投资性房地产公允价值计量的弊端探讨

李靖

摘 要：2006出台的会计准则规定公允价值计量模式可以在投资性房地产的后续计量中使用，这体现了我国与国际会计准则的趋同。但是，从过去企业实践来看，公允价值模式的应用程度似乎并不高，值得反思。本文分析了当前在我国采用公允价值计量投资性房地产的弊端，并提出了完善公允价值应用的措施。

关键词：投资性房地产；公允价值；弊端

为了与国际会计准则趋同，我国在2006年出台的新会计准则中规定资产负债表中应对以投资为目的的固定资产和无形资产单独计量，并且对其后续计量引入了公允价值计量模式。《企业会计准则第3号——投资性房地产》（CAS3）规定企业对投资性房地产的后续计量应在资产负债表日运用成本模式进行计量，但如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产的后续计量采用公允价值计量。

一、投资性房地产公允价值计量的现状分析

根据近年来上市公司的年报数据显示，尽管采用公允价值计量的投资性房地产的比例有所上升，但是上升幅度微乎其微。公允价值计量模式被采用的行业也比较单一，多为房地产行业。据统计，截止到2014年，在拥有投资性房地产的上市公司中只有4.18%的企业采用公允价值计量。

二、投资性房地产公允价值计量的弊端探讨

（一）公允价值取得成本过高

我国的地域发展不平衡，房地产的价差在不同城市之间有着很大的差异，如果企业想要取得所拥有的全部投资性房地产的公允价值，就必须进行分开评估，这便增加了取得公允价值的成本。同时在我国，没有活跃市场环境，缺乏大数据信息库。在这种环境下，想要取得房地产的公允价值就需要依靠专业评估机构。采用公允价值模式计量投资性房地产的上市公司又必须至少每期末评估投资性房地产的公允价值。因此，企业必须支付高额的评估的费用为采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产。

（二）利润虚增

公允价值计量是以市场为基础，基于还未发生的交易对投资性房地产进行估价，但是企业利润却受到投资性房地产的公允价值变动损益的影响。企业的投资性房地产后续计量以成本模式转为公允价值模式时，公允价值与账面价值的差额调整期初的留存收益。同时，企业的自用房地产和非投资性房地产在转入投资性房地产时，公允价值高于账面价值的部分计入其他综合收益。因此，企业的利润并不是企业真实经营所得，而资本公积的增加也不是企业所拥有的真实净资产，企业增加的利润和资本公积的增加数全都是基于假想的交易而确定的。这样导致企业利润的虚增，掩盖上市公司主营业务的经营能力与经营业绩。

（三）盈余的可操作性增大

在我国仍然存在国有股、法人股“一股独大”现象，公司的管理层并非完全是由治理层通过市场招聘职业经理人而来，很多公司的管理层由董事会直接任命，不能有效实现所有权和经营权相互分离，甚至出现股东“自己管自己”的“内部人控制”现象。部分管理者通过滥用公允价值，指使有关会计人员或利诱中介评估机构对投资性房地产作出不合理的估价，肆意调整利润以粉饰报表，从而达到预期目标或非法目的。

（四）企业的不稳定因素增加

公允价值的顺周期效应是指处在繁荣时期的资本市场中的企业，其价值由于公允价值变动损益的增加而增加，估值的利得反映在了企业在资产负债表中，客观的利润在利润表中得到了体现，企业的账面利润得到了美化。投资者一般会在这个时候加大投资，企业的股票价格上涨，企业价值再次提升。而当资本市场处于衰退时期，会出现相反的现象。在我国的还不存在还不够规范、稳定的房地产市场且公允价值极易受到国家宏观调控、房地产市场变化的影响，在这种情况下投资性房地产如果采用公允价值模式进行后续计量会给企业的财务状况造成大幅波动，增加企业的不稳定因素，增大企业的经营风险和财务风险。

三、完善公允价值计量在投资性房地产中的运用

（一）构建活跃的房地产交易市场

活跃，稳定的房地产交易市场是公允价值计量模式的前提。活跃的交易市场一定具有规范、透明和竞争的特点。目前我国的房地产市场仍然存在许多问题，也并不具备交易形式规范，价格信息透明，充分竞争的特点。且我国还没有建立起权威的信息平台和完善的房地产交易数据库。这些都会增加企业搜集信息的难度，就算取得了相关的数据，也很难保证数据的可靠性。要想使公允价值得到广泛的应用，政府就应该利用其统计的优势，积极建立房地产交易数据库和信息平台以确保对房地产交易信息的动态跟踪。

（二）修改准则，放宽公允价值计量模式的限定

目前我国房地市场的活跃程度在各个城市之间存在很大差异。同一公司可能在很多城市均持有不动产，如果仍采用成本模式进行计量可能会低估不动产的价值。但是由于准则的限定，有些企业担心一旦投资性房地产采用公允价值计量，日后市场出现较大的波动，企业又不能将公允价值模式转为成本模式，那么企业当年的利润将会受到极大的影响。在这种情况下，准则应该倡导企业重视会计信息的相关性。政府应放宽公允价值计量的应用条件，打破投资性房地产计量模式的单一性和不可逆性，在其公允价值无法持续取得时，允许其转回成本计量模。

（三）加强监管

公允价值模式有着较大的操控空间，很容易被管理者和股东所利用，对盈余进行操控。因此，有效的监管是必要的。首先，完善信息披露制度。在现行的会计准则规定下，企业需对财务报表附注中的投资性房地产的公允价值的确定方法和后续计量采用的会计政策等进行说明。同时对历史成本和公允价值之间的转化说明理由以及公允价值对资产负债率、利润总额等的影响进行说明。其次，提高制度的监管效力，审计师在审计过程中，应本着公平公正的原则，恪守职业道德，对于利用投资性房地产进行利润平滑的行为进行揭露。

（作者单位：重庆工商大学）

参考文献：

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