产权价值视阈下区域农地承包经营权流转价值实证分析——以潍坊市为例<br/>

产权价值视阈下区域农地承包经营权流转价值实证分析——以潍坊市为例

2015-12-31王玲

潍坊学院学报 2015年5期

王玲

（山东经贸职业学院，山东潍坊 261011）

随着农业现代化进程的加快，农地向少数种植业大户、农民专业合作社流转，实现集约化、规模化生产经营已是大势所趋。农地承包经营权是农民最重要的一项权益，因此如何测算农地承包经营权流转价值以保护农民权益就显得尤为重要。然而，当前关于农地承包经营权流转价值的确定并没有像土地征用那样有明确的补偿标准，流转价格的高低主要取决于流转双方的意愿。

一、农地承包经营权权能及价值内涵分析

（一）权能分析

农地承包经营权从产权角度可以分为三种权利状态：集体土地所有权、农地承包权和农地经营权[1]。笔者认为，在农地流转过程中，由于土地用途、土地集约利用程度会发生改变，还会衍生出农地发展权。有的学者认为，农地发展权是地役权的一种[2]，《中华人民共和国物权法》规定地役权是用益物权的一种，因此农地发展权从根本上讲其权利应由取得该农地承包经营权的农户行使。在农户将承包经营权流转的同时，他也将自己所拥有的权利（包括农地发展权）让渡给了新的受让方，如图1。因此从农户产权角度出发，属于农户所有的权利包括两部分：一是农地承包权；二是农地经营权。

图1 农地承包经营权权能分析

农地作为农民的基本生活保障，具有生产收益和社会保障的双重身份。结合我国国情，农地承包经营权价值主要包括两部分：一是农地生产收益权价值，二是社会保障权价值（生活保障和就业保障）[3]。

（二）流转价值内涵分析

我国法律明文规定，农地承包经营权的流转方式可以分为转包、转让、出租、互换以及作价入股等方式。由于农地承包权和经营权在流转过程中可能归属于不同的权利主体，因此，我们需要区分承包权和经营权的流转状态进而确定流转的价格形式。

农地转包（出租、入股）等行为发生时，转包方（出租方、入股方）保留农地承包权，让渡一定年限的经营权，其流转价值体现的是转包期限（出租期限、入股期限）内农地生产收益权价值和就业保障权价值。

转让和转包最大的区别是，农地转让意味着农民损失的不仅是农地经营权还有其承包权，因此在分析其价值内涵时，需要既考虑农地本身的收益及就业保障权益，又要考虑农民失地之后的生活保障问题。

二、农地承包经营权价值评估模型及参数分析

（一）价值评估模型

1.农地生产收益权价值（VAP）

其中，RAP为单位面积农地生产纯收益；r 为土地还原利率；n 为农地剩余使用权年限。

2.单位面积农地生活保障权价值（VAL）

其中，RAL为单位面积农地生活保障纯收益；r为土地还原利率；n 为农地剩余使用权年限。

3.单位面积农地就业保障权益价值（VAJ）

其中，RAJ为单位面积农地就业保障纯收益；r为土地还原利率；n 为农地剩余使用权年限。

（二）参数分析

1.单位面积农地年纯收益

农地年纯收益主要包括两部分：一是农地生产纯收益，二是农地社会保障权收益（含生活保障权收益和就业保障权收益）。

（1）单位面积农地年生产纯收益（RAP）

结合潍坊市农民种植农作物的基本情况，为了研究的方便，以下数据在分析时选取夏收粮食中种植面积最大的小麦和秋收粮食中种植面积最大的玉米作为研究主体。根据2014 年潍坊市统计年鉴和国家统计局潍坊调查队抽样调查各县市区粮食作物生产情况，得到2013 年潍坊市小麦和玉米的种植情况，见表1。

表1 潍坊市2013 年粮食播种情况

依据《关于公布2015 年小麦最低收购价格的通知》（发改价格[2014]2302 号），确定2015 年生产的小麦（三等）最低收购价为每50 公斤118 元。根据山东省《关于调整完善农业三项补贴政策的实施意见》，依据小麦种植面积，按照粮食直补不低于125 元/亩，良种补贴10 元/亩标准计算补贴收入。根据深入农户调研的结果，小麦种植成本平均水平在584 元/亩，玉米种植成本为453 元/亩（不考虑人工成本），得出潍坊市2013 年农地年纯收入，见表2。

表2 潍坊市2013 年农地年纯收益一览表(单位：元/公顷)

单位面积农地年生产纯收益（RAP）=9809.69（元/hm2）。

（2）单位面积农地生活保障纯收益（RAL）

本研究中，以城乡居民养老保险领取差额作为农地生活保障纯收益。

①城镇职工养老保险费支出

假设前提1：不考虑城镇职工入职年限；

假设前提2：缴费年限按照最低15 年进行核算；

假设前提3：2013 年满足领取养老保险条件的人其缴费年限都已满15 年；

假设前提4：退休年龄按照60 岁计算；

假设前提5：不考虑资金时间价值的影响；

假设前提6：本人缴费工资平均指数取平均数1.8 进行核算。

在满足以上六个前提的条件下，以潍坊市城镇职工年平均工资45281 元作为基数进行计算可得：

城镇职工基础养老金=（45281/12+45281/12×1.8）/2×15×1%=792.42（元/人）

城镇职工个人账户养老金=45281×8%×15/139=390.92（元/人）

2013 年城镇职工养老保险费人均支出=（792.42+390.92）×12=14200.08（元/人）

注：

养老金=基础养老金+个人账户养老金

个人账户养老金=个人账户储存额÷计发月数

基础养老金=（全省上年度在岗职工月平均工资+本人指数化月平均缴费工资）÷2×缴费年限×1%

其中，本人指数化月平均缴费工资=全省上年度在岗职工月平均工资×本人平均缴费指数。[4]

②农村居民养老保险费支出

《潍坊市人民政府关于开展城乡居民社会养老保险试点的实施意见》指出，对不符合职工基本养老保险参保条件的城乡居民，缴费标准每年不低于100 元。根据前期对昌邑、高密等多地农民的调研，大部分农村家庭的参保意识已经比前几年大大改观，90%以上的农民都会选择缴纳，但是年缴费额度大多集中在300 元这一档。按照国家统一规定，政府对符合待遇领取条件的参保人全额支付基础养老金每人每月55 元。县市区政府对参保人员缴费给予补贴，补贴标准不低于每人每年30 元，缴费即补。[5]

根据公式，60 岁后领取的养老保险=基础养老金+（累计缴费额度+政府补贴标准+利息）/139 进行测算，可知60 岁后人均领取农村社会养老保险约为100 元/月。截至2013 年底，潍坊市60 岁以上老年约占全市总人口的18.7%，按照潍坊市农村人口445.06 万人进行测算，2013 年领取养老金的人数为83.23 万人。

2013 年农村居民养老保险费人均支出=100元/人·月×12 月=1200（元/人）

③单位面积农地生活保障纯收益

单位面积农地生活保障纯收益（RAL）

=（城镇职工养老保险费人均支出- 农村居民养老保险费人均支出）×农村人口总数×养老金领取比例/农地总面积

=（14200.08-1200）×445.06×18.7%/1069874.33

=10112.85（元/hm2）

（3）单位面积农地就业保障纯收益（RAJ）

以政府对城镇居民和农村居民社会失业保险费支出的差额作为农地就业保障纯收益。

根据2014 年潍坊市国民经济和社会发展统计公报，城镇登记失业率控制在2.98%，由此测算城镇失业人口总数=477.46×2.98%=14.23（万人）按照潍坊市最低平均工资标准1400 元，领取比例80%进行核算，失业人员每月人均领取失业救济金为1120 元。

2013 年城镇职工失业保险费支出=1120 元/人×12×4.23 万人=191251.2（万元）

据调研，潍坊市农村居民中暂未开展失业保险费的缴纳，其政府支出为0。

单位面积农地基本就业保障纯收益（RAJ）

=（城镇职工失业保险费支出- 农村居民失业保险费支出）/农地总面积

=（191251.2-0）/1069874.33

=1787.60（元/hm2）

2.土地还原利率（r）

土地还原利率在确定过程中通常采用的方法为无风险报酬率加风险调整值的思路。无风险报酬率一般取同期一年期的定期存款利率或一年期的国债利率，本次研究中以2010-2015 年银行定期存款利率的平均数作为无风险报酬率，即为2.8%。影响农地风险调整值的因素较多，不仅取决于农地自身的生产条件还取决于天气等自然因素。结合潍坊市近几年的天气情况，对本次研究中所涉及到的两种情形（转包和转让），分别确定其风险调整值为2.75%和3%。由此推算对应的土地还原利率为：

r 转包=2.8%+2.75%=5.55%

r 转让=2.8%+3%=5.8%

三、潍坊市农地承包经营权流转价值实证分析

（一）农地转包价值

1.价值估算

经过对潍坊市各县市区的调研，农地转包分为两种情况：一是农户之间协商确定承包期限，承包经营权随时可收回；另一种情况是农户和合作社以及种粮大户之间签订农地承包经营权转包合同，考虑到土地经营的持续性，一般签订的合同期限为10 年。由于第一种情况存在随意性，所以在确定农地使用权年限时，以第二种情况为准。

V转包= 农地生产收益权价值（VAP）+农地就业保障权价值（VAJ）

将其折算成年均价格为8720.68 元/hm2，约合每亩581.38 元。

2.价值分析

由于本研究中采用的农地生产收益权价值测算时采用小麦、玉米的产值进行计算，所以上述转包价格代表的是专用用途为小麦、玉米的转包价格。如果测算时选用的不是粮食作物，而是大蒜、生姜等产值高的经济作物，其测算结果如下：

V转包=农地生产收益权价值（VAP）+农地就业保障权价值（VAJ）

注：在正常收购情况下，大蒜年纯收益约为30000 元/hm2。

从上述分析可以看出，农地转包之后的用途不同，其转包价值会存在较大差异。因此，农民在流转土地时的转包价格一般会介于粮食作物和收益较高的经济作物之间。这从另一个侧面也反映了虽然农地发展权归属于最终的土地使用者，但是在转移过程中其是否会保留一部分权属在转出方取决于双方博弈的结果。

（二）农地转让价值

1.价值估算

农地承包经营权的一次性承包年限为30 年，在不考虑前期已使用年限的前提下，转让总年限为30 年。

V转让=农地生产收益权价值（VAP）+农地生活保障权价值（VAL）+农地就业保障权价值（VAJ）

2.价值分析

从调研中发现，在传统观念影响下，大部分农民仍然把土地作为生活保障田，即使长期在外打工也仅仅将土地转包给他人耕种而不会一次性地将土地转让，所以该测算结果在实际中并没有得到验证。但是我们可以从另一个侧面来进行检验。根据《中华人民共和国土地管理法》，土地征用之后的补偿标准由土地补偿费、青苗和附着物补偿费、安置补助费三部分组成，其中规定，土地补偿费和安置补助费最高不超过被征用前三年平均年产值的二十倍。根据潍坊市统计年鉴进行测算，补偿标准最高为16499.48×20=329989.6 元/hm2。在资金时间价值的影响下，这和测算出的结果基本上是相吻合的，也从另一个侧面反映了农地转让价值在测算时涵盖三种权益的价值是比较准确的。