失的分析，得出了政府行政控制能力减弱与市场经济作用增强的结论。

图文并茂是本书又一大优点。以图证史是中国传统学术研究的优良传统。作者对本书所研究的范围有明确的阐释，并配有多种图样。相较于文字，图片、表格更具有直观简练、信息量大的特点，可以起到文字难以比拟的作用。作者在分析北京房屋状况时，就通过8幅房屋设计图纸，生动展现了清代北京房屋的建筑结构，较之用文字叙述专业的建筑学术语要简练很多，使得很复杂、专业的建筑专用名词跃然纸上，活灵活现。第六章在分析房价变化趋势时，又采用大量图表，直观反映出清代前期内城、外城的房价变化趋势，勾勒出历史脉络，增强了前后的对比性，给人一目了然之感。

附录内容也十分详尽，作者通过列举了顺、康、雍、乾、嘉、道六帝在位时期的外城卖住房资料摘要，以及这些时间出现的内城买住房资料与典房资料，得出清代前期政府对市场的管理“改典为卖，是不得已而为之”这一结论；通过列举了官员被罚入官房间情况以及官员受赏赐房屋情况，清晰地展示了政府对房产市场的控制情况；通过列举建筑价格、商用房、关厢铺面房等房屋的相关资料，有力地佐证了该书的最终结论。另外，附录影印了11幅“钱鑑先生惠赠自家房契”的照片，资料时间由光绪六年到民国十九年，纵跨整个清末民初，且为其首次发表，重要意义不言而喻，其中包括满汉文合璧的房契，尤为珍贵，不仅使读者得以领略房契的真实面目，更增加了本书的可读性。

附表主要为作者在研究过程中对原始资料特别是契约、档案的梳理和归纳，为正文提供了坚实的数据支持。全书351页，而附录达132页，约占38%的篇幅，可见资料整理之功力。这也将会是日后学术界进一步研究的基础。

此外，作者尤为重视前人的研究成果以及写作细节。如在分析清代前期北京房产市场的主要购买因素时，针对“投资”与“投机”的问题，作者就曾专门请教了南开大学经济系的赵津教授，以时间为标志，举例说明了清代前期房屋交易过程中的投机行为。在细节方面，作者更是事无巨细，一丝不苟，如在实际进行数据统计时，作者充分考虑到了当时的社会现实，既考虑到了银本位体制下白银作为贵金属的纯度问题，又考虑到了白银作为一般等价物与铜钱之间的兑换比率问题(第147页)，从而得出了更加真实可靠的结论。

二

该书还有以下几点鲜明的贡献。

其一是拓展了传统史学研究的领域。

传统的历史学研究，大致集中在政治史、经济史、军事史等领域，随着社会生活史的兴起，研究领域有了新的延伸，但很快又向两个方向发展，或是集中于吃喝拉撒等琐屑细节，或是集中于区域社会史、宗族史、历史人类学等研究。如何进一步拓展研究空间，仁者见仁，智者见智。邓先生另辟蹊径，将研究视角投放到房子上，别开生面。通过研究与百姓日常生活息息相关的房产市场、经济走势、与政府的互动关系、日常维护、抗震救灾等诸多面相，呈现出一幅清代前期北京城日常生活的整体画卷。这一研究，对经济史、社会生活史、价格史、市场史的研究，将会起到有益的推动作用。

作者广泛选用资料，从民间和政府两个角度共同探讨清代前期北京房产市场问题，在史料来源选择上有广泛的多样性。作者不仅大量使用官方记载和时人笔记，还别出心裁地使用了不同时期曾到访中国的韩国使节的见闻，如金昌业的《老稼斋燕行日记》、李押的《闻见杂记》等，颇具异域风情的描述，给读者以耳目一新之感。

其二是对经济学理论的熟练运用。

从清代前期房产的发展脉络来看，市场在价格机制的条件下配置住房资源，实行商品住房制度并不能完全适合，因为当时京城拥有近百万人口，总会有一些无房户，所以市场资源配置只能起到基础作用，还需要政府在其间发挥特定的作用，如控制人口、出租新房，或解决各级官兵的住处，或为不同经济收入的人群和外来人口解决居住场所。该书从经济学角度，利用大量民间房契和政府档案，详细探讨政府在房产市场中的作用，是历史学与经济学相结合的产物。

本书采用了经济学的研究视角，但却没有生搬硬套经济学理论。尽管作者熟知经济学理论，对书中涉及的种种经济现象均娓娓道来，分析得鞭辟入里，但却并未削足适履地套用。譬如作者在前言部分所总结的本书九大观点中，就蕴含着许多经济学原理，作者认为清代前期北京居民投资房产是一个消费习惯，并在后文指出了这种需求偏好的边际效应，作者并未生硬的直接叙述理论，而是将理论杂糅在实例中，使之更符合当时的社会背景。另一方面，作者重点考察了住房的所有制问题、房屋交易问题、房价变化趋势问题及其他相关价格问题。所有上述问题之中，尤以所有制问题和政府与市场关系问题最为重要。对于内城住房政府起主导作用，而外城住房市场起主导作用的原因，作者一针见血地指出核心是所有制问题。该书认为，内城主要是国有制，必然为政府主导分配；外城主要是私有制，必然以市场为导向，追逐利润。国有制的分配方式归根结底是违背市场经济规律的，它既阻碍市场经济发展，又受到市场经济的诱惑，不断侵蚀自身的基础，最终逐渐演化为私有制。

针对传统学术界关于“康熙萧条”、“嘉道中衰”、“道光萧条”等观点，作者亦给出了自己的全新解释。通过分析清代前期北京城房产交易的价格趋势，作者认为，直到嘉庆、道光时期，“北京外城市场上的高房价和高度繁荣的商业，则与此相反，不见萧条、中落”(第207页)。究其原因，正是由于清政府在北京推行双轨制度，严重扭曲了北京城房产市场的经济规律。但这种变化，无疑又会加深学术界对于以上定性概念的进一步思考。

其三是理论联系实际。

学术研究与现实关怀并不是一句空话。安居才能乐业，房子是人类生活的重要基础。清代房产是当时人们消费的主要商品，京城居民存储资金的方法不多，“投资渠道过于狭窄，买房还是最好的资产保值增值办法，所以投资房产已经是居民的消费习惯。”(第9页)直到今天，房地产业仍然是国民经济支柱产业之一，在我们的社会生活中具有举足轻重的地位。目前北京等各大城市的“高房价”更是困扰着大量人群，甚至成为影响社会稳定的一项因素，国务院也频发对房地产政策的调控，力图使房地产业更加平稳健康地运行发展。隐藏在这些现象背后的实质，无非是政府——市场关系及所有制问题。而通过该书的研究，我们可以发现，这些问题不是今天才开始出现，而是早在清代就已经存在了。该书认为，在清代北京，内城主要是住房国有制，政府行政命令起主要作用；外城主要是私有制，市场调节起主要作用；住房双轨制一方面受到市场经济的冲击和侵蚀，另一方面又对市场经济的正常发展起阻碍和限制作用。这一有关政府与市场关系的研究，自然可以为今天社会主义市场经济体制的发展提供有益的历史借鉴。

在书中第二章第一节第二部分，作者描写了政府对官员购房的一些要求与条例，并列述了五条禁止条例(第41页)，其中，“禁止‘一人名下，认买二三所’”、“禁止有人未扣完俸饷购买之房，就私行将房屋典卖，‘或竟拆毁变卖砖瓦木料者’”等规定，竟与时下的某些政策不谋而合，值得深思。在研究过程中，作者还发现，清代房产交易中存在着诸多问题，诸如阴阳合同、造假房契抵押借款等，针对这些情况，清政府又并未设立正式牙行(中介机构)，更没有正式登记的官房牙(经纪人)，这种不规范的私房牙、说合人存在，说明清代政府对房产市场管理滞后，跟不上变化的形势。总结这些经验，对于现今的房地产市场调控，有着积极的作用。

另一方面，邓书还肯定了清政府在城市规划方面所做的努力。她认为，清政府为了保护北京历史风貌，从保持街道、胡同宽窄的角度，提出了整治沿街房屋建筑、以肃观瞻的指导思想。尤其应该指出的是，“清政府对京城部分主要街道两旁占道的建章建筑，先购买，后拆除重建，并且将拆下的旧建筑材料，用于新房建设，同时，允许铺户搭棚经营，付给搭棚工本费，仍旧收取租金”(第11页)，这种处理城市化建设与历史文物古迹保护的手段与方式，值得学习和借鉴。

三

毫无疑问，不可能存在十全十美的著作，本书自然也存在着一些遗憾。

尽管作者搜集史料可谓不遗余力，但仍有部分重要史料因为各种主客观原因不能利用，这不得不说是一个遗憾。作者强调“清代前期政府首创北京住房双轨制”，显然是因为满洲因素起了重要作用，内城主要供八旗官兵及家属居住，外城主要供汉族原住民居住。如果能够从满洲因素出发做一些考察，或许还可以能够作为对“新清史”的一种回应与补充。

文章征引了大量的史料，方便了日后的进一步研究，但有些地方可适当加以分析，某些内容也可以通过表格的方式加以处理，以眉清目秀。目录编排方面，亦应该将图示放在大纲之后，而不是每章每节中间，导致直接冲淡了主题，让读者读起来不是很清晰。

熟悉邓先生的人都知道，邓先生曾经患过重病，退休之后却仍然坚持学术研究，而且成果斐然。早在2008年，邓先生《清代前期关税制度研究》(燕山出版社2008年版)一书出版，受到学界的广泛推崇，堪称清代关税研究的经典之作。一年后，邓先生推出《清代前期商品流通研究》(天津古籍出版社2009年版)论文集，收集作者关于清代前期商品流通方面最具代表性论文22篇，全面反映了邓先生数十年来学术研究的心得。而这本最新的《清代前期北京房产市场研究》，又开创了清代前期北京房产市场研究的全新局面。可以说，邓先生既创造了生命的奇迹，又创造了学术研究的奇迹。

我们期待着邓先生另一本新著的问世！

责任编辑：方英

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倪玉平(1975-)，男，湖北汉川人，清华大学人文学院历史系教授。