中国省会城市房地产投资环境综合评价

2015-11-24陆宁张诗青张旭于玲玲

长安大学学报·社科版 2015年2期

陆宁　张诗青　张旭　于玲玲

摘要：基于近年来国内的相关研究文献，构建包括6方面分类指标和22项分类细化指标的房地产投资环境评价指标体系，通过数据运算得到2010～2012年中国30个省会城市房地产投资环境的综合得分及其排序，依据投资环境的相似程度对省会城市进行聚类分析，指出各省会城市的房地产投资环境状况，明晰房地产投资环境建设的薄弱环节，以期为全国各省会城市政府改善房地产投资环境提供帮助。

关键词：省会城市；房地产；投资环境；因子分析

中图分类号：F293.3文献标志码：A文章编号：1671-6248（2015）02-0059-06

随着中国城市化进程的加速和人们社会需求的日益增长，房地产业蓬勃发展。截至2013年底，中国房地产开发企业达89 859家[1]。但由于房地产投资具有资金量大、投资回收期长、不确定因素多、风险大等特点，一旦投资失败必将损失惨重，因而房地产投资者对房地产投资环境的要求越来越高。良好的房地产投资环境有助于吸引和利用国内外投资，促进经济社会的健康、持续发展。目前，中国房地产投资向省会城市集中的倾向愈加明显，因此，分析各省会城市房地产投资环境的品质，对于促进省会城市政府改善房地产投资环境、吸引更多的投资者并降低房地产投资企业的运营风险具有积极的现实意义。

一、中国30个省会城市

房地产投资环境评价（一）指标指系

为了全面反映城市房地产投资环境各方面的信息，依据科学性与实用性相结合、稳定性与动态性相结合、效率性与效益性相结合的原则，考虑指标数据的可测度、可获取性，参考当前学者关于房地产投资环境方面的相关研究成果[2-7]，系统分析房地产投资环境的影响因素，筛选确定出典型指标，审慎归纳类别，建立中国省会城市房地产投资环境评价指标体系，如表1所示。

（二）数据的获取及其标准化处理

2010～2012年，中国先后出台了“国十一条”、“国十条”和“国八条”等房地产调控政策，影响了房地产投资环境。因此，对2010～2012年间中国省会城市房地产投资环境进行评价具有很强的现实意义。以前文建立的中国省会城市房地产投资环境评价指标体系为依据，将历年《中国城市统计年鉴》[8-10]以及各省会城市的地方统计年鉴、统计部门网站和统计公报作为数据来源，选取2010～2012年中国30个省会城市（由于数据收集的原因，不包括台北、香港、澳门、拉萨），在社会文化环境、市场环境、经济环境、金融环境、消费环境和基础设施环境等6个方面的原始数据展开分析。

（三）确定公共因子

基于标准化处理后的数据，运用SPSS 20.0软件[11]，根据特征值大于1和公共因子方差贡献率至少大于80%的原则[12]，确定公共因子的个数。由表2可知，当选取公共因子的个数为4时，2010～2012年中国30个省会城市样本数据的特征值分别为1.550、1.638、1.525，累计贡献率分别为80.82%、88.97%、81.26%，均符合大于80%的要求。所以，选择4个公共因子，并分别表示为F1，F2，F3，F4。

（四）确定公共因子所代表的指标和经济含义

基于相关性矩阵法计算因子载荷矩阵，进而采用方差最大正交旋转法得出旋转后的因子载荷矩阵，找出公共因子在哪些房地产投资环境指标上具有较大载荷，进而确定公共因子所代表的房地产投资环境评价指标[13]。利用SPSS 20.0软件，获得2010～2012年中国30个省会城市旋转后的因子载荷矩阵。由表3可知，建成区面积x1、人口密度x2、影剧院数量x5、商品房平均销售价格x8、地区生产总值x9、第三产业增加值x11、实际利用外资x12、货物进出口总额x14、金融机构各项贷款余额x15、金融机构存款余额x16、社会消费品零售总额x17、职工平均工资x18、城乡居民储蓄存款x19在第一公共因子上有较大载荷；医院、卫生院数x4、商品房销售面积x7、房地产开发投资完成额x6、固定资产投资总额x10在第二公共因子上有较大载荷；普通高校在校学生数x3、人均GDPx13在第三公共因子上有较大载荷；建成区绿化覆盖率x20、每万人汽车拥有量x21、邮电业务总收入x22在第四公共因子上有较大载荷。

依据以上各公共因子主要承载的指标信息，各公共因子的相应经济含义为：第一类公共因子F1表明房地产投资环境的整体经济发展水平，可衡量房地产开发的经济环境、金融环境、消费环境的发展水平；第二类公共因子F2可衡量房地产投资地的医疗水平、市场环境水平；第三类公共因子F3可衡量房地产投资地的人力资源储备情况和经济规模大小；第四类公共因子F4则可衡量房地产投资地的基础设施情况。

（五）因子得分计算与综合排名

1.各年因子得分计算与综合排名

采用SPSS 20.0软件中回归分析方法，得出各公共因子的得分系数矩阵，计算30个省会城市在第j个公共因子上的得分Fij，计算式如式（2）所示：Fij=a1jx′i1+a2jx′i2+…+a22jx′i22（2）式中， a1j，a2j，…，a22j表示指标在第j个公共因子上的得分系数；x′i1，x′i2，…，x′i22表示标准化处理后的30个省会城市的原始数据。

以各公共因子的方差贡献率为权重，分别计算2010～2012年30个省会城市房地产投资环境得分，并进行得分排名，见表4所示。

2.确定2010～2012年的综合排名

由于近期数据与远期数据对评价结果的影响不尽相同，为了有效地提高计算结果的真实可靠性，应该按照年份给其赋予不同权重。参考相关文献，2010～2012年的权重分别取为1/6、2/6、3/6，以此计算2010～2012年平均公共因子得分和综合得分，如式（3）所示：Fij=∑3g=1g6×Fij（g）（3）式中，Fij为第i个省会城市在第j个公共因子上三年的平均得分，Fij（g）表示第i个省会城市在第j个公共因子上在第g年的得分。计算2010～2012年30个省会城市平均因子得分和综合得分（表5）。

二、中国30个省会城市房地产

投资环境综合分析（一）房地产投资环境状况分析

依据表5所示，从房地产投资环境评价综合得分方面看，北京、上海、广州、重庆、天津、成都、杭州、南京、武汉、沈阳名列前10名，这些城市都是经济整体发展水平较高的城市。而呼和浩特、银川、乌鲁木齐、兰州、西宁等西部省会城市排名靠后。可以看出，中国30个省会城市房地产投资环境总体上呈现出东部至西部逐渐变弱的空间差异性特征，房地产投资环境与经济发展水平有密切的关系。

依据表5，从公共因子F1排名来看，名列综合排名前10的城市（除重庆外）的排名也位居前列，这些城市在经济环境、金融环境、消费环境方面有较高水平。从公共因子的权重来看，F1所占权重最大，在这个因子上的得分对整个综合排名最终结果具有重要影响。由此可知，城市的整体经济发展水平和实力仍是决定房地产投资环境的关键方面。在反映医疗水平和市场环境水平的公共因子F2的得分排名中，30个省会城市得分差异非常明显，得分第一名的重庆（4.180 09）与得分最低的乌鲁木齐（-0.934 77），二者得分相差较大。上海、天津、重庆、成都这样较发达地区以高分位居前列，这些省会城市的市场环境、医疗水平在国内具有领先优势，是提升这些城市房地产投资环境、吸引投资者的主要因素。乌鲁木齐、呼和浩特、银川、海口、兰州、西宁在公共因子F2的得分排名中得分较低，除了海口位于东部地区外，其余城市全部位于西部地区，这说明西部城市医疗水平较低、房地产起步较晚。在公共因子F3的单项排名中，广州、武汉、南京、郑州、长沙、西安等城市跻身前10名，这些城市的普通高校在校学生数和人均GDP较高，在一定程度上可以说明这些城市有较好的人力资源储备与经济规模。而银川、西宁、贵阳等西部城市则排名靠后，这些城市的经济外向度不高，而且普通高校在校学生数和人均GDP普遍偏低，这在很大程度上限制了这些城市房地产投资环境水平的提升。F4公共因子的排名情况很值得我们注意，上海、重庆、天津、成都等部分综合排名靠前的城市在这项因子得分比较低，而综合排名居后的石家庄、昆明、南昌、银川等城市的此因子得分较高，表明房地产投资的基础设施状况尚未成为影响投资环境的主要因素。

（二）房地产投资环境的聚类分析

依据表5中30个省会城市房地产投资环境评价综合得分中的数据，运用Chebychev距离的方法，对30个省会城市房地产的投资环境进行聚类，将30个省会城市房地产投资环境分为五大类：

一类投资区域包括北京和上海，这两个城市的综合得分位列第一和第二位，属于领头羊型集团，这充分说明北京、上海两地的房地产投资环境相对比较优越。这两地都是经济发达地区和全国的中心城市，应发挥北京、上海的中心带动作用，充分提升周边城市投资环境竞争力，联合营造优良的房地产投资环境，形成一个房地产投资环境综合体，实现资源共享、共同发展的良好局面。

二类投资区域是广州，虽然其综合得分排名第三，但与北京、上海两地相比还是有一定的差距，属于挑战型集团。广州属于东部沿海开放城市，房地产业起步要比内陆城市早若干年，地方经济活跃，投资环境较为成熟。但该城市的医疗水平和市场环境相对北京、上海而言较为薄弱，在消费环境、金融环境、经济环境方面要优于其他城市。依据表5可知，广州欲进一步改善其房地产投资环境，应着重提升其医疗水平和市场环境。

三类投资区域包括南京、武汉、天津、西安、成都、郑州、长沙、济南、沈阳9个城市，属于赶超型集团，在房地产投资环境综合排名中均位于中上游。这些城市除重庆、成都、沈阳、西安外，基本位于中国中东部地区，城市化以及房地产业都发展迅速，经济基础好，交通便利，占全国总人口的比例较大。这些城市普遍在人力资源储备和经济规模方面具有一定优势，今后应当在其他方面不同程度地提升房地产投资环境。

四类投资区域包括合肥、福州、哈尔滨、石家庄、杭州、昆明、南昌、长春、太原、贵阳、南宁、乌鲁木齐、呼和浩特、银川、海口、兰州、西宁17个城市，属于储备型集团。由表5可知，这些城市的投资环境综合得分并不高，基本上均为负值，在房地产投资环境综合排名中位于中下游。从地理位置上看，这些城市分布也不集中。福州、海口位于东部地区，石家庄、太原、合肥、南昌居于中部地区，而南宁、贵阳、昆明、兰州、西宁、呼和浩特等大多数城市则位于西部地区。这些城市在医疗、市场环境、经济规模和人力资源储备状况方面有较弱表现，故应重点提升其在这方面的环境水平。

五类投资区域仅包括重庆。重庆被单独划为一类，原因是重庆的各因子得分不平衡，说明重庆房地产市场前景较好，医疗水平和市场环境也优于其他城市，但是经济、金融、消费环境及基础设施环境相对落后，因此，在以后的发展中要特别注意经济、金融、消费环境和基础设施环境的提升完善，以求全面提升房地产投资环境。

三、结语通过对2010～2012年中国30个省会城市房地产投资环境样本数据进行计算排名和聚类分析，研究结果表明，经济发展水平、医疗水平、市场环境和人力资源储备情况是影响中国房地产投资环境的主要方面，而基础设施环境尚未成为影响中国房地产投资环境水平的主要因素，这说明中国各省会城市房地产投资环境水平主要还是依赖经济增长状况。从30个省会城市房地产投资环境评价的结果来看，中国各省会城市的房地产投资环境水平发展十分不均衡，呈现出明显的东部至西部逐渐变弱的空间差异性特征，表明房地产投资环境与经济发展水平有密切的关系。从聚类结果可知，中国30个省会城市依据房地产投资环境的相似性共分为5类：北京、上海属于领头羊集团；南京、武汉、天津等在房地产投资环境综合排名中位于中上游的城市属于赶超型集团；广州虽然投资环境优越，但与北京、上海两地相比在医疗水平和市场环境方面还是有一定的差距，故单独划分为挑战型集团；合肥、福州、哈尔滨、石家庄等城市在医疗、市场环境、经济规模和人力资源储备状况方面表现较弱，综合排名靠后，属于储备型集团；而重庆则被单独划为一类。

参考文献：

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[11]张文彤，董伟.SPSS统计分析高级教程[M].北京：高等教育出版社，2014.