房地产企业土地增值税清算面临的挑战与对策

何其昭

摘  要：房地产企业土地增值税在企业税负中占有相当比重，土地增值税清算失策会增加企业的税收负担。本文分析了房地产企业土地增值税清算面临的挑战，指出了土地增值税清算中几个常被忽略的重要问题，并提出了加强土地增值税清算工作的思路和对策，目的在于促进企业重视土地增值税清算，合法、合理地开展税收筹划，降低税收负担。

关键词：房地产企业;土地增值税清算;税收筹划

国家对于房地产发展的调控不断加强，房地产企业面临严峻的危机和挑战。税收是房地产企业的重要负担之一，其中土地增值税在房地产企业税收中占有较大比例，重视土地增值税清算，合法、合理应对清算风险，开展税收筹划，对提高房地产企业效益有重要意义。

一、房地产企业土地增值税清算面临的挑战

我国房地产业从90年代开始飞速发展，随着房价的不断增长，房地产市场的健康发展面临着严峻考验。2007年，国家税务总局出台《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，将土地增值税的征收方式转为清算制，目的之一就在于更好利用土地增值税调控房地产市场。2009年，国家税务总局出台了《土地增值税清算管理规程》，2013年，出台了《关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》，不断规范和加强土地增值税征收，发挥土地增值税调控房产市场的作用。这些政策的出台和土地增值税清算现实说明了两个问题：第一，国家对于土地增值税的清算工作非常重视，需要房地产企业认真对待。第二，土地增值税清算业务对于税务部门和房地产企业还是一项处于摸索过程中的业务，企业需要在实践中不断完善相关工作，以确保纳税工作的合法、合理，避免偷漏税、多缴税等情况出现。

当前，房地产企业土地增值税清算充满了挑战：

（1）税务机关征管力度加强，土地增值税清算的要求提高。随着土地增值税清算工作的深化，在国家对房地产市场调控决心的影响下，税收机关的重视度、征管力度不断增强，形成了全覆盖的全面清算局面，对这几年积压的未清算的项目进行全面清算，并且强化了土地增值税的清算督导职能。在此背景下，由于一些企业对于土地增值税政策的把握存在问题，导致了土地增值税清算的风险增大。（2）土地增值税清算政策存在特殊性和复杂性。土地增值税清算与通常的会计处理有很大区别。例如拆迁补偿、土地对外担保、代建房、普通标准住宅、代收费等的处理，在土地增值税清算中有特别的规定，对这些政策的正确领悟直接影响土地增值税清算后果。土地增值税清算的特殊性和复杂性对清算人员提出了较高要求，一方面，清算人员要具备过硬的专业知识，能够灵活、实事求是地处理清算过程中的各种业务;另一方面，清算人员要具备丰富经验，能够合法、有效的完成清算，正确应用国家政策、纳税技巧等避免企业多缴税。（3）土地增值税清算存在许多政策不够明确的事项。例如，土地增值税收入和扣除金额确认问题就非常复杂，有很多模糊之处，清算人员常常难以把握。销售面积发生差错存在补退款问题的处理，收取违约金、滞纳金等在土地增值税中的处理，拆迁补偿、拆迁安置支出的计算等等，有的问题政策规定本身不够明确，税务人员的把握也不统一，造成清算的困难。（4）房地产企业经营的复杂性和长期性也使得土地增值税清算风险增加。房地产开发项目，每一个项目的开发都需要大量的投资、长期的经营，且过程、关系复杂多变，一个房地产项目从开发到房屋销售完成需要很长时间，时间的大跨度给土地增值税的清算带来了很大困难，土地增值税清算工作不当会带来严重后果，轻则影响企业效益的最大化，使企业蒙受损失;重则可能损坏企业形象、影响企业正常经营，甚至使企业牵扯到税务纠纷中，影响企业的持续发展。

二、土地增值税清算中几个常被忽略的重要问题

（1）对国家宏观调控政策的关注力度不够。房地产政策虽然存在一定的地方性特点，但国家的宏观调控不可忽视。在房地产企业土地增值税清算的税收筹划中，有的企业轻视国家的宏观政策，一味地在地方政策上下功夫，往往会增加土地增值税的纳税风险，给企业造成更大损失。房地产企业应该从国家先后出台的“国六条”、“国十一条”、“国八条”这些政策中看到国家对于房地产调控的力度和紧迫感，在这种形式下，地方政策与国家政策方向是一致的，从国家的宏观政策中往往更能掌握土地增值税清算的政策取向，以更好的把握税收筹划的效用，降低土地增值税的风险性。有的企业对于大力度调控环境的适应能力较差，特别是中小型房地产企业，对于国家宏观调控的关注更是有一定的局限性，对于未来政策的发展趋势不能正确的预测和把握，使企业在税收中蒙受损失，承担不必要的风险。（2）对土地增值税清算特殊性的重视度不够。土地增值税清算与一般的会计核算存在很大区别，有的房地产企业忽视土地增值税清算与通常会计核算差异性，以通常的方式对待企业的土地增值税清算工作，增加了企业所要承担的税额。由于忽视这种差异，因而也就不重视在正常的会计核算中充分考虑到土地增值税的特殊性，缺乏基于有利于土地增值税的考量，必要的财务处理和筹划，缺少纳税的远见性和科学性，往往在事后做补救，使得企业的地位非常被动。有的企业欠缺懂得土地增值税清算的专业人员，而普通财务人员又欠缺土地增值税清算知识，对于土地增值税的筹划能力不足，不能深入了解土地增值税政策，不能熟练运用政策及技巧为企业谋划，造成企业发生土地增值税纳税风险。（3）税收筹划与违法的界限不明，风险意识淡薄。纳税筹划与偷税、漏税有本质性的区别，前者是在法律允许范围内进行的，后者是只重目的不顾风险的违法行为。一些房地产企业事前缺乏对土地增值税的合理筹划和安排，遇到土地增值税清算时，又缺乏对土地增值税清算法律风险的正确认识，盲目地向着有利于降低税额的方向乱作为，甚至采用欺骗、隐瞒手段进行清算，这就导致企业纳税风险的增加，有可能会因违法而被税务机关查处。有些企业虽然并不希望自己偷漏税，但由于风险意思不强，缺乏处理土地增值税清算专业问题的知识和能力，土地增值税清算筹划方案失败，也会造成风险，要么在清算中多缴税款，要么发生过失少缴税款而受到税务机关追究。

三、当前房地产企业加强土地增值税清算工作的思路和对策

（1）处理好国家大环境与地方小环境的关系。在未来相当长一段时间内，我国房地产市场均会处于调控状态，国家既要促进房地产市场发展，又要控制房地产市场泡沫，土地增值税是一项重要的调控手段，可以预见，国家对土地增值税清算工作不会放松。这是土地增值税清算的大环境，企业要对此有充分的思想准备，要将土地增值税问题作为企业的一项重要事务来对待，不能再象过去一些企业那样，预缴土地增值税后就将土地增值税问题束之高阁。另一方面，各地经济发展不平衡，仍有不少地方为促进地方经济发展，促进土地市场的繁荣，在土地增值税问题上有对企业的系列优惠措施或变通处理。房地产企业要综合考虑当前的大环境与小环境的关系，充分利用地方政策，但对于一些地方明显违法的政策许诺能否最后兑现要有正确的判断，做出无风险或风险较小的选择。（2）事先筹划，最做安排。土地增值税清算是一个系统工程，从土地拆迁开始，到最后房屋销售完毕，各个环节的收入或支出都会影响到最后的土地增值税清算。例如，拆迁时哪些款项能够扣除哪些不能扣除，作为扣除依据的凭证要如何处理才能保障在土地增值税清算时扣除？再如，地方政府的补贴或返还、公共项目支出的财务处理、绿化工程的支出、自行施工支出等，这些环节的不同做法，在土地增值税清算中可能导致不同的后果。又如一些分期开发项目，或者一些商住混合开发项目，不同的开发和竣工方案，会产生不同的土地增值税后果。房地产企业应当早做准备，对各项相关工作做出系统筹划和安排，才能保证最终的土地增值税清算对自己有利。（3）聘用专业人才，安排专项工作，利用专业机构。达到一定规模的房地产企业，一般应当聘用通晓土地增值税政策的专业人才，参与到整个项目开发的各项工作中，充分利用其专业知识，确保各项工作符合土地增值税法规和政策的要求，符合企业利益最大化的要求。房地产企业最好能把土地增值税事务作为一项专门性、经常性的事务对待，把土地增值税问题纳入土地开发的各个环节中加以考量。特别是一些大型、分期、分片开发的房地产项目，土地增值税事务更应当作为专项工作来对待，才能在最后清算时实现节税的目的。土地增值税清算毕竟具有很强的专业性，一些专业机构如会计师事务所、税务代理事务所对此有特长，企业在开展土地增值税清算时，可以利用这些机构开展清算，以达到事半功倍的效果。（4）顺应税法，合法节税。国家的税法具有强制性，任何企业都无法与国家的强制力对抗。有的房地产企业认为自己与地方有良好的关系，做一些明知不符合国家税法的事，也许一时能够应付，但最终可能难逃惩处。企业的税收筹划应当顺应税法，在符合税法的大前提下，充分利用地方政策，充分利用税法的余地，或者在一些税法不明确的领域作出合理安排，才能顺利通过土地增值税清算这一关，达到节税目的。例如利用普通住宅的土地增值税起征点、项目分期分片开发的土地增值税政策，利用合作建房、代建房等不同开发模式，顺应税法的要求做出合理筹划。首先要保证财务和税务处理符合税法的要求，使自己能够在土地增值税清算中合法扣除的项目能够得以扣除，然后才考虑利用其他合法方法尽量节税。

参考文献：

[1] 李雁樵，房地产企业土地增值税清算中的税收筹划[J]，改革与开放，2015（09）：20-21

[2] 龚小琴，房地产企业土地增值税税收筹划的几种方法[J]，中国经贸，2015（04）：139-140

[3] 马永霞，房地产企业土地增值税税收筹划及清算技巧[J]，中国集体经济，2014（30）：83-84