农村房屋买卖合同效力问题管窥

2016-02-02王玉婵

法制博览 2016年34期

关键词：房屋买卖效力房屋

王玉婵

蕲春县司法局，湖北黄冈 435300

农村房屋买卖合同效力问题管窥

王玉婵

蕲春县司法局，湖北黄冈 435300

我国随着当前市场经济的不断发展和进步，城市化的不断进步使得农民都会选择迁往城市中，而在这一搬迁的过程中会导致农村中的房屋出现空闲现象，当进行这些空置房屋的转让过程时，相应的就会出现一系列的问题。下面我们首先来看一下在农村买卖房屋时所存在的问题。

一、农村房屋买卖所存在的一系列问题

在目前农村进行房屋买卖的过程就是一方将房屋的所有权转交给另一方，而另一方根据合同上的内容支付相应的价款，这也是房屋买卖合同的定义。其中一方将房屋的所有权出售的叫做出卖人，而支付相应房款的则叫做买受人。我们在当前的农村房屋的买卖过程中，根据主体不同主要分为三种不同的种类。

(一)法律主体不同的售卖过程

这种通过本村内部的买卖主体双方来完成相应房屋的售卖是目前国家和法律所认可的，通过本村村民进行房屋售卖的过程本身就具备一定的申请宅基地的集体组织成员的身份，因此在一定程度上来说并没有打破国家和相关法律规范所规定的使用权的分配原则等。因此基于此，我国的政策对于这方面的房屋买卖是持赞成态度的，而且在实际的双方买卖过程中，只需要签订具有相关法律效益的合同，并且具有有效条件即可。

这种本村与外村进行房屋的售卖过程，在法律规范上来说，是不被允许的，因为我国的法律明确规定了在目前来说，农村内部的宅基地使用权是禁止向本集体以外的组织成员进行售卖和转让的，基于此，如果本村与外村进行相关房屋的买卖过程所签订的一系列合同，法律上也是不予以认可的，并没有较全面的法律效益。

最后一种是目前来说法律上明确禁止的，就是农村的房屋向城市中居民进行一定的售卖。我国在法律法规中以建议的形式对于城镇居民在农村中购买闲置房屋予以一定的严禁，从长远上来看，我国从政策上就禁止这种农村房屋向城镇居民进行售卖的问题。

上面这三种主要是以售卖主体不同来进行划分的房屋售卖，对于不同主体的房屋买卖过程，所签订的合同也不是不同的，而且在进行相应的纠纷调解以及判断合同的法律效益的过程中也是不同的。但是我们在进行房屋买卖的效力认定上应当一视同仁的来看待。

(二)房屋买卖政策制度上的矛盾

我国在目前的农村房屋买卖合同中的效力规定依然存在较大的问题。而国家和法律在这方面存在较大的问题很容易使的在实际的房屋买卖过程中产生一定的纠纷问题。而且法律规范的合同的效力往往具有一定的模糊和矛盾，在很大程度上限制了房屋买卖的现状。我们可以看出在目前有关房屋买卖的法律中，有很多内容都是互相矛盾的。在进行农村房屋的售卖过程中，《土地管理法》中有相关的法律法规明确的禁止农村房屋进行随意买卖的，而且如果要进行售卖一定要符合土地利用的总体规划的特点，而且要获得法律上的许可。但是在《土地管理法》中的其他法律规范中，又明确地表示农民可以进行农村房屋的买卖过程，这种模糊矛盾的法律规范在很大程度上损害了合同的效力。我们可以看出，在目前我国法律规范的农村房屋买卖的规范中，还是存在较多矛盾问题的，而且在合同上的法律效力的判断上，不同的土地法又有不同的解释，很容易在当前我国农村房屋售卖的民事纠纷中产生很多不必要的矛盾。

(三)农村房屋买卖存在一定的市场现象

在当前的农村房屋售卖过程中，我们可以看出不仅存在法律上的问题，而且在当前的实际农村买卖过程中还存在有市场的客观现象。在当前的卖方市场中存在很大的必要性，往往对于农村想要进行房屋的售卖大多都是向往城市的生活，要到城市中进行发展，而且还有许多是为了通过卖方子来进行筹款，由于城镇房价的不断上升导致的农村人民无法在短时间内承担如此高的放假等现象。而且有很多企业家往往关注农村房屋的拆迁协议，大多选择农村中即将要拆迁的房屋进行批量的购买，等到拆迁后就能获得巨大的汇报，通过这种拆迁来获得利益的方式在很大程度上使的农村房屋的售卖产生一系列的纠纷。

二、农村房屋买卖的合同效力分析

前面我们对当前农村买卖过程中所存在的一系列纠纷进行了简单的分析和讨论。下面我们就主要来看一下在实际的农村房屋的售卖过程中的合同效力的不同看法。

(一)农村房屋买卖合同无效的看法

在实际的房屋买卖过程中，无非就存在两种不同的合同效力的看法，一种就是合同无效性，另一种就是合同的有效性，前面我们已经提到了在当前的农村之中国家政策是禁止进行农村中房屋的买卖的，基于此，我们再看相关农村房屋买卖合同的效力问题就非常简单了。既然国家已经明确规定的禁止农村房屋进行售卖那么合同的效力一定是无效的。在当前我国的政策来看，国家认为农村宅基地的取得方式是国家所分配的，具有一定的无偿性，是国家分配给个人进行一定日常生活的根本，而对农村房屋中进行一定的禁止政策在很大程度上能够确保农村人民的基本生活保证，不至于由于没有生存的土地而流离失所。也就是说在无效性的这一种看法来看，农村的土地和房屋在很大程度上是农民生活的根本，是农民安身立命的根本所在，有了土地有了房屋才能生活下去，因此将国家分配给每一个农民的土地实际的予以了一个身份，这样的看法在很大程度上能够保证农村中农民的基本生活的保障。假如说国家和政策允许农村房屋进行一定的售卖过程，那么实际的房屋买卖就具有一定的法律效力，往往在实际的生活过程中就会有许多流离失所的农民。通过这一看法来看，农村房屋的买卖合同效力应当是无效的。

(二)买卖合同的有效性看法

前面我们已经说了很多人都认为在实际的农村房屋买卖过程中合同是不具备一定的法律效力的。但是依然有一部分认为在实际的农村房屋买卖过程中，所签订的合同具备一定的法律效力，因为这一部分人看来，国家和政策并没有明确的提出过农村房屋不允许进行买卖的效力，即使法律中有所规范也仅仅只是通过意见和通知等不具备强制性的特点来要求农民的房屋买卖的。这一部分人认为这样的法律效益是不具备强制性的，也就是说在实际的房屋买卖过程中，所签订的合同具备较全面的法律效益。如果农村房屋的买卖关系和城镇房屋买卖关系进行一定的对比，我们也可以看出农村在房屋售卖过程中如果不符合一定的法律效力是不公平的。在实际的买卖过程中，农村和城镇的房屋售卖都具备相同的性质，根据人人平等原则来看，农村人民和城镇人民处分自己财产的过程中是相同的。但是在农村之中房屋的时买卖要通过一定的法律效益来规定的，显然是不符合当前民主民法的公平理念的。而且在目前来看，农村房屋买卖过程并不会产生严重的后果，相反还能带动一定的城镇化发展，让农村土地逐渐的转变为城镇土地，基于此，农村买卖合同的效力具备一定的有效性。