房屋漏水之后的纠纷

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房屋漏水之后的纠纷

文／易镁金

每年雨季来临，不少房屋的漏水、渗水、洇水现象频繁暴露，房屋漏水问题让不少业主头痛不已。据笔者统计，北京市法院系统近10年来共审理了有关房屋漏水案件2000余件，其中由漏水引发的物业纠纷占60%，财产损害赔偿纠纷占20%，商品房预售合同纠纷、建设工程施工合同纠纷及其他类合同纠纷占20%。漏水后业主遇到最多的问题是开发商、物业、产品销售商厂商、侵害人相互推卸责任让受害人无所适从。为此，法官为您梳理4类典型因漏水引发的纠纷，辨析不同情况下责任承担主体，理顺漏水带来的心中乱麻。

类型一：房屋质量问题引发漏水由开发商承担相应责任

【案例】孙先生是北京市通州区龙华小区11层1106房屋的所有权人，该房屋为精装修。黄河公司是开发商，该小区物业是安心物业服务有限公司。黄河公司2011年5月2日向孙先生交付房屋，2013年4月孙先生发现房屋漏水，卫生间墙面受损，并造成楼下业主轻微损失，经检测认定是地砖下的自来水管漏水，防水层需要修缮。孙先生与小区物业单位和开发商协商，双方相互推诿，后孙先生诉至法院，要求黄河公司对房屋防水层进行修缮至不渗漏，赔偿房屋墙部被水浸损坏等经济损失10 000元。

【法官析法】上述案件中，孙先生家的水管漏水在质保期内，应由开发商承担相应责任。根据《建设工程质量管理条例》的规定，在正常使用条件下，基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，建设工程的最低保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限；房屋防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期为5年；供热与供冷系统，保修期为2个采暖期、供冷期；电器管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；其他项目的保修期限由发包方与承包方约定；建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位因履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

类型二：房屋过保修期后漏水由物业公司负责修缮

【案例】陈先生是大洋小区4单元502号业主。王大姐住陈先生楼下。王大姐家所有的房屋结构系6层带7层，7层有高于室内地面29厘米的露台，通往露台的推拉门门槛高于露台地面11厘米。露台上有深18厘米的排水沟，排水沟中部有直通一层地面的排水管道。万华房地产公司系该房屋的开发建设单位，于2001年向王大姐交房。2012年7月21日晚，北京市地区普降特大暴雨，王大姐家露台排水管道阻塞，露台的雨水不能完全从该排水管道排出，造成部分雨水流入其室内，并从其室内流至陈先生家中，造成陈先生家室内房顶、墙体等多处被泡坏受损，损失价值1.7万元。陈先生于7月21日23时03分向物业公司报修后，该公司未及时抢修。7月22日8时10分，王大姐向物业公司报修后，该公司员工自楼顶进入王大姐家露台，后进入室内将积水清除。后陈先生将王大姐和物业公司作为共同被告告上法庭要求赔偿。

【法官析法】本案中，王大姐在购买了万华房地产公司开发的房屋后，客观上形成了只有其可以进出7层露台的事实，其对7层露台和位于7层露台的直通至1层地面的排水管道负有部分管理和注意义务，并应当及时发现房屋漏水情况，故对陈先生的损失，王大姐负有部分赔偿责任。该案中位于7层露台的直通至1层地面的排水管道应属于公共排水设施，物业公司有义务检查和及时清理排水管道和排水沟，而物业公司接到报修电话后，未及时检查维修并通知王大姐，未尽到其物业服务的管理义务，故亦应承担部分赔偿责任。

值得说明的是，在区分开发商和物业的责任分担时，一般认为，基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程的质量问题应该是由开发商终身保修，除上述结构之外的房屋质量问题，过保修期后的房屋的漏水修缮工作，一般由物业公司用公共维修基金予以完成。

类型三：房屋漏水渗到相邻业主房屋内由侵害人承担相应责任

【案例】徐先生是望远小区3单元701室业主，戴女士是该小区3单元801室业主。戴女士的房屋为顶层，购房时开发商将露台赠送给其使用，戴女士对露台进行了装修，铺设了木板和墙砖。戴女士家露台下为徐先生家卧室，自2012年10月，徐先生家卧室的屋顶开始往下渗水，造成装修损坏，墙体变色。为此，双方就修缮及赔偿问题不能达成一致意见，后徐先生诉至法院。入住前，戴女士和物业签署了《露台使用管理规定承诺书》，承诺书规定：因菱形公寓露台装修改造使本楼宇相（毗）邻业主或物业公司的合法权益遭受损害，使用人对造成的损失及其后果应进行补救并给予经济赔偿。

【法官析法】根据《中华人民共和国民法通则》第83条规定：给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。以及第117条规定：损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。上述案件中，戴女士作为801室露台的管理使用权人，对因801室露台漏水给楼下即徐先生家造成的损失，应采取补救措施并承担赔偿责任。受害人应当提供具体损失的合法有效证据。同时由于戴女士和物业签署了《露台使用管理规定承诺书》，承诺书中有物业的免责条款，因此物业在此案中不承担责任。

类型四：因产品质量问题造成漏水由销售商或生产厂家承担责任

【案例】2011年4月吴先生从甲建材城购买了安心牌散热器及附件，吴先生与该品牌销售公司签订合同，总价款4150元包含安装费750元，约定安装保修一年，2011年6月该公司给吴先生家安装了散热器，2011年12月23日散热器跑水，造成吴先生及楼下2层、3层、4层的房屋被水泡，吴先生家中的卧室柜、书桌柜、餐桌、鞋柜、鞋凳、电视柜、电子设备均被水浸泡。经吴先生和散热器厂商核实，漏水因散热器接口安装出现问题。后吴先生将该散热器厂商诉至法院，以财产损害赔偿纠纷为由要求该公司赔偿经济损失20 000元。

【法官析法】上述案例，是属于产品质量问题造成的财产损害。根据《消费者权益保护法》第35条规定，消费者在购买、使用商品时，其合法权益受到损害的，可以向销售者要求赔偿。销售者赔偿后，属于生产者的责任或者属于向销售者提供商品的其他销售者的责任的，销售者有权向生产者或者其他销售者追偿。案例中，吴先生楼下的2层、3层、4层房屋的业主如果要求吴先生赔偿，吴先生赔偿后可向散热器销售商或厂商进行追偿。

房屋漏水问题一直是困扰不少业主的一块心病，甚至造成了长修长漏，长漏长修的恶性循环，同时也导致了业主和物业公司关系紧张，不利于社区的和谐与稳定。笔者呼吁，要从根本上解决这一顽症，还应从开发商夯实房屋质量入手，把好建筑质量检验关。物业公司要按照物业服务合同诚实守信地为业主排忧解难。相邻关系之间要本着友好互助的原则，第一时间减低对他人的损害，共创和谐社会环境。

责任编辑／郑洁