夫妻共有房产登记在一方名下的成因与对策

赵　利

山西省晋中市中都公证处，山西　晋中　030600



夫妻共有房产登记在一方名下的成因与对策

赵利

山西省晋中市中都公证处，山西晋中030600

摘要：由于受经济制度、法制建设、法律文化及传统风俗习惯等因素的影响，夫妻共有房产登记在一方名下的情形并不少见。导致了房屋登记方可以不经另一方同意而单方处分共有房屋给第三人，严重侵害了未登记一方共有人的合法权益，与物权法的公示公信原则产生了冲突，影响了不动产登记的绝对公信力。有必要从建立不动产登记官制度，完善夫妻不动产约定协议公示程序，建立夫妻日常家事代理制度方面加以规范。

关键词：夫妻共有房产；不动产登记；夫妻财产制；日常家事代理制度

一、夫妻共有房产登记在一方名下的现实困惑

夫妻共有房产登记在一方名下指法律规定或夫妻双方约定属于夫妻共同所有的房产，在房屋权属登记证上只记载了一方的名字，在登记机关备案的有关房屋信息的登记簿及相关信息资料中，都没有记载另一方的名字。

实践中，夫妻在婚姻关系存续期间共同取得的房产登记在一方名下的权属认定——是属于夫妻共有还是属于个人单独所有存在着不同的认识。有观点认为，应当属于登记一方的个人财产。其理由是，我国《物权法》第十六条规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。登记在夫妻一方名下，其实就是夫妻对婚姻关系存续期间取得的财产的归属做出了约定，而且，这种约定是以不动产登记簿的形式表现出来的书面约定。[1]笔者认为此观点有些偏颇。诚然，物权公示公信原则是物权法的基本原则，它对于保障交易安全及善易第三人的合法权益有着极为重要的作用。但基于我国的历史传统和现实情况，不应将物权法定主义绝对化。不动产登记簿在物权的归属上具有权利推定的法律效力，这种法律效力主要表现在，对于因信赖不动产登记簿记载的物权状态而与登记的物权人进行交易的善意第三人提供了法律的保障，即使记载的物权状态与实际不一致，只要符合善意取得，第三人仍可取得该房产。但是，不能将不动产登记簿的记载看作是夫妻对共有财产的内部约定。约定是双方意思表示一致的结果，不动产登记簿只记载了登记一方的意思表示，并不是夫妻双方意思表示一致的体现，此登记并不能改变婚姻家庭关系内部夫妻共有的权属情况。

现实中，夫妻共有房产登记于一方名下的情形并不少见。我国许多地方在办理房产登记时，都不要求在《房屋所有权证》上记载共有人情况，也未在登记机关备案的房屋登记簿及相关资料里留存购房及房产登记时购房人或房屋所有人的婚姻情况。这种登记的所有人与实际所有者的不一致，导致了房屋登记方可以不经共有人同意而单方处分共有房屋给第三人，严重侵害了未登记一方共有人的合法权益。也与物权法的公示公信原则产生了冲突，影响了不动产登记的绝对公信力。

二、夫妻共有房产登记在一方名下的产生根源

(一)经济制度方面的影响

在计划经济时期，由于生产力发展水平低，住房长期实行公有化，公民的个人财产意识不浓，在公有和私有之间，总是将私有财产的保护放在次要的地位；人民长期以来接受的教育就是个人要服从国家，个人利益要服从国家利益，与此同理，家庭中也是个人要服从于家庭团体的利益。[2]而且，我国在相当长的时期，曾经把主张个人权利的行为等同于个人主义，把在婚姻关系中强调个人财产权利的行为视为异类，并加以批判。[3]

(二)法治建设方面的原因

我国《婚姻法》修改之前，最高人民法院《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第六条规定：一方婚前个人所有的财产，婚后由双方共同使用、经营、管理的，房屋和其他价值较大的生产资料经过8年，贵重的生活资料经过4年，可视为夫妻共同财产。依此规定，在新婚姻法实施前，登记在夫妻一方名下的个人财产，经过八年就转化成为共同财产。这一规定因与2001年4月18日通过的现行的《婚姻法》和相关司法解释相冲突已经失效。但由于民法没有溯及既往的效力，在新婚姻法施行之前，一方婚前个人所有的财产，婚后由双方共同使用、经营、管理的，房屋和其他价值较大的生产资料经过8年，应当适应老婚姻法，可视为夫妻共同财产。

我国现行的夫妻财产制度是以法定财产制为主，约定财产制为辅，夫妻关系存续期间的财产，无论登记在哪一方名下，如没有法律的特别规定和当事人对财产分别制的约定，则推定为夫妻共同财产。但是，现行婚姻法只是从静态上解决了财产的来源与归属问题，但对夫妻财产的管理、使用、收益等动态流转关系未作规定。如现行婚姻法规定夫妻双方对于共同财产有平等的处理权，但是对于如何行使处理权以及如何保证平等却并没有做出详细的规定。而且，现行婚姻法规定，夫妻财产约定协议只要满足书面形式即可生效，而对是否需要公示以及如何公示都未做出规定，导致夫妻财产关系在夫妻关系内部的共有状态和对外登记公示的状态发生了矛盾。

(三)传统观念和法律文化习俗的中西方差异

在中国法律近代化之前，调整婚姻家庭关系的礼与法长期受家族本位思想的影响，全家共有财产与夫妻共有财产混同，财产问题上夫权、父权和家长权三位一体，妻在财产关系上依附于夫，配偶之间并无有关财产的权利义务观念；凡此种种，都是中国古代的夫妻一体主义在财产制方面的具体表现，它们在传统的中华法系的法律规定和法律文化中影响是极为深远的。[4]而在西方，近代以来就形成了私有财产神圣不可侵犯的资本主义法制原则，体现在夫妻财产制立法中就是非常注重夫妻个人财产的尊重和保护。西方国家因受婚姻是一种契约的理念的影响，“维护财产权是社会契约的首要目标，没有财产权，人身权就没有实际内容。”①因而在立法中更偏重对夫妻财产的立法，这不仅使法典中夫妻财产部分的条文多于身份部分，而且规定的都非常具体、详细。[5]由于文化传统的差异，我国一贯重视作为整体的家庭的和谐，对夫妻人格独立和个人财产的尊重和保护意识不够。我国公民在夫妻共有财产权属上的法制意识较为淡薄，只要双方事实上承认房屋的共有，就不会再进行法律确认，因此双方对共有房屋夫妻双方都登记的情况较少。

(四)房屋登记机构登记人员普遍存在法律知识欠缺，法律意识淡薄，导致了房屋登记标准的不统一，甚至于房屋权属登记存在大量的错误

有的地方房屋登记机关要求申请人提供婚姻状况证明，有配偶者还要求配偶到场签字或提供配偶同意意见书；有的地方并不要求申请人提供婚姻状况证明；有的地方不征求申请人的意见，将夫妻共有房产直接登记为单独所有。虽然，《房屋登记办法》及2009年住房和城乡建设部《关于做好房屋登记审核人员培训考核工作(试行)的通知》要求房屋登记人员需培训考核或确认，取得《房屋登记官考核合格证书》后，方可从事房屋登记审核工作。这些对提高不动产登记人员的专业素质和工作水平是非常有利的，但培训考核的内容比较简单，时间短，还不能完全满足不动产登记工作的复杂性和专业性需求。《不动产登记暂行条例》也对不动产登记人员的素质做出了要求，但因规定过于笼统，难以适应目前对登记人才的多重需求。

三、夫妻共有房产登记在一方名下的解决途径

(一)建立不动产登记官制度，对不动产登记官的任免、奖惩及责任承担做出具体的规定，培养一支高素质的不动产登记队伍，使不动产登记官行使职权有法可依，违法必究。有关房屋的不动产登记涉及的法律部门较多，包括民法、物权法、婚姻法、继承法、合同法、房地产法，为了保障登记更准确、真实，登记簿更具有公信力，登记人员必须具备相当高的法律素养。国外很多国家都建立了不动产登记官队伍，比如澳大利亚实行了资质登记师制；德国制定了专门针对登记机关工作人员的任命和考核机制；英国土地登记人员中大批的专业律师队伍，甚至作出各登记分局的主要负责人和总登记师也必须要取得律师资格的严苛规定。[6]我国有必要借鉴其他国家的成功经验，在不动产登记中，引进一批具有法律资格的高素质人材，同时，还要对现有登记人员进行专业技能和法律知识的培训，培养一支专业化、职业化、精英化的登记员队伍。同时，设置一个时间点，尽可能在房屋初始登记时，对房屋的有关信息进行精准化登记。对房屋登记的原因行为和基础关系能够进行法律分析，提高不动产登记的准确性和真实性。这样，不仅可以避免当事人因房产问题而诉至法院增加讼累，也可减轻当事人因登记不准确而申请更正登记和异议登记的负担。当然，不管登记部门登记的多么详细，总有房屋登记簿中的记载与实际不符的情形。通过培养一批精通法律的不动产登记官，引导社会公众形成法治思维，进而推动整个社会形成法律至上、诚实守信的观念也是至关重要的。

(二)完善夫妻不动产约定协议公示程序。对涉及不动产的夫妻财产约定协议，规定须记载于不动产登记簿才生效。并且在不动产登记簿中，应记载申请权利人婚姻状况，若已婚，须对结婚时间、配偶状况及是否对申请登记的房产做过夫妻财产约定做出记载。若登记簿中没有该房产的夫妻约定协议，即使登记在夫妻一方名下，则仍为夫妻共同财产。

(三)将婚姻法中规定的在婚姻关系期间，夫妻一方继承、受赠或接受遗赠所得的房产，未特别指明的，归于夫妻共有。修改为，未特别指明的，归继承人、受赠或受遗赠一方所有。登记在继承人、受赠或受遗赠一方名下的房产，即属于一方个人财产。理由是，一是不会任意拓宽继承人、受赠人及受遗赠的范围，消除了国家法律对公民个人合法财产的过多干预；二是更符合被继承人、赠与人和遗赠人的本意，从而解决继承人、受赠人及受遗赠的房产虽然登记在一方名下，却属于夫妻共同房产的困惑。

(四)建立与国际接轨、符合我国国情的夫妻日常家事代理制度。日常家事代理制度是规范夫妻权利义务关系的一项重要制度，对维护财产交易安全、保障第三方利益、构建和谐的家庭关系及维护社会的协调稳定发展都极具价值。现行《婚姻法》并没有对夫妻间的日常家事代理权做出明确规定。2001年12月25日最高人民法院在婚姻法司法解释(一)中规定，“因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定”。该条引入了日常家事代理制度的法理精神。《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第十一条对在婚姻关系存续期间，夫妻一方未经配偶同意，擅自处置房产的效力做了明确规定。夫妻共有的房产，无论登记在一方名下还是双方名下，一方进行处分时，须有另一方的明确授权，适用委托代理的规定，不属于夫妻日常家事代理的范围。该条是对夫妻日常家事代理制度的进一步肯定。但这些规定过于原则，还需要结合我国国情和经济发展水平、人民生活习惯，

对日常家事代理制度的适用主体、适用范围及滥用日常家事代理权作出明确具体的规定。将购置及处分房屋等不动产行为排除在日常家事代理权之外，这不仅有利于保障婚姻关系中配偶对于非日常家事代理事务的知情权，而且有利于维护交易的安全与效率。

[注释]

①肖厚国.民法法典化的价值、模式与学理[J].现代法学，2001(2).

[参考文献]

[1]滕律师的博客[EB/OL].http：//blog.sina.com.cn/s/blog_a8ce277701014fj5.html，2012-06-25.

[2]陆静.新中国夫妻财产制立法的检视与思考[J].学术交流，2009(12).

[3]孙蓓蓓.论婚姻法中的夫妻财产制[D].华东政法学院，2007.

[4]杨大文.中国诸法域夫妻财产制的比较研究[J].法学家，1996(06).

[5]潘涛.论我国夫妻财产制的立法完善[D].山东大学，2008.

[6]王雪.我国不动产统一登记问题研究[D].安徽大学，2015.

中图分类号：D923.9

文献标识码：A

文章编号：2095-4379-(2016)16-0155-03

作者简介：赵利(1973-)，女，山西省晋中市中都公证处公证员。