新退市规定对上市公司投资性房地产的影响

【摘 要】 由于我国近年土地价格和房价持续上涨，上市公司投资性房地产如果采用公允价值模式计量，其公允价值会远高于成本，必然会增加企业的利润和净资产，这也为管理层规避退市风险提供了途径，满足了管理层“筹划”的需要。公允价值和成本模式两种计量方式下取得的累计净收益相同，但由于确认收益的时间不同，企业就可借此进行盈余的调节。房地产市场由于其房源的独特性（地理位置、朝向、面积、楼层、房屋结构等），几乎没有“同类”，只能在“类似”的基础上进行估值了，这就给上市公司的价格调整留有了空间。投资性房地产计量模式的变换很可能成为一些业绩不良的上市公司进行盈余管理的手段，应引起广大投资者和监管部门的重视。

【关键词】 上市公司； 投资性房地产； 公允价值； 成本模式； 退市条件

中图分类号：F299.233.42 文献标识码：A 文章编号：1004-5937（2015）24-0028-03

2006年我国颁布的《企业会计准则》对投资性房地产的定义为：投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

2012年我国沪深两市相续发布了上市公司退市制度方案，对企业财务指标的限制增加了净资产和营业收入两项指标：（1）上市公司最近一个会计年度经审计的期末净资产为负数或者被追溯重述后为负数的，对其股票实施退市风险警示；连续两年期末净资产为负数的，其股票应暂停上市；连续三年期末净资产为负数的，其股票应终止上市。（2）上市公司最近一个会计年度经审计的营业收入低于1 000万元或者被追溯重述后低于1 000万元的，对其股票实施退市风险警示；连续两年营业收入低于1 000万元的，其股票应暂停上市；连续三年营业收入低于1 000万元的，其股票应终止上市。投资性房地产采用公允价值计价会影响到上市公司的利润和净资产。

一、房地产出租时对利润和净资产的影响

将自用房地产或存货转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，公允价值小于原账面价值产生的损失冲减公允价值变动损益，减少当期利润；而公允价值大于原账面价值产生的收益计入资本公积，此项规定使得企业在对外出租房地产时产生的溢价额不会影响公司利润，旧的退市制度中的财务指标只是强调连续两年亏损要进行退市风险警示处理，因此企业采用公允价值模式计量的动力不足。从统计数据来看，2007年至2013年间有40%的上市公司拥有投资性房地产，采用公允价值模式计价的公司虽然不足上市公司的5%，但是呈现逐年递增的趋势。新的退市风险警示处理规定除了连续两年亏损（含追溯重述）外，增加了“上市公司最近一个会计年度经审计的期末净资产为负数或者被追溯重述后为负数的”。新退市条件中对净资产的规定，使企业管理层在进行盈余管理时，除了要避免连续两年亏损，又要避免净资产为负，增大了上市公司规避退市风险的难度。而投资性房地产采用公允价值模式计量，出租时虽然不影响利润，但由于土地价格和房价的持续上涨，投资性房地产的公允价值会远高于成本，必然会增加企业的净资产。这也为管理层规避退市风险提供了途径，满足了管理层“筹划”的需要。

按照新的退市制度规定：净资产、营业收入、审计意见类型3项新增指标的计算不溯及以前年度数据，即以2012年的年报数据为最近一年数，以2012年、2013年年报数据为最近两年数。2011年年报数据显示，沪深两市共有41家上市公司净资产为负值，这些公司如果不能在2012年度实现净资产由负变正地增长，则面临较大退市风险。其中深国商（000056）从2010年开始至2012年已经连续3年净资产为负数，进入到退市风险警示阶段。2013年是关键的一年，为避免退市，公司管理层会采取各种盈余管理的手段。

从表1可以看出，深国商2012年年报中披露：公司进行了一项会计政策的变更，从2012年1月1日起将投资性房地产由成本计量模式变更为公允价值计量模式。2012年末该公司投资性房地产的成本合计为73万元，公允价值624万元，价格上涨了852%，由此增加净资产551万元。虽然2012年增加的投资性房地产的价值没有改变公司净资产为负的命运，但是2012年年报中同时公告：随着皇庭广场工程进度和商铺对外出租比例的逐步推进，预计2013年将会满足以公允价值计量的条件。即表明随着投资性房地产项目的增多，只要房地产价格不断上涨就会给企业带来源源不断的利润和净资产，该公司预计在2013年的净资产会转为正数。从披露的2013年合并所有者权益变动表中能够发现，该公司的所有者权益由2012年的-40 503万元暴涨至2013年的346 831万元，涨幅高达956%，基本都是由投资性房地产计量模式的改变而取得的。由此可以看出，改变投资性房地产的后续计量是一种简便而有效的增加净资产的手段。

采用成本模式计量，与固定资产的会计处理相同，在使用期限内计提折旧和减值准备，因此对企业不会产生额外的影响。

二、房地产出租期间收益的比较

投资性房地产至转让时止，成本模式和公允价值模式下取得的总收益相同，但是确认收益的时点却不同。

例如：2014年公司出租全新的房屋建筑物，原始价值100 000元，出租时的公允价值130 000元。出租后计提折旧10 000元，租金收入共计17 000元。出租期间公允价值增加了6 000元。出售时的售价为210 000元。

成本模式：

①借：投资性房地产 100 000

贷：固定资产 100 000

②借：其他业务成本 10 000

贷：累计折旧 10 000

③借：银行存款 17 000

贷：其他业务收入 17 000

④借：银行存款 210 000

贷：其他业务收入 210 000

借：其他业务成本 90 000

累计折旧 10 000

贷：投资性房地产 100 000

出租期间取得的利润=17 000-10 000=7 000（元）

处置时取得的利润=210 000-90 000=120 000（元）

累计净收益=7 000+120 000=127 000（元）

公允价值模式：

①借：投资性房地产 130 000

贷：固定资产 100 000

资本公积 30 000

②借：投资性房地产 6 000

贷：公允价值变动损益 6 000

③借：银行存款 17 000

贷：其他业务收入 17 000

④借：银行存款 210 000

贷：其他业务收入 210 000

借：其他业务成本 100 000

资本公积 30 000

公允价值变动损益 6 000

贷：投资性房地产 136 000

出租期间取得的利润=17 000+6 000=23 000（元）

处置时取得的利润=210 000-100 000-6 000

=104 000（元）

累计净收益=23 000+104 000=127 000（元）

从上例可以看出，采用成本模式，出租期间的利润为租金收入减去累计折旧为7 000元，转让时确认的收益是转让时售价与账面价值的差额120 000元[210 000-（100 000-10 000）]；采用公允价值模式，不用计提折旧，直接将公允价值的变动计入当期损益，房价上涨时期，拥有投资性房地产的企业当期利润会有大幅提升。本例除租金收入17 000元外，还有6 000元的公允价值变动收益，出租期内的收益达到23 000元，远高于成本模式计量下的收益7 000元。采用公允价值模式处置时的收益是最近两次公允价值之间的差额74 000元（210 000 -136 000）和原转换时的资本公积30 000元的合计，即104 000元。转让时成本模式下取得的收益远远大于公允价值模式。如果企业不准备转让投资性房地产，在房价持续不断的上涨时期，采用公允价值模式计量在使用期内无疑会给企业带来额外的大量收益。因此虽然两种计量模式下取得的累计净收益相同，但由于确认收益的时间不同，企业就可借此进行盈余的调节。

三、投资性房地产模式的转换

1.《企业会计准则》规定：在满足公允价值计量的条件下，允许企业对投资性房地产从成本模式变更为公允价值模式，但要作为会计政策的变更处理。退市条件规定，上市公司连续三年亏损，暂停上市，连续四年亏损的终止上市。

企业会计准则的规定是原则性规定，上市公司退市条件的规定则是明确的、具体的，为了避免被摘牌，上市公司会通过各种财务手段进行盈余管理，而投资性房地产计量模式的转换成为其调节利润的手段之一。

冠福家用（002102）从2012年起，投资性房地产的后续计量由成本模式变更为公允价值模式，投资性房地产公允价值变动收益接近2亿元。公司2012年年报附注中披露：公允价值变动损益本期数较上期增加1 046.48%，原因系投资性房地产大幅度评估增值及新建综合楼转入所致。从表2可以看出，该公司2010年、2011年连续两年亏损，如果2012年仍然亏损，则会被暂停上市。该公司2012年改变投资性房地产的计量模式，投资性房地产公允价值变动收益对利润产生巨大贡献，仅投资性房地产公允价值变动收益一项就占到了该公司净利润的1 084%，由此操作使企业产生了巨额利润，达到了扭亏的目的，也避免了摘牌的危险。该公司2013年和2014年对净利润影响最大的依然是投资性房地产公允价值变动收益，分别占到当年净利润的109%和2 682%。从财务数据的变化可以看出，该公司自2012年投资性房地产由成本模式改为公允价值模式计量以来，净利润均为正数，但究其原因，是由于投资性房地产公允价值变动收益造成的，如果2012年至2014年扣除投资性房地产公允价值增值的影响，其净利润分别下降至-18 005.2万元、-231.91万元和-8 255.14万元，就会出现连续5年亏损状态，早已被停止上市了。这也说明该企业取得的利润应全部归功于投资性房地产价格的上涨，而非公司的主营业务所得。同时也应注意在此利润的背后隐藏着巨大的危机，一旦房地产市场不景气，价格下滑，必然造成企业利润的大幅缩减。

2.准则规定：已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

如果上市公司将原采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用，其计量模式自然要按成本模式计量，如果之后再出租的话也就可以顺理成章地采用成本模式了，通过出租转自用再出租的方式间接达到了从公允价值模式转变为成本计量的模式。

在房价不断上涨期间，采用公允价值模式的企业就可以持续不断地取得公允价值变动的收益；而在房价下跌过程中，企业只要将投资性房地产收为自用，则可以避免会计账面损失了。因此，投资性房地产计量模式的变换很可能成为一些业绩不良的上市公司进行盈余管理的手段，应引起广大投资者和监管部门的重视。

四、建议

（一）严格公允价值的计量标准

准则规定，存在活跃市场的情况下，如果能够取得“同类”房地产的市场价格，其市场价格即为公允价值，而如果不能取得“同类”的市场价格，则按照“类似”房地产的市场价格及其他相关信息，运用估值技术测算出公允价值。由于房源的独特性（地理位置、朝向、面积、楼层、房屋结构等），房地产市场几乎没有“同类”，只能在“类似”的基础上进行估值了，这就给上市公司的价格调整留有了空间。

从采用公允价值计量投资性房地产上市公司披露的财务报表来看，其公允价值的取得有按评估价格确定的，有参考同类房地产市场价格确定的，也有双方协商的价格，更有一些公司未披露公允价值的取得方式。由于上市公司采用的估算方法和确认方式各不相同，造成公允价值计算结果的差异很大，因此需要对公允价值的确认方法进行规范，使估值技术更加合理和准确。建立成熟的各类资产市场，健全独立的第三方评估机构，提高财务信息的可比性，是公允价值得以准确计量的前提。

（二）加大对公允价值的监督力度

完善公允价值信息披露的内容，要求上市公司详细说明公允价值计量的依据、采用的方法、评估的机构等。对蓄意操纵利润的行为严惩不贷，经济惩罚、行政惩罚、退市等多种手段并处，对单位主要负责人追究相应的经济和行政责任，提高公司违法成本支出。财政、审计、证监等部门应加大对上市公司公允价值的监管力度，同时鼓励社会力量参与监督，对举报情况属实者给予物质奖励。这是公允价值得以有序发展的保证。

（三）提高会计人员的素质

公允价值的确认、计量等对会计人员的素质提出了更高的要求，这就需要会计人员不断学习，要具有辨别会计信息真伪、虚实的能力。会计人员既要具备良好的业务能力，更要具有较高的职业道德水平，同时加大保障会计人员的合法权益，建立全社会讲诚信的氛围。这是提高公允价值真实性的必要手段。

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