论我国“以房养老”的可行性研究

赵丽娜

（安徽财经大学，安徽 蚌埠 233030）

论我国“以房养老”的可行性研究

赵丽娜

（安徽财经大学，安徽 蚌埠 233030）

伴随着我国老龄化社会的到来，老年人的养老问题亟待解决，而目前这种老龄化的程度仍然在不断深入.与之形成鲜明对比的是，我国养老保障体系并不完善，老年人的养老问题成为了重中之重.结合我国的具体国情，并从国外的“以房养老”总结经验，进而探索我国“以房养老”的可行性就显得很是重要.

老龄化；以房养老；可行性

1 我国国民养老所面临的一系列难题

1.1 家庭养老无法满足老年人养老需求

从上世纪70年代以来，随着我国计划生育的推行，一个家庭只有一个孩子的现象成为常态，“4-2-1”家庭结构不断涌现①.该家庭结构中，一对夫妇不仅要赡养四位老人还要抚养一个子女，这样就大大增加了老龄群体养老的压力，老龄群体的晚年生活很难得到有效的保障.

同时在我国经济社会的发展过程中，社会结构也在不断变迁，我国目前的空巢老人数量也不断上升.国家统计局所做的调查显示，我国平均每个家庭的人口数量在逐年下降，1982年为4.41，2005年则变成3.13.家庭结构的缩小导致老年人很少得到照顾，被关注度也逐渐变少，养老需求得不到有效解决.

1.2 我国养老体系的不健全

我国现阶段的基本国情：老年人人口基数大、未富先老、“低水平、广覆盖”的养老保障体系、社保的资金缺口大、养老金“空账”状况日益严重.我国养老保险的“空账”问题一直未能得到解决并且有恶化的趋势.城镇基本养老保险个人账户中的“空账”金额2011年比2010年增加约5000亿.

我国老年人今年年底预计超两亿，但是与之形成鲜明对比的是养老院空床仅400多万张.调查显示，在我国建立的老年服务机构数目仅仅是4.4万个，拥有床位大约为414.5万张.目前在我国的公立性质养老院，因为价格适中，大多数老人愿意接受，时常会出现供不应求的局面，一张床位即使提前很长时间申请，申请者也不一定能够成功入住；在私立养老院，床位价格高昂.例如在北京的第一社会福利院拥有养老床位约1100张，但目前在该院排队入住的老人达到了1万人以上②.

图1 2007年至2012年60岁及以上老年人口数量和百分比

2 我国目前“以房养老“模式的试点情况

2.1 介绍

“以房养老”是指老人为了获得稳定的养老金或者进入养老院等养老机构养老，选择将其房产作为抵押，并且在老人去世以后，银行或中介机构收回老人的住房使用权.

2.2 京沪等多地试点均宣告失败

2007年，上海市公积金管理中心推行，却因符合条件的人数很少，最终停办该业务.

2011年，北京等市的中信银行推行“以房养老”业务，其中规定了申请者必须拥有两套以上住房，贷款期限不得超过10年等高门槛要求，但是该业务却没有很多人申请.

2.3 北京方案：“租房置换”房屋产权不变更

北京试点重点为租房置换.据了解，北京市老龄事业发展规划中心提出要在本市试点“以房养老”模式，并且建立公益性质的中介服务机构，此机构可由那些商业保险企业、银行和住房公积金的管理部门组成.租房置换是指老人出租房子用来获取租金，用该租金入住养老院或获得其他的养老服务，但房子所有者仍然是老人本身.租房置换养老要成为一种制度，银行、保险公司等相应的机构都要加入进来，组成一种固定的机制，使老人可以放心地通过这套机制来出租房屋.“租房置换”是对“以房养老”模式的一种创新，此种方式一方面可以安抚老年人的情绪，减少对失去房产的担忧，同时也可以充分房产，更好的推行“以房养老”政策.

3 国内“以房养老”在推行过程中所面临的问题

3.1 我国金融机构的犹豫

“以房养老”推行的一个重大阻力是金融机构的犹豫不决.金融机构最担心的是，房价下跌以及老人生存的风险.时间越长，正向按揭贷款的风险越来越小，但“倒按揭”的情况却正好与此相反.“倒按揭”利率的确定也是一大难题，若贷款数额少，老人肯定不愿意申请；贷款周期长，则相应机构可能亏损.其次，“倒按揭”的评估标准异常复杂，不仅要估算老人的预期寿命，还要评估房屋的价值及未来房价的走势.这一系列的问题都不是短期內可以解决的.

3.2 我国房产的70年产权

目前我国居民对住宅用地的使用年限一般为70年.土地使用权规定土地的使用年限届满，使用者未申请续期或申请却未批准的，土地使用权以及土地上的附着物将被国家收回.当老年人为了养老而抵押自己住宅的时候，房产的实际使用年限已经剩余不多，而当老人离世时住宅的使用年限已经接近70年期限.因此，保险公司或银行面临巨大的风险.

3.3 较小的适用人群

“以房养老”的申请需要一系列的条件.首先，老人必须拥有房屋产权；其次，老人要同子女分开居住.而目前的中青年群体可能更容易接受这一养老方式，他们将是“以房养老”的潜在群体.但需要休息的是，房价的非理性上涨已超出很多人的承受能力，倘若现在的青年人到60岁尚未还清贷款.这一部分人60岁以后养房都成问题，更何况是以房养人.

3.4 国民养老观念太过陈旧

尽管“养儿防老”的观念逐渐淡化，但是将自己居住多年的房产不留给子女去进行抵押，很多人还是很难接受.尽管老年人退休金不是很多,但是在子女帮助下，生活尚可维系.老年人更希望将自己的房产留给子女，并且这种观念受我国长久社会发展的影响，很难改变.此外，我国还间接的鼓励了子女继承父母的遗产，因为我国没有开征任何的遗产税.

3.5 养老机构的不完善

老人不乐意去养老机构进行养老的一部分原因是大多数的养老机构尚不完善.根据调查显示，我国养老机构的床位数仅仅达到全国老年人口数1.59%.我国的现状是，“服务水平高的养老机构收费相对较高；差点的机构则是服务水平不到位”.

4 国外“以房养老”的实施现状

4.1 国外“以房养老”的现状

美国：尽管养老体系相对于其他国家较健全，但是大多数老年人，仍然会选择“以房养老”作为个人养老的补充.美国针对62岁以上的老年人，推行了一种“以房养老”的“倒按揭”贷款.在美国较流行的倒按揭方式主要有三种，根据贷款发放单位的不同来区别：第一种倒按揭占90%，由美国联邦政府住房管理局提供贷款，是联邦政府保险的倒按揭贷款；第二种，由全国联邦抵押协会提供贷款，该贷款是由政府担保的倒按揭；第三种，则是专有的倒按揭贷款，差异性体现在客户分类上.

日本：对申请人的要求很苛刻.我们以东京为例，申请人的年龄，严格规定在65岁以上，并且必须居住在自己所持有的产权住宅中，不得与任何子女同住.申请人的产权房屋，必须是独门独户的建筑，且其土地价值必须在1500万日元以上.除此之外，申请人的家庭人均收入要低于当地的低标准水平，并且已申请低保等福利政策的家庭不能申请.

英国：现阶段“以房养老”的两种流行模式，：一是把房产作为抵押，这样可以用每个月取得的贷款作为养老金.老人可以选择在原房屋居住至去世，或者选择搬进养老院，然后使用该住房开始归还贷款；另一种则是出售面积稍大的房产来换取面积小的房产，用置换中的差价来为老年人提供养老服务.除此以外，部分老人还会选择出售自己的房产，然后搬到其他物价水平相对较低的国家进行养老.

荷兰：荷兰人对该养老方式似乎并不感兴趣，尽管他们作为该养老模式的起源国.荷兰人不喜欢该养老模式的主要原因是，房产观念.荷兰人认为成功的最直接体现则是拥有属于自己的房产.受到传统观念的影响，他们感觉房子必自己拥有，因为那是他们奋斗一辈子所创造的家.另外，他们也会选择将自己的房产留给子女，只有在极其特殊的情况下才会考虑卖房子或者倒按揭.据调查显示，荷兰居民的住房自有率为57%，由于无需面对住房紧张的压力，荷兰居民的生活满意度会更为舒适③.

4.2 国外“以房养老”对我国的启示

4.2.1 细分市场需求和进一步提高产品的可适性

老年人群体内部存在着经济收入的差异，每位老人的是否拥有住房以及住房条件都不尽相同，对资金需求的量和时点也都不一样，因此需要对老年人以房养老的市场进行细化，对不同性质的老年人群体推出不同的产品，这样才能更好的提供给老年人完善的服务，从而可以进一步的加快以房养老市场的发展帮助其更好的成长完善.当老年人短期内对现金需求比较高或者不希望出售自己住房时，可以为老年人提供租房来保证养老；对那些独自居住无子女在身边赡养的老人，可以通过以住房换取养老服务的形式，这部分群体可以得到更多的服务.以房养老的方式在发展初期由于对市场未细分，会出现需求并不明显的情况，即显性需求较少.因此，从国外发展以房养老的发展过程来看，必须对老年人市场进行进一步的细化，进而可以更好的找出不同群体老年人的深层次需求，不断扩大以房养老的服务领域和不同的用途，以此来使潜在的市场需求显化，让老年人可选择的种类产品增多，只有这样才可以保证以房养老方式变得成熟和完善.

4.2.2 加强监管和控制风险

以房养老是一种新型的养老模式，同时也是金融市场发展中出现的新投资方式.以房养老的发展会涉及到多方面的群体，各群体间的利益很难平衡，发展的风险性也随之加大.由于以房养老主要是面向老年人，老年人群体由于自身因素的影响，缺乏对抗风险的能力并且在维权方面也处于劣势，会对老年人的自身利益产生损坏，甚至会严重的破坏以房养老的发展，倘若被投机份子利用9在不加强监管的前提下.国外发展以房养老的国家，特别重视监管的重要性，同时对各种风险因素进行控制.美国会为那些申请反住房抵押贷款的老年人提供各种事前的信息咨询，这些咨询由政府无偿提供，但每位申请贷款的老年人必须接受否则无法申请，以此来保证老年人的利益得到维护.美国政府专门为老年人撰写了反住房抵押贷款的相关文件说明，文件中对不同的贷款方式、贷款的特征以及交易的方式都做了详细的描述，同时还会提示申请的老人在申请贷款的过程中保持谨慎，文件中给出了反抵押贷款产品的相关免费咨询电话和网址，以供申请者查询和了解，通过这些方式让美国的老年人可以轻松的决定以房养老服务是否适合自己.在加拿大，对以房养老的监管同样十分严格，国家财务监管机构对相关服务的提供方会实行严格的监管，还会要求从业人员必须由相关的从业资格证书.

注 释：

①耿新.“四二一”时代呼唤全新的养老模式.新晚报2005-09-54.http://www.sina.com.cn.

②崔红.北京以房养老 拟租房置换.北青网，2013 -09-14.

③范子文.以房养老—住房反抵押贷款的国际经验与我国的现实选择[M].中国金融出版社

〔1〕耿新.“四二一”时代呼唤全的养老模式[N].新晚报，2012-09-54.

〔2〕蔡昉.中国或“未富先老”10年内出现劳动力短缺[N].中国青年报，2007-07-07.

〔3〕张然.我国养老金个人账户空账已突破两万亿[N].京华时报，2012-12-08.

〔4〕崔红.北京以房养老拟租房置换.北青网，2013-09-14.

〔5〕范子文.以房养老—住房反抵押贷款的国际经验与我国的现实选择[M].中国金融出版社.

F293.3

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1673-260X（2015）09-0121-03