论建筑施工质量与物业管理的关系

随着我国房地产市场规模的不断扩张，形成很大规模的房屋建设，而在房屋建设过程中，由于工程项目不同，施工环节不同，施工质量的好坏将直接影响到后期物业管理的服务质量，建筑施工质量与物业管理之间，二者息息相关。

一、我国建筑业发展概况

我国的建筑行业发展与广大人民群众的生活十分相关，特别是近年来，随着我国建设规模的不断扩大，住宅建设规模也不断增加，随着住房制度改革的推进，商品房走入千家万户，物业管理需求也日趋深入人心，已经成为与广大人民群众生活、工作息息相关的新兴行业，在加快城市化发展进程、扩大就业和居民消费、维护房屋使用安全、改善居住环境、构建和谐社区等方面发挥更大的作用。

1、近年来房屋建设规模分析

在房屋建设过程中，房屋竣工和施工面积、住宅投资规模、房地产开发企业新开工面积、住宅商品房平均销售价格等因素，是影响房屋建设规模的重要影响因素，对今后的房屋管理与维护也会有很大影响。

（1）房屋竣工和施工面积

从2004年以来，我国的房屋建筑发展日趋扩张，截止2013年，全社会房屋竣工和施工面积成倍增长，房屋施工面积从376495.06增长为1336287.60（万平方米）；住宅房屋施工面积从217580.48增长为673163.29（万平方米）；不难看出，房屋施工面积和竣工面积得以空前扩张（详见表1）。

全社会房屋竣工和施工面积 表1

指标

2013年

2012年

2011年

2010年

2009年

2008年

2007年

2006年

2005年

2004年

房屋施工面积（万平方米）

1，336，287.60 1，167，238.42 1，035，518.88 844，056.90 754，189.40 632，260.99 548，542.04 462，677.05 431，123.04 376，495.06

住宅房屋施工面积（万平方米）

673，163.29 614，990.59 574，909.86 480，772.89 431，463.18 364，354.38 315，629.80 265，565.31 239，769.60 217，580.48

商品住宅房屋施工面积（万平方米）

486，347.33 428，964.05 387，705.98 314，760.12 251，328.78 222，891.80 186，788.43 151，742.72 129，078.38 108，196.54

房屋竣工面积（万平方米）

349，895.79 335，503.55 329，073.26 278，564.54 302，116.53 260，306.98 238，425.31 212，542.15 227，588.65 207，019.08

住宅房屋竣工面积（万平方米）

193，328.47 195，102.89 197，452.24 174，603.86 184，209.52 159，404.62 146，282.71 131，408.19 132，835.95 124，881.12

商品住宅房屋竣工面积（万平方米）

78，740.62 79，043.20 74，319.05 63，443.10 59，628.71 54，334.10 49，831.35 45，471.75 43，682.85 34，677.18

房屋竣工价值（亿元）

61，754.86 55，195.98 48，393.06 38，965.22 35，353.91 28，073.98 23，582.73 19，891.61 18，789.55 15，239.60

住宅房屋竣工价值（亿元）

31，405.89 29，493.73 26，465.14 21，507.18 19，378.88 15，334.11 12，990.65 10，950.11 10，042.25 8，320.30

商品住宅房屋竣工价值（亿元）

20，039.42 19，147.45 16，947.74 13，527.53 11，500.24 9，295.26 7，853.07 6，717.23 6，060.13 4，620.70

数据来源：中華人民共和国国家统计局网站

（2）住宅投资规模分析

在建筑业不断发展的过程中，与百姓密切相关的是全社会的住宅投资规模，在近十年中，全社会的住宅投资从2004年的13464.08增长为2013年的74870.67（亿元）；其中，城镇住宅投资从2004年的11010.13增长为2013年的67483.36（亿元）；投资规模不断扩张，详见表2。

全社会住宅投资 表2

指标

2013年

2012年

2011年

2010年

2009年

2008年

2007年

2006年

2005年

2004年

全社会住宅投资（亿元）

74，870.67 64，412.79 57，824.43 45，027.01 36，428.23 30，881.20 25，005.01 19，333.05 15，427.23 13，464.08

城镇住宅投资（亿元）

67，483.36 57，844.27 51，773.37 39，763.10 30，512.74 26，516.00 21，238.29 16，305.54 12，825.76 11，010.13

房地产住宅投资（亿元）

58，950.76 49，374.21 44，319.50 34，026.23 25，613.69 22，440.90 18，005.42 13，638.41 10，860.93 8，836.95

数据来源：中华人民共和国国家统计局网站

（3）房地产开发企业新开工面积

虽然房屋竣工面积不断增长，全社会住宅投资不断投入，开发企业的新开工面积也呈现不断上升趋势，2004年为60413.86（万平方米）；2013年为201207.84（万平方米），详见表3。

按用途分房地產开发企业新开工面积 表3

指标

2013年

2012年

2011年

2010年

2009年

2008年

2007年

2006年

2005年

2004年

房地产开发企业新开工房屋面积（万平方米）

201，207.84 177，333.62 191，236.87 163，646.87 116，422.05 102，553.37 95，401.53 79，252.83 68，064.44 60，413.86

房地产开发企业住宅新开工房屋面积（万平方米）

145，844.80 130，695.42 147，163.11 129，359.31 93，298.41 83，642.12 78，795.51 64，403.80 55，185.07 47，949.01

房地产开发企业别墅、高档公寓新开工房屋面积（万平方米）

4，454.59 4，228.31 5，653.01 5，080.05 3，649.80 4，336.97 4，914.41 4，058.32 2，834.97 2，975.69

房地产开发企业办公楼新开工房屋面积（万平方米）

6，887.24 5，986.46 5，399.20 3，668.07 2，860.76 2，471.95 2，141.44 2，134.94 1，671.10 1，704.19

房地产开发企业商业营业用房新开工房屋面积（万平方米）

25，902.00 22，006.85 20，730.78 17，472.58 12，415.03 10，040.69 9，093.89 8，473.23 7，675.47 7，790.81

房地产开发企业其他用途新开工房屋面积（万平方米）

22，573.80 18，644.89 17，943.77 13，146.91 7，847.84 6，398.62 5，370.70 4，240.86 3，532.79 2，969.85

数据来源：中华人民共和国国家统计局网站

（4）商品房平均销售价格

虽然房屋竣工和施工面积不断增加，住宅投资规模不断加大，房地产开发企业新开工面积不断扩张，商品房的销售价格还是不断增长，以住宅商品房平均销售价格为例，2004年为2778.00（元/平方米）；2013年为5850.00（元/平方米），详见表4。

按用途分商品房平均销售价格 表4

指标

2013年

2012年

2011年

2010年

2009年

2008年

2007年

2006年

2005年

2004年

商品房平均销售价格（元/平方米）

6，237.00 5，790.99 5，357.10 5，032.00 4，681.00 3，800.00 3，863.90 3，366.79 3，167.66 2，778.00

住宅商品房平均销售价格（元/平方米）

5，850.00 5，429.93 4，993.17 4，725.00 4，459.00 3，576.00 3，645.18 3，119.25 2，936.96 2，608.00

别墅、高档公寓平均销售价格（元/平方米）

12，591.00 11，460.19 10，993.92 10，934.00 9，662.00 7，801.00 7，471.25 6，584.93 5，833.95 5，576.00

办公楼商品房平均销售价格（元/平方米）

12，997.00 12，306.41 12，327.28 11，406.00 10，608.00 8，378.00 8，667.02 8，052.78 6，922.52 5，744.00

商业营业用房平均销售价格（元/平方米）

9，777.00 9，020.91 8，488.21 7，747.00 6，871.00 5，886.00 5，773.83 5，246.62 5，021.75 3，884.00

其他商品房平均销售价格（元/平方米）

4，907.00 4，305.73 4，182.11 4，099.00 3，671.00 3，219.00 3，351.44 3，131.31 2，829.35 2，235.00

数据来源：中华人民共和国国家统计局网站

2、建设规模增长，对物业管理的需求增加

通过对表1至表4中的数据进行分析，不难看出，房屋竣工和施工面积、住宅投资规模、房地产开发企业新开工面积均是上升趋势，但是住宅商品房平均销售价格的增长幅度还是非常大的，这足以说明，建设规模和购买力之间，量价齐升，目前，我国广大城市居民的住房需求正从追求生存空间的数量型转向数量和质量并重，随着住房商品化发展，物业管理与老百姓直接相关，物业服务企业为广大居民提供了相关专业服务，自2004年开始，我国的房地产市场的投资一直保持着迅猛的增长势头，房屋施工房屋面积、竣工房屋面积、住宅投资规模逐年增长。数据表明：2004-2013年间，我国房地产的巨大利润空间吸引了各种资金的持续进入，房地产市场的供给迅速增加，在这种经济形势下，建筑施工质量对后期物业服务的影响，应引起各行业专业技术人员的充分重视。

二、建筑施工质量对后期物业管理的影响

建筑物本身构造由基础、墙和柱、楼板、楼梯、屋顶、门窗等六个主要部分组成，这六个不同构造组成在不同施工阶段的质量保障，对后期物业项目服务与管理都有很大影响，因此，在各个不同施工阶段应充分考虑对后期物业服务的影响。

1、 基础施工

俗话说，万丈高楼平地起，基础作为建筑物的重要组成部分，承受了建筑物的全部荷载，并且在建筑工程中属于隐蔽工程，对于建筑物来说，建筑主体设计和施工质量再好，如果没有一个稳固耐久的基础，建筑物后期使用也会出现问题，如：不均匀沉降，上部结构开裂，一旦基础出现问题，维修起来非常困难，维修费用高、施工难度大，维修周期长等问题。如果，房屋销售后移交给物业公司提供服务，就会造成业主与物业企业的误解和矛盾，业主会将对房屋质量的不满意转嫁到物业服务企业身上，物业服务企业将代人受过，甚至影响到业主及时交纳物业服务费，给物业服务企业带来经济损失，因此，在基础施工阶段、建设单位（开发商）、施工单位、工程监理公司、物业服务企业前期介入人员和相关政府主管部门要严格把关，按照国家相关基础施工规范进行施工，确保基础施工质量关，为今后的物业服务企业管理与服务奠定基础。

2、墙体施工

墙体是建筑物的一个重要组成部分，在建筑物中是竖向构件，首先，墙体应具有足够的强度和稳定性，其次，从节能考虑应具有保温隔热性能，特别是外围护墙，再次，墙体应具有隔声、防火、防潮、放射线等功能。在墙体施工过程中，应严格按照国家施工规范把关，执行现行的《建筑抗震设计规范》，严把施工质量关，为今后的物业管理提供物质基础。

3、楼板及楼地面施工

楼板是多层和高层建筑分隔建筑物空间的水平承重构件，在现代建筑中钢筋混凝土楼板是目前最为普遍的一种，在施工阶段应注意保证坚固要求，强度和刚度都应该满足设计要求，特别是有防水要求的卫生间，在施工和装修过程中，注意防潮、防水方面的施工质量，一旦出现问题，就会引起楼上和楼下业主之间的邻里纠纷，双方业主就会找到物业服务企业进行沟通，给入住的业主日常生活带来不必要的麻烦。也会给物业服务企业带来很大工作量。

4、楼梯施工

两层以上的房屋就需要有上下交通和疏散设施，即楼梯、电梯、自动扶梯等。设有电梯和自动扶梯的建筑物，也必须同时设置楼梯，因为，在遇见特殊情况如：停电、发生火灾等，人们要通过楼梯进行疏散。楼梯施工过程中，除了本身自重较大，使用荷载也较大，因此，必须有坚固的墙体或框架支撑，确保投入使用后具有足够的安全性。施工过程中也要注意防火、安全疏散的问题。楼梯间四周必须是耐火墙体来保证防火疏散的要求。除此之外，楼梯的细部施工质量也很重要，例如：防滑构造措施（凹槽、金刚砂、金属条等）的施工质量直接影响后期使用，因为，楼梯時倾斜构件，为避免行走时滑倒，应严格注意施工质量，确保业主入住后上下楼梯时的人身安全。

5、屋顶施工

屋顶是建筑物最上部结构部分，具有双重功能：维护、承重，所以必须在施工过程中解决好防水、排水、保温隔热等等问题。首先，防水和排水是屋顶最基本的功能要求，工程实践证明：排水是防水的主要措施，排防结合，根据不同的屋顶形式，有的以排为主，有的则以防为主。现在有很多新建住宅区，由于施工问题，造成业主入住后时间不长，就出现屋顶渗漏现象，维修起来非常麻烦，因此，在屋顶施工阶段，防水和排水问题是屋顶施工质量的关键环节，应引起建设单位、施工单位、监理单位等各方主体的注意，确保为今后的物业管理扫清障碍。

6、门窗施工

门窗是建筑物的一个重要组成部分，属于建筑物的围护构件，具有分隔、保温、隔热、防火、防水、防风尘以及防盗要求。门是交通疏散的必经要道，设计及施工应符合防火规范要求，保障正常交通的需要与紧急疏散的安全。门窗在关闭的情况下，应尽能的封闭，从而达到防风尘、防雨水的作用。同时，应注意保温隔热、隔声的性能，保温隔热性能对业主入住之后的居住舒适性和建筑节能措施，都是意义非凡的，如果施工质量欠缺，不但会影响业主的正常生活，也会造成能量损失，不利于建筑节能要求。

综上，建筑工程的各个施工阶段，其内容复杂，施工周期较长，保障良好的施工质量，不是一朝一夕能解决的事情，需要多方合作，严格遵守国家施工规范，才能为后期物业管理与服务奠定基础。

三、确保建筑施工质量的措施

建筑工程施工质量的好与坏直接影响的业主入住后的生活质量和物业服务企业的服务质量，因此，应引起施工单位和物业服务企业的多方重视，应对措施如下。

1、 确保施工监理质量

由于房地产项目开发周期较长，很多施工内容属于隐蔽工程（如基础施工、地下管网施工、水电管线安装等），因此，在施工的各个环节，如地基与基础施工、主体施工、装饰装修施工、水暖电施工、中央空调安装于调试、电梯安装于调试等各个环节，物业服务企业均要与开发企业、监理公司一起共同进行质量监理，确保各个环节保质保量完成施工任务，为今后物业管理扫清障碍。确保物业能正常运转，最大限度发挥其正常使用功能，为全体业主和使用人提供服务保障。

2 、物业服务企业建立施工技术档案

物业服务企业在施工过程中要早期介入，参与各个环节的施工监理，保障质量，同时要尽可能地全面搜集物业的各种资料，同时熟悉各个部分，逐步建立物业项目的各个施工环节的技术档案，为后期物业服务奠定基础。

3、 确保国家技术标准在施工阶段的应用

物业服务企业应根据国家规定的技术标准，对工程设计与设计单位、施工单位、开发企业一起认真进行技术交底和图纸会审。近年来，我国住建部颁布了很多新标准，如《视频安防监控系统工程设计规范》、《出入口控制系统工程设计规范》、《民用建筑绿色设计规范》、《建筑外墙清洗维护技术规程》等一大批国家技术标准，物业服务企业人员应充分熟悉这些标准，并应用与具体的施工阶段，确保在施工过程中，施工企业能严格执行国家技术标准，保障施工质量，为后期物业管理与服务扫清障碍。

4 、确保建筑材料选用符合国家绿色环保要求

2010年11月我国住建部颁布了《民用建筑绿色设计规范》，从而对节地、节能、节水、节材和环境保护等内容作出基本界定，对建筑设计、建筑材料、给水排水、暖通空调和建筑电气等绿色设计理念提出了技术规范要求。为了使得业主和使用人得到一个环境优美、清洁安静的绿色居住环境，物业服务企业人员在房地产项目开发建设的可行性分析时就要依据新的规范要求严格审核设计方案，并对后期施工阶段是否严格履行设计标准，进行把关。确保建筑材料选用和执行均能达到《民用建筑绿色设计规范》国家标准。从而保障为业主和使用人提供一个绿色安全的居住环境。

5 、物业服务企业与建设单位在施工阶段应密切合作

物业服务企业和房地产开发企业在施工阶段要密切合作，因为，一个房地产项目在今后交付使用过程中，至少使用几十年，甚至上百年，施工质量的好坏直接影响到物业的正常使用，对于开发企業来说，它开发出的产品其质量的好坏，影响到它的今后信誉，而物业服务企业在施工阶段的介入，增加了房地产开发企业的技术监督力量保障对工程质量的监督，为下一步的物业承接查验做好了准备，也可为房地产开发企业增强售后服务质量提供了方便。

物业管理行业涉及千家万户，关系到社会的和谐稳定，因此，各级政府要不断加大施工过程监管力度，严格工程监理管理制度，促进物业管理行业的发展。

综上，随着我国经济发展形势越来越好，人们的经济收入也在不断增加，对生活环境质量的追求也越来越高，只有不断学习发达国家的物业管理先进经验，不断提升建筑施工质量，才能促进我国的物业管理行业健康、有序的发展。

参考文献：

【1】《建筑工程概论》2012年9月，中国建筑工业出版社，段丽秋主编

【2】《物业管理综合能力》，2006年8月，中国建筑工业出版社，韩朝主编

【3】《物业管理实务》，2014年7月，中国建筑工业出版社，张秀萍主编

【4】 国家统计局网站

【5】 中国物业管理协会网站