基于DEA模型的新疆房地产税收效率分析

张 燕，高志刚

（新疆财经大学 经济学院，乌鲁木齐 830012）

房地产业是我国国民经济发展中的基础产业、先导产业和支柱产业，具有产业链长、关联度大、带动性强的特点，不仅其自身的发展直接地促进经济的增长，还能通过前、后向联系带动产业群的发展，协同拉动国民生产总值GDP的增长。多年来，国家对房地产行业的政策频频出台，2014年以来，我国房地产市场持续低迷，在此背景下，中央定调千方百计去库存，多地明确放松限购，47个限购城市中仅一线城市及三亚未做调整①中国指数研究院，2014年三季度中国房地产行业政策盘点解读，中商情报网：http://www.askci.com/.2014年10月8日。。

税收是国家宏观调控的重要手段，而房地产税收作为国家管理经济的一个重要调节杠杆，是国家参与房地产分配、收益再分配活动的主要方式，房地产税收对房地产的发展起着关键性的作用。因此，当我国房地产调控再度步入新的周期，为促进房地产市场化改革以及激发市场活力，可以从房地产税收等制度层面寻找突破点。

目前关于税收效率的研究主要从定性和定量两个角度进行阐述。程瑶（2009）基于我国30个省市自治区的面板数据进行实证分析，表明要保持合理的房地产税收弹性，并尽量缩小房地产税收弹性波动幅度，减少房地产税收弹性的地区差异[1]。李建军、张雯等（2011）对我国地方税收效率及公平性进行实证研究，指出我国地方税收收入具有显著的公平效应，其中所得税和财产税的公平效应相对更强，资源税及增值税也具有明显的公平收入分配的作用[2]。林晓庆（2014）以税收征管效率体系为基础，运用数据包络分析模型对2003-2011年21个省市的税收征管效率得分进行估算，发现地区间差异明显，存在较大的改进空间[3]。

目前关于房地产税收效率的研究成果较少。解垩（2009）利用DEA方法测度了1995-2004年我国29个省区的税收效率，结果显示税收效率不高的主要原因是规模无效率，Malmquist指数增长的原因是技术进步[4]。邹晖、闫威（2009）选取1998-2006年的面板数据利用DEA模型分析我国13个省份现行房地产相关税总体征收的有效性，结果表明税收效率不高，并认为房地产税改革应将不透明的土地出让金纳入税收范畴来提高税收效率[5]。

本文在总结已有的研究成果基础上，运用数据包络分析方法（DEA）对新疆2003-2012年房地产税收效率进行测算，并分析非DEA有效年份各投入产出指标的投入冗余和产出不足，从分析的结论出发提出提高新疆房地产税收效率的对策建议。

1 研究方法与模型构建

1.1 研究方法

数据包络分析（Data Envelopment Analysis，简称DEA）是一种线性规划模型，该方法用于评价具有多个投入和多个产出的部门或单位（称为决策单元，DMU）间的相对有效性（称为DEA有效）[6]。DEA分析方法最初由Charnes等人在1978年提出并创立了规模报酬不变的CCR模型，1984年Banker等人又在此基础上建立了规模报酬可变的BCC模型，该模型目前被较广泛地使用。本文选取BCC模型评价新疆房地产税收效率，通过投入冗余和产出不足分析影响房地产税收效率的主要因素，进而提出提高房地产税收效率的对策建议。

1.2 模型构建

本文运用DEA模型研究房地产税收效率时，把新疆历年的数据看成一个决策单元，j=1，2，…，n，xj，yj，θ分布表示第 j 年房地产税收的投入、产出变量以及相对效率值，根据CCR模型，该线性规划为：

其中，λj为各决策单元在某一指标上的权重，x0、y0分别为决策单元的原始投入和产出；θ为决策单元的生产效率，衡量在规模报酬不变的生产前沿上最佳投入与实际投入的比例。在上述公式的基础上加入约束条件则可得规模报酬可变的BCC模型，其中的θ值为决策单元的综合效率值，若θ=1，表明该决策单元实现了DEA有效；θ＜1，则DEA非有效。综合效率可以分解为纯技术效率和规模效率，纯技术效率指数表示房地产税收各组成部分的合理程度，规模效率指数表示房地产行业聚集水平的变化。

1.3 指标选取与数据说明

DEA模型的产出指标大多选取经济总量指标，而投入指标多从资本、劳动、土地、技术等角度选取。本文借鉴邹晖、闫威（2009）的方法选取投入产出指标，选取房地产相关税（万元）和财产税（万元）作为产出指标，选取房地产行业固定资产投资额（万元）、财产税占地方财政收入比重（%）、商品房销售价格（元/平方米）、本年房屋竣工面积（万平方米）、商品房竣工价值（万元）和本年房屋销售面积（万平方米）为投入指标。其中房地产相关税包括财产税、营业税、印花税、城市建设维护税、耕地占用税，财产税由土地增值税、城镇土地使用税、契税、房地产税等组成，地方财政收入按地方全口径计算。样本为2003-2012年期间的数据，各项指标数据来源于《新疆统计年鉴》（2004-2013）。

2 实证分析

2.1 新疆房地产税收效率静态DEA分析

本文根据上述选取的指标，运用DEAP Version2.1软件进行新疆2003-2012年房地产税收效率测算，结果如表1所示。

表1 2003-2012年新疆房地产税收效率静态DEA分析

从表1中可以看出，新疆房地产税收综合效率整体呈现“先上升后下降再上升”这一波动趋势。2003-2012年中DEA有效的年份共有6年，分别是2004、2005、2008、2010、2011和2012年，其他年份均为非DEA有效。在非DEA有效的年份中，同时技术无效和规模无效的年份有2007和2009年，说明这两年的房地产税收投入产出不仅在技术上存在低效率，而且税收规模也存在问题；2003和2006年综合效率值也较低，但纯技术效率值为1表示有效，说明其效率损失完全归结于规模无效。

另外，在新疆4个非DEA无效的年份中，2003和2006年表现为规模报酬递增，而2007和2009年则为规模报酬递减。规模有效性呈现出规模报酬递减，说明在增加投入后产出的增长比例会小于投入的增加比例，即投入的产出效率比较低；规模收益递增，说明若将所有投入品的数量都以相同比例增加，将获得更大比例的回报[7]。因此，2003和2006年若能扩大税收规模，有利于改善综合效率值，而2007和2009年房地产税收规模过大，如果减小规模，则能提高综合效率。

最后，从历年的均值来看，综合效率值、纯技术效率值和规模效率值分别为0.966、0.992、0.975。这10年中新疆房地产税收投入产出的纯技术效率值比较接近1，所以综合效率损失主要是规模无效引起的。因此可以得出结论，提高新疆房地产税收效率的途径是扩大税收规模。

2.2 新疆房地产税收效率投入冗余和产出不足分析

表2给出了新疆房地产税收效率非DEA有效年份的投入冗余和产出不足分析。非DEA有效表明投入产出没有达到最优前沿生产面，存在投入过多或者产出不足的情况。从表中投入指标的投入冗余可得，各项指标可以减少多少的投入额来避免资源浪费，从而实现产出最大。2003和2006年虽然为非DEA有效年份，但各指标的投入冗余和产出不足值均为0，即不存在投入冗余和产出不足，其原因是这两个年份的纯技术效率达到了有效，而规模效率无效。

表2 非DEA有效年份的投入冗余和产出不足分析

分析表2可知，4个非有效年份的投入指标的冗余差距较大。①X1房地产行业固定资产投资额、X2财产税占地方财政的比重不存在冗余现象，说明新疆房地产行业发展缺乏资本，应加大投资额。②X3商品房销售价格冗余额2007和2009年分别为14.384元/平方米、152.801元/平方米，价格冗余额较小，说明新疆房地产价格还有上升的趋势。③X4本年房屋竣工面积只有2009年存在14.710万平方米的冗余额。④X5商品房竣工价值冗余额2007年为45089.823万元，2009年迅速增加到168483.251万元，意味着新疆房地产行业近几年发展迅速，但房地产数量趋于饱和状态。⑤X6本年房屋销售面积冗余额从2007年的247.691万平方米上升为2009年的297.847万平方米，涨幅较小，市场需求依然强劲。

再从产出不足指标来看，2007和2009年Y 1房地产相关税产出不足为0，但Y 2财产税产出不足分别为58765.27万元、42820.015万元，表明在投入一定的情况下，近几年新疆房地产税收在财产税方面存在不同程度的征收潜力，但呈现出下降的趋势。

3 主要结论与对策建议

3.1 主要结论

本文运用DEA-BCC模型，在规模报酬可变的条件下测算了新疆2003-2012年房地产税收效率值，结果显示有4个非DEA有效年份和6个DEA有效年份，而无效年份的综合效率损失主要是规模无效引起的，综合效率整体上呈波动性增长趋势。进而又分析了这些年份投入要素冗余量和产出不足额，发现房地产相关税、财产税、商品房销售价格和竣工价值等指标可调整幅度较大，表明新疆房地产行业发展有较好前景，但税收结构存在不合理现象，房地产征税的潜力呈下降趋势。

3.2 对策建议

3.2.1 调整房地产税收征管范围，提高税收规模效率

根据拉弗曲线可知，税率和税收规模之间的关系呈倒U型，要想达到理想的税收规模就应制定合理的税率，既不能太高也不能太低[8]。制定合理的房地产税率需要国家层面进行法律调整，但新疆地区比较独特，由于地理区位和经济发展基础差异较大，各地州房地产行业发展情况不同，可以针对各地州的实际情况作具体分析，尽可能在保证一定税收规模的同时制定合理的税率。对房地产征税税种的合理设置也很有必要，要从房地产的开发、经营、保有和出租环节优化税收种类，以促进房地产税收的征管效率和经济效率。

3.2.2 优化房地产税收结构，发挥房地产税收应有的调控作用

目前我国房地产税收政策的调节作用十分有限，有学者建议合并现行的房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税以及与房地产相关的合理行政性收费，将其调整组合为世界各国普遍实行的房地产保有阶段统一收取的房地产税[9]。这对新疆房地产行业的调整有很大的借鉴意义，从上述的投入冗余指标分析可以看到，房地产相关税和财产税的可调整幅度较大，进一步说明新疆房地产税收应有的调控效果还不明显。此外，新疆房地产税收结构亟待优化，应进一步完善房地产开发、经营、保有和出租等环节的税制调整。

3.2.3 加大房地产行业资本投入，形成理性价格趋势

近几年新疆房地产市场进入快速发展期，前景较好，但在市场培育期应更加注重固定资产投资额，利用房地产行业前后向关联大的特点，借机带动其他产业的发展。随着新疆经济社会的发展，房地产的刚性需求增加，在一定程度上拉动了房地产价格的上涨，但与我国东中部一线城市相比，新疆的房地产平均价格较低。房地产价格的上升，一方面预示需求强劲，另一方面也表明房地产泡沫的膨胀。随着丝绸之路经济带的崛起，作为丝绸之路经济带核心区的新疆迎来了新的经济发展机遇，房地产的发展亦如此。因此，只有把新疆房地产的价格通过经济与行政手段控制在理性的范围内，才能保证市场的供求平衡，保证房地产市场健康发展。

［1］程瑶. 房地产税收弹性实证分析：基于30个省市自治区的面板数据［J］. 山西财经大学学报,2009（11）:55－60.

［2］李建军,张雯,余喆杨. 地方税收效率及公平性实证研究［J］.中南财经政法大学学报,2011（5）:68－73.

［3］林晓庆. 基于数据包络方法的税收征管效率分析［D］.厦门：厦门大学,2014.

［4］解垩. 基于DEA模型的中国税收效率分析［J］. 云南财经大学学报,2009（1）:125－132.

［5］邹晖,闫威. 我国现行房地产税收效率实证研究［J］. 中国外资,2009（4）:138－139.

［6］魏权龄. 数据包络分析(DEA)［J］. 科学通报,2000（17）:1793－1808.

［7］吴琦,武春友. 基于DEA的能源效率评价模型研究［J］. 管理科学,2009（1）:103－112.

［8］陈共. 财政学 ［M］.6版.北京：中国人民大学出版社,2008.

［9］朱迎春. 我国房地产税收对房价的调控效应研究［J］. 价格理论与实践,2013（1）:85－86.