房地产公司创新融资模式

【摘要】近年来，我国房地产行业发展迅速，作为一个资金密集型行业，资金的短缺日益成为制约房地产行业继续快速发展的瓶颈。目前房地产行业正处在下行通道，从银行等传统融资渠道获取资金变得非常困难，因此，创新房地产融资模式来解决目前房地产行业融资难的问题，具有很重要的现实意义。

【关键词】房地产 私募基金 创新融资模式

一、我国房地产私募基金发展现状

最早房地产基金出现在70年代末期的美国。在2007年以前，中国房地产基金投资主要以外币基金为主。到2008年，受到全球金融危机的影响，外资对于我国房地产行业的投资速度明显放缓，但同时这也为我国房地产基金的发展带来了良机。

在2010年之前，国内房地产基金市场规模仅100亿元左右，国内房地产基金也只有20几家。经过四年的飞速发展，到2013年底时，我国已经产生了206家专业的基金管理机构，437支房地产私募基金，这些机构管理的资金规模加起来已经超过4000亿元。从这206家专业的房地产基金管理机构的规模来看，基金规模在1亿元至5亿元的中等规模基金占比最大，这是因为我国的房地产基金多数只是针对某一个项目的专项基金。从目前我国房地产基金的投资方式来看，多数为股权与债券相结合的投资方式，其次是股权投资或债权投资，数量较少的采用的是夹层投资。

二、房地产私募基金的主要优势

（一）所有权和控制力

与在公开市场上间接投资上市公司或基金不同，房地产私募基金是以直接拥有所投房地产股权的方式介入，这种方式可以使投资人能够更好的控制资产管理活动，实现其投资策略。

（二）价值创造

房地产私募基金管理人可以通过再包装的方式实现盈利，在运营层面为房地产项目创造价值，例如通过财务整顿、资产增值、房产翻修等方式实现增值，最终再以高于买入价数倍的价格出售。

（三）利益重组

房地产私募基金可以将不同的房地产项目组合起来出售，同时也可以将某一个项目按比例分拆出售、融资或租赁，并且房地产比无形资产更容易分拆，分拆后的每一块资产可能比原先价值更高。

（四）贷款优惠

房地产项目通常被认为是具有稳定的现金流，房地产私募基金比杠杆收购等其它私募股权投资类别更容易获得优惠的贷款利息，从而降低了融资成本。

（五）退出灵活

由于房地产项目具有不错的流动性，房地产私募基金的退出既可以选择将资产在非公开市场上出售，也可以将房地产项目资产以组合的方式打包上市，在公开市场上实现退出。

（六）分散风险

对于投资人而言，投资房地产私募基金不仅可以丰富机构投资人的投资组合，并且凭借其与证券和债券产品较低的关联性，使得它能够有效分散投资组合的整体风险。

总之，房地产基金之于房地产企业并不仅仅是为了解决融资难的问题，更是房地产企业从战略上转向轻资产运营1的商业模式，更为重要的是，在发行基金持续获取资金的过程中，对房地产企业自身知名度的提升也具有非常重要的作用。

三、房地产公司参与房地产私募的模式

（一）独立PE机构

由开发商独立发起并对基金进行管理，这种模式要求开发商要有丰富的金融行业从业经验。

（二）开发商+金融机构

金融机构和开发商合作共同组成利益联盟，可以形成一种适合现阶段中国特色的一种模式：产融结合。

（三）金融机构主导

由金融机构主导发起并管理基金，是国外采用最多的一种模式。

以开发商主导来设立的基金分析为例，开发商作为普通合伙人和管理人设立和募集的基金通常会将募集的资金投资于自己的项目，既可以通过设立基金募集到所需资金投资于自身项目，又可以作为有限合伙人获得分红收益，同时开发商在市场行情高涨的阶段可以享受项目资产升值的高溢价。作为有限合伙人参与基金的投资回报率通常较低，但相应的投资风险也较小，其本质上可以认为是开发商的一种融资工具。

图1 房地产投资基金管理模式图

四、设立房地产私募基金的难点、法律风险及对策

（一）我国房地产私募基金发展迅速并且前景非常广阔，但其发展也面临着一些困境：

第一，基金的募集仍是目前大多数房地产基金运营中最大的难题。

第二，开发商发起的房地产基金在运营中很多问题如果处理不当，很可能会产生利益冲突。例如：投资机会分配、股权作价、关联交易等。

第三，开发商发起的房地产私募基金受房地产行业影响规模难以扩大。

第四，配套法律体系不完善，我国制度和法制基础不健全。

第五，退出机制不完善。

第六，管理人员专业程度欠缺等。

在房地产私募基金运作中，其运作的法律风险主要是体现在两个方面：一是如何将普通合伙人和有限合伙人实行分权。若是直接按照《合伙企业法》分配各自权限，在以房地产公司为主导的私募基金下，基金募集到的资金主要用于自己开发的项目，基金操作公司与基金使用公司为同一公司下的子公司，因此，如何向投资人解释是否存在关联交易以及交易的公平合理性，是一个值得认真思考的问题。二是关于外聘管理团队的专业问题。由于房地产行业本身的专业性，外部管理团队在某项具体的项目操作中由于认识上的不同，难免会有不同的理解，例如，对某项销售策略的理解，竣工时间的掌控等等，这些都需要房地产公司与私募基金的管理团队不断的进行沟通，才能最大限度的减少运作中可能带来的潜在风险。

（二）鉴于当前房地产基金发展所遇到的问题，提出以下几点建议

第一，抓住外部环境变化带来的机遇，形成房地产基金的发展策略，在投资策略上，应该坚持中长期投资，以传统住宅项目为主，逐渐加大商业办公等其他投资类型的比重。

第二，尽快建立、健全相关配套的法律法规体系，保证投资人的合法权益，理清权责关系。

第三，完善的私募基金监管，形成一定的监管体系，明确具体的监管部门，并界定它的权限和职责。

第四，完善房地产私募基金退出机制，为投资人提供多种退出形式，从而吸引更多投资人参与。

第五，提高基金管理人的管理水平，提升管理人关于房地产行业的专业知识，增进投资人与管理人之间的互信，确保基金投资的运营效率。

参考文献

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[2]回建强.房地产私募基金：机遇与风险并存[J].上海房地，2011（11）.

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[4]文时萍.我国房地产投资基金创新意义[J].企业经济，2004（07）.

[5]李勇.房地产私募股权投资基金前景广阔[J].环渤海经济瞭望，2010（11）.

作者简介：韩星宇（1986-），男，汉族，山西太原人。