城市更新的策略和方法浅谈

许映铃

摘要：城市更新已经成为中国很多城市当今面临的一个重要课题，城市更新所带来的社会、经济、环境等各方面的效益是显著的，其中的“三旧区域”即旧城镇、旧村庄、旧厂房是城市更新的重要对象。本文以广州市为例，通过实地调研，并结合作者近几年参与的几个城中村和旧厂房改造项目，来分析广州的城市更新现状情况和更新过程中存在的主要问题。另外通过分析总结国内外一些城市更新的成功案例，为广州市在今后的城市更新中提供优秀经验的借鉴和参考。

关键词：城市更新，广州市，三旧改造，古建筑保护

1. 引言

城市更新是城市发展到一定阶段所必须要经历的再开发过程。中国的城市化在经过几十年的发展后部分城市地区在经济、社会等方面会出现各种问题，而通过合理的改造更新城市將获得再生。城市更新的方式可归为三种：拆除重建（Redevelopment），整旧复新（Rehabitation），保存维护（Conservation）。

在早期欧美国家，城市更新是用于解决旧工业区衰退的经济复兴政策，在我国，城市更新起步晚于西方发达国家，城市更新由早期的政府主导演变成多种模式，由单方向转向多方向，例如引进开发商，产权主体自主改造等。城市更新类型也多种多样，有旧城更新，城中村改造，旧工业区改造等。

2. 广州城市更新案例分析

2.1城中村改造

自2009年开始，广州市政府在广州全市范围内全面推进“三旧”（“三旧”即旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造。

城中村是中国大陆地区城市化进程中出现的一种特有的现象。作者通过走访广州市白云区的城中村，发现存在的问题基本上都是房屋老化，景观环境差，公共服务设施缺乏，交通不畅，治安堪忧，存在消防隐患等问题。这几年广州城中村改造的政策一直在变化，改造模式从刚开始的拒绝开发商参与、完全由政府主导，到政府主导引进开发商，再到村集体自主与开发商合作或村集体自主开发。这一过程都体现了广州市的城中村改造模式正在由单方向转向多样化发展。广州每个城中村都有自己不同的特点，应该寻求适合各村改造的模式，而不是生搬硬套。

2.2广州城中村改造在推行过程中出现的问题

目前许多城中村改造一味建高楼，改造后虽然土地效益提高了，公共空间扩大了，但是非中心城区的城中村改造也要求高容积率，未来则可能带来人流 、物流、车流的高度集中，引发新的城市问题。

每条旧村在改造前为了满足村民的利益补偿，以及满足政府和开发商各方面的利益很同意推高容积率。面对城中村改造一味追求容积率这个问题，很多学者都提出要根据城市不同的区位限定城中村居住地块的容积率。人口密度增大带来的交通，教育等需求，将给城市带来巨大的压力。以广州市同德围为例，同德围地区道路资源欠缺，对外联络通道匮乏，出行高峰期间交通拥堵现象严重，道路交通压力大，由此引发的就医难，教育难等问题成为同德围的心头大患。因此旧村要想改造，就必须先解决交通问题，否则改造后吸引来的大量人口也将加重这一带的交通压力。而在处理交通这块，香港和新加坡的“TOD”模式值得借鉴，“TOD”模式即以公共交通为导向的开发模式，即规划居住区或商业区时，通过建设以公共交通为主的交通体系，建造适宜步行的街道网络，将住宅、办公楼、公共建筑、公园等连接起来，注重公共交通换乘接驳，公共空间建设，创建集居住、商业等为一位的混合社区。

广州这几年三旧政策不稳定，城中村改造方案审批时间过长，不仅加重改造难度，也容易打击村民和开发商的改造开发积极性。建议审批程序适当简化，关注重点问题，提高效率。

2.3 城市更新中的历史建筑保护

城市更新过程中要注重对历史建筑的保护，而不是一味大拆大建，对于有保留价值的建筑或历史街区，应该划定历史文化保护范围，并给予保护修缮或是保护式开发。

（1） 旧城改造，要注重保护古建筑、历史街区

广州的骑楼街历史悠久，很多骑楼街的现状是断壁残垣，卫生环境差，治安问题令人担忧。骑楼是广州的一张名片，虽然很多骑楼现在人去楼空，商业气息暗淡，但是国内外尚有很多旧城改造的成功案例，广州可借鉴这些优秀经验，在保护骑楼的同时，可以将历史优势转变为经济优势，提高骑楼街的商业环境，进行保护式开发，挖掘其商业价值及旅游价值，居民的收入提高了，生活环境改造了，自然整个街区的活力也提升了。

（2） 旧村古建筑保护

目前广州旧村古建筑的保护力度不够，很多城市更新项目多数是以完全拆除的方式进行。作者通过走访调查广州市白云区的几个城中村发现，城中村的古建筑多数是祠堂，庙宇，古桥等形式的建筑，有些村的历史建筑因为保护不够，已经非常残破。

3. 国外城市更新优秀案例分析

3.1 国外城市更新案例分析

3.1.1 注重全面更新

片面追求经济效益是我国很多城市在推行城市更新过程中的常见错误。大部分城市在旧城改造后呈现了高密度，高容积率的城市景观，但对周边的基础设施建设和环境整治却没有同步进行，城市更新的急功近利，社会问题的突出，历史风貌的破坏，城市发展中出现了新的矛盾。

“人本主义”思想对城市更新的影响与日俱增，城市更新不再只是为了满足城市经济发展的需要，城市更新是全面性、综合性的，关于城市居民的物质、精神生活，城市生态环境和可持续发展也是城市更新需要考虑的重大课题。在注重城市的全面更新这点上，国外做的比较好。国外的旧城改造优秀案例中，有一个共同点就是并非全盘的推倒重建，历史建筑保护与重新开发利用相协调，并不妨碍城市的功能转变和形象改善，在城市更新中注重公共绿色空间的营造以及公共服务设施的配套。

3.1.2 政策借鉴

（1）增强公众参与程度

虽然我国城市更新一直强调公众参与，但公众参与的程度和深度是远远不够的，公众的积极融合和参与是城市更新项目顺利进行，成功实施的重要保证之一。目前我国城市更新公众参与最主要的问题是法律制度建设不全以及可操作性难。国外城市的公众参与城市规划建设方面，有很具体的操作实施方案，无论是在制度保障上还是宣传教育、公众意见表达的渠道上都做得比较细致。

（2）多渠道的城市开发基金

三旧改造开发资金筹集难也是其中的一个难题，单靠政府专项资金难以解决，可通过建立多渠道的资金融资体系，从企业、省会上吸引改造资金。

4. 结论与展望

从广州市的城中村改造谈起，通过分析广州“三旧改造”存在的问题和目前所处的困境，在提出建议的同时也借鉴了国外已经成功实践的优秀案例。城市更新成功与否，必须要解决和考虑的问题很多，从最开始的利益冲突，到古建筑的保护与开发，再到城市空间的规划营造，以及公共服务设施配套建设等。城市更新不是一切都推倒重建，城市更新的最终目的是为了城市的可持续发展。广州市在借鉴优秀经验之外，应该找到适合自己的模式，才能顺利实现城市更新，实现城市的可持续发展。

参考文献

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