城市拆迁中的若干问题及解决办法

乔水仙

山西省洪洞县房屋拆迁管理办公室 041600

城市拆迁中的若干问题及解决办法

乔水仙

山西省洪洞县房屋拆迁管理办公室 041600

随着城镇化进程的加快，城市拆迁改造工作越来越受到人们的关注，近些年因为城市房屋拆迁带来的纠纷、冲突也在不断的增加。违规拆迁、暴力拆迁等事件成为社会热点问题，本文针对城市拆迁中的若干问题进行分析研究，为城市改造工作的顺利进行提供一定的解决办法。

城市拆迁；权利受限房屋；拆迁补偿

一、正确确定拆迁和裁决的主体，尽量避免政府机关同时担当执行者和裁决者的局面。

在目前政府职能的转型时期，让政府完全退出城市改造和建设过程，是不现实的，但是应该尽量退居幕后，淡化主体色彩，让企业法人等市场主体在台前运作，政府的作用应该只是制定规则和管理裁决。政府机关退出经营活动是体制改革对于政府职能转换的必然要求。因此，不管是政府自身还是下属部门机构，都不应该作为拆迁人从事拆迁活动。

那么，对于政府投资建设的项目要如何确定拆迁人呢？

对于政府投资建设的项目，政府应当从当的是城市管理和建设的协调机关。确定建设实施的主体应该依照政企、政事分离、拆管分离的原则。目前，有些城市成立了“城市建设投资公司”，作为城市基础项目建设的具体实施方，这种方式可以使得政府投资的工程项目，由企业按照建设程序进行，使得政府完全退出拆迁活动，同时也有利于房屋拆迁管理部门发挥作用。

二、在城市规划区的集体土地上实施拆迁时，应兼顾多种规定考虑，选择合法、便捷的拆迁补偿方式。

根据我国现行的法律法规，目前在集体土地上实施拆迁，既可以根据《土地管理法》和《土地管理法实施条例》的规定，将需要被拆迁的房屋作为被征用土地上的附着物，给予折价的补偿或是以同等数量和质量的房屋予以置换，这种拆迁方式比较适用于农村部分土地被征用，不改变绝大多数的被拆迁者的农民身份。还有一种方式是依照城市房屋拆迁法律法规进行城市拆迁。即在征地过程中跟，先将被征用土地的农民转化而城市市民，按照城市拆迁的相关法律法规进行拆迁补偿，这种方式适用于农村集体土地被全部或大部被征用的情况。

三、慎重处理权利受限房屋的拆迁问题。

现代市场经济条件下，房产的权利总是在不断变化，在一般用途的房屋中，可能会因为出现某种法定原因使得原有房屋所有权受到限制的特殊的情况。对于这些权利受限的房屋进行拆迁的时候，必须按照法律的特殊规定处理，否则可能导致拆迁违法。下面将举例几种情况，对处理办法进行分析探讨。

1）抵押房屋拆迁纠纷的处理

随着改革开放的深入，以房屋产权作为抵押物向金融机构抵押贷款，已经成为企业或个人取得资金的一种常见手段。对于这类房屋，在进行拆迁时，银行作为抵押权人，将要加入到拆迁法律关系中来。对于抵押房屋的特点是，一是所有权受到限制，即房屋抵押后不得变更房屋所有权，在拆迁活动中，未获得抵押权人同意，被拆迁人不得擅自做出处理决定；二是抵押权依附债权，即抵押义务的存在是随着债权的，这里债务应当是合法存在的；三是抵押权必须依法设立，在民间借贷中，经常是双方立字为据，而忽略了抵押登记制度的存在，使得抵押权存在漏洞；四是抵押房屋的性质变化，即目前抵押房屋中企业用房的比例正在逐渐加大，对于企业用房拆迁时就会出现安排职工与偿还债务的优先权矛盾，加大处理难度。

根据现行的《城市房屋拆迁管理条例》第三十条规定：“拆迁设有抵押的房屋，依照国家有关担保的法律执行。”目前有两种拆迁补偿方式，一种是抵押房屋拆迁，采用货币补偿方式操作，即先有抵押人和抵押权人协商是重新设立抵押权还是先偿还债务，也就是说，只有抵押房屋上的抵押权消失，被拆迁人才能向拆迁人领取补偿金。这种方式可以保障抵押权人的合同权益、担保的法律制度的贯彻执行。二是抵押房屋拆迁采用产权调换的方式操作，在这种方式下的补偿需要注意抵押权人与抵押人应就产权调换后的房屋签订新的抵押合同，并依法成立生效，并且如果在拆迁期限内未能达成新的抵押协议，那么房屋将会被视为产权有争议房屋，由拆迁人提出拆迁补偿安置方案。

2）被司法机关查封房屋的拆迁问题

对于已被法院查封的房屋，一般应该采用货币补偿的方式，将补偿款存放到拆迁主管部门，以等待法院的最后执行。

3）改制企业房屋拆迁纠纷的处理

20世纪90年代，国家对国有经济进行战略性调整，使得企业资产开始呈现多元化。也导致被拆迁房屋补偿的权利主体出现多元化。例如企业所有权与经营权分离，经营权人成为特殊补偿权利主体，对房屋拆迁补偿的协商内容产生了很大的影响和变化。再者拆迁可能成为困难企业改制的契机，对于国企改制最大的困难就是改制成本资金的筹措，但也要遵循生存权有效与经营权原则来决定拆迁补偿金的使用顺序。拆迁对于改制企业来说具有重要意义，所以拆迁人在实施拆迁时，因充分考虑其机制变化带来的灵活性，准备多种方案，充分考虑企业的利益，减少房屋拆迁和改制给社会稳定带来的负面影响。最后还要注意把握企业改制引起的补偿权利主体的变化，针对性采取正确的对策，对于改制企业房屋拆迁纠纷的处理具有重要的正面意义。

4）代管房屋拆迁纠纷的处理

由于历史原因，各地都有存在着数量不等的由房管部门代为管理的房屋。对于这类房屋的拆迁，因为缺少房屋所有权人，《城市房屋拆迁管理条例》有特殊的规定，该条例第十四条规定：“房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。”而对于委托给他人代管的房屋则没有直接规定，因此，对于代管房屋拆迁的操作随着代管主体的不同也会有不同。

5）有限产权房屋拆迁纠纷的处理

有限产权房屋在拆迁时不同于一般房屋，其指的是所有人对享受政府或企事业单位补偿购买或建造的房屋拥有不完整的产权。有限产权的房屋的具体形式有以市场价、成本价、标准价购买三种形式，在进行拆迁补偿安置的时候应该区别对待。对于以市场价购买的单位公房，拆迁时，拥有完全的处分权；以成本价购买的公房，产权归个人所有，一般在住用五年以后可以依法进入市场，在补交完有关税费后，收入归个人所有；以标准价购买的房屋，拥有部分产权，住满五年后可以进入市场，遇到拆迁时，采取产权调换处理办法的一般不存在争议，对于采取货币补偿的，按照补偿金如当时购房的标准价之间的差额，单位和个人按产权比例进行分配。

6）出租房屋拆迁纠纷的处理

由于我国长期实行住房实物分配制度，有许多房屋虽不符合房屋租赁的要件，但已形成了事实上的租赁关系，对于这些事实上的房屋租赁行为，在拆迁时也应当按照租赁房屋的拆迁补偿安置原则进行安置。

[1]国务院.城市房屋拆迁管理条例[M].北京:法律出版社,2001.

[2]丁永玲.化解城市房屋拆迁矛盾之对策——以武汉市为例[J].当代经济,2006(11)

[3]吴建华.试论部分城市房屋拆迁纠纷的现状及对策[J].房地产开发,2004(1)