龙湖：金牌上市公司是如何炼成的

2015-12-30刘芳

中国房地产业 2015年4期

文│刘芳

龙湖：金牌上市公司是如何炼成的

3月18日，龙湖地产有限公司发布了2014年年度业绩报告，龙湖高回款率、创新高的在手现金、较低的负债率及持续低位的综合借贷成本，成为上市房企中的金牌公司，也为白银时期房企如何温暖祥和地度过寒冬指明了道路。

回款率90％

在龙湖2014年年度业绩报告中显示，截至2014年年末，龙湖合同销售额达人民币490.5亿元，同比增长2％，这个数字与其年初制定的570亿元销售目标尚有一定差距。但其亮点在于，2014年营业收入达到人民币509.9亿元，同比增长了22.8％。

因为合同销售收入是客户缴纳定金后就能计入的收入，这只是账面上的收入，但营业收入不一样，它是真正落在房企口袋里的回款。今年年初，万科总裁郁亮在他的年终述职会上就曾说，万科如今绩效考核指标就是回款，没有回款的销售都是耍流氓。

而从下页表中可以看出，龙湖从2012年开始，对回款管理一直相当重视。而在2014年以前，龙湖的销售收入一直是大于营业收入的，但2014年龙湖的营业收入超过了销售收入，这说明，第一，龙湖去年的回款较好；第二，龙湖2014年的供货是相对较保守的。

以上两点也得到了龙湖地产首席执行官邵明晓的证实。他在3月18日的业绩说明会上就表示：“（龙湖）尽管销售只有491亿元，但回款率在90％左右，位居行业前列。在运营端，也减少或平稳开工，以销定产，另外坚决把现房的存货往下降。”

去年，龙湖的存货量也下降6.4％至103亿元，存货结构大为改善，老旧物业（2014年以前已建成物业）减少至60亿元（2013年年底为110亿元）。由于龙湖没有一味追求高扩张，而把重心放在抓去化和抓回款上，因此，虽然这几年，龙湖的规模增长较为平稳，但在市场充满风险和不确定的环境下，龙湖用优于同行的销售质量，在面对行业下行风险时保持了更好的战略主动性。

现金流创新高

尽管营业额取得了明显的增长，但龙湖去年的毛利率和净利润率均有小幅下滑。

数据显示，龙湖的毛利率从2013年的27.8％降至去年的26.5％。这里面的原因，主要是龙湖销售成本的上升。年报显示，龙湖2014年的销售成本为人民币374.75亿元，2013年的则是299.72亿元，增幅约为25.03％。

其中，营销费用、管理费用两项指标，均出现明显的上升。根据龙湖CFO赵轶的解释，这主要是龙湖去年在新进城市苏州、济南、广州和南京进行了管理团队和关键岗位的人才储备，导致管理费用占比上升；另一方面，由于去年市场波动，销售团队加大了营销推广费用。

业绩显示，龙湖2014年的税后利润为83.5亿元，同比2013年增长1.3％。剔除掉土地增值收益和非公司股东权益后，公司股东实际的利润为66.1亿元，同比增幅为6.4％。相比营业额的高增速情况，龙湖的净利润增速更趋于平稳，比2013年有小幅下滑：2013年龙湖净利润增速达15％，2014年增速降为13％。

得益于合理的财务策略，龙湖的现金流也继续保持健康。数据显示，龙湖期末在手现金为190.4亿元，创历史新高。

另一方面，龙湖的净负债率从2013年同期的58％和2014年年中的66％回落到57％，平均融资成本再降0.18％至6.4％。平均贷款年期至4.5年，虽然比2013年同期的平均贷款年期4.6年有少许下降，但平均贷款年期仍维持在高位。

值得一提的是，龙湖的短债从90亿进一步缩减至80亿，比例仅占17％。这些数字显示出，龙湖现金流充裕，没有短期偿债的压力，并且融资成本较低，负债比率较为合理。

租金收入大增也是龙湖现金流充裕的稳定贡献者。过去几年，龙湖在投资物业上的投入开始进入密集收获期，过去几年的发展战略是每年销售回款的15％左右投入到商业物业的建设上，目前已累计投资约130亿元。2014年租金收入同比增长38.1％，至8.8亿元。

由于去年在已有10个商场的基础上新开了4家，导致毛利率略有下滑，但整体出租率维持在95％以上。未来3年位于上海、杭州、成都的6个大型商场都将陆续开业，预计2015年租金收入能到15亿元，2016年能达到20亿元，2018年超过30亿元，能完全覆盖现在公司一年的利息支出（2014年为28亿元）。