浅议房地产经纪机构现状及存在的问题

刘红兵

【摘要】房地产经纪机构的发展与我国国民经济的发展和社会的和谐稳定息息相关，为此，相关负责人员应不断加强对我国房地产经纪机构的科学管理，深入了解其存在的问题，找准原因。文章主要分析了我国房地产经纪机构现状、特点及存在的问题。

【关键词】房地产经纪机构；特点；问题

引言

加强对房地产经纪机构的有效管理，不但有利于促进国民经济的快速发展，也有利于促进社会的和谐稳定发展。为此，在日常经济活动中，房地产经纪机构应当不断加大对每个环节的管理力度，从而切实保障房地产经济活动的规范性和专业性，最大限度地满足广大人民群众对最基本生活的需求。

1、房地产经纪行业的内涵与特点

1.1、房地产经纪的内涵

1.1.1、房地产行业发展现状

自从20世纪90年代后，特别是党的十四大提出要发展房地产市场，房地产开发和专业化逐渐清晰，房地产经纪活动已经逐渐发展起来。《中华人民共和国城市房地产管理法》颁布实施后，房地产经纪市场的不断扩大，经纪人和经纪机构队伍得到快速发展。从房地产市场的行为，剥夺了房地产经纪人的行为独立形成的，是市场发展的需要，也是市场分工的需求。

1.1.2、房地产经纪的含义

房地产经纪人是指佣金的经营行为的目的导致他人从事房地产交易、中介、代理等活动。经纪活动，主题只提供经纪服务，不从事直接经营，不占有商品，经纪活动是有偿的。

1.2、房地产经纪行业特点

首先，房地产经纪活动，代表多元化的房地产从最初的租金的形式，委托给当前的安置房，房地产策划，房地产代理，中介代理，代理交易手续，房地产信息，咨询和其他服务。其次，房地产经纪属于服务性质，没有具体的产品，透明度差。它与隐蔽性和非连续性的活动，与物业转移过程的终止。最后，城市化对二手房经纪行业带来新的商机。城市化进程为房地产业的发展提供了更广阔的市场空间。城镇个人快速增加住房拥有率将带来房地产经纪服务行业的发展机遇。

2、房地产经纪机构存在的问题

2.1、员工素质有待提高

据国家建设部颁布的《城市房地产中介服务公司的房地产经纪人员的管理》规定，经纪人必须通过考试，注册并取得“房地产经纪人证”。然而，目前从事房地产经纪的部分人员不仅无证，甚至没有系统地参加过相关知识的培训。

2.2、从业规范有待加强

政府对于房地产经纪市场的监管严重滞后，主要体现在两个方面：一是准入门槛太低；二是长期以来对于房地产经纪企业经营行为的监管处于真空地带。中国城市尤其是北京等这样的大城市，其二手房源无论租售，绝大多数都被中介垄断控制、坑蒙拐骗、恶意抬价成为很多黑心中介的营业常态。例如，2012年9月，在抽查的8000余家北京房地产经纪机构中，近10%有违规或违法行为，9家房地产经纪机构因违法违规行为而被记入信用“黑名单”。违法行为主要包括房地产经纪机构隐瞒重要事项、占用或拖延支付客户资金、利用格式条款侵害消费者合法权益等。经常租房的京漂一族有切身体会，无论是相关租房网站的抢贴、沉贴，还是墙壁、站牌、树身等上面的牛皮癣广告"绝大多数都是房地产经纪企业所为。

2.3、赚取差价

赚取差价这一有违职业道德的行径是房地产经纪人从中获取暴利的主要手段，实际应用中，房地产经纪人一般不会以瞒价申报作为最终目的，其最终目的旨在欺瞒交易双方，均不让双方知晓交易的真实价格。房地产经济人于交易双方进行手续办理时，以买卖两方知道的价格互为不一致的时候，从中便于实现赚取交易差价这一目的。

2.4、偷税漏税

现阶段，我国仍采用交易价格作为计算基数，这一交易价格基数是房地产市场上进行经济活动时收取的交易税费。据调查，在房地产市场上进行经济活动的绝大多主体对有机可乘毫不知情，然而，房地产经济人往往利用这一有机可乘趋势从中唆使交易主体欺瞒国家及当地政府谎报申报，不仅影响了地政府的财政收入，且对我国国民经济造成了损失。

2.5、私自挪用、侵吞房地产交易资金

房地产经济人将代收客户所上交的购房款私自占压。交易资金是购房者为购房而自愿根据房地产机构的要求所缴纳的款项，而房地产经济人如若将这笔交易资金私自占有并挪用，势必会影响我国社会的安定。再者，某些房地产机构或经纪人原本就无打算将交易资金归还，旨在当交易资金累积一定程度后携款潜逃，该行径严重影响我国社会秩序安定。

2.6、房地产经纪业的市场准入制度不严格

我国房地产经纪人的市场准入，将房地产经纪资格制度作为重点，把获得房地产经纪人执业资格或者房地产经纪人协理从业资格作为从事房地产经纪业务的唯一标准。这是由于我國房地产经纪人的资格管理制度还在建设中，难免有不完善不健全的地方。如果我国的房地产经济资格制度把分为资格制度分经纪人执业资格和经纪人协理从业资格，那么就不利于建立统一的资格管理制度。协理资格只允许在省级区域内使用，应先有协理资格之后才能获得执业资格，这种规定着某种意义上来讲，就人为的把房地产经纪人资格管理制度复杂化，使得实际上在业务操作过程中没有差别的执业资格和协理从业资格各自为政和分别管理，不仅仅增加了管理成本又繁化了取得资格的程序，这些对于建立统一的房地产经纪人市场准入制度是很不利的。

【参考文献】

[1]袁雪芬.关于房地产经纪机构现状及发展探究[J].企业改革与管理，2014，04：132-133.

[2]罗琛姝.探讨房地产经纪机构现状与发展[J].中华民居（下旬刊），2014，04：106.