物业管理中外墙渗漏问题的研究

张艳敏

【摘要】目前外墙渗漏水是物业管理中常见的业主投诉问题，外墙渗漏严重影响了业主的正常生活，也影响了物业公司管理工作的正常展开。作者将结合自己多年的物业管理研究和工程管理的经验，分析了引起外墙渗漏水的主要原因、如何采取正确有效的维修方法处理该问题，希望能给物业公司的房屋管理和维修工作提供一些参考与借鉴。

【关键词】物业管理 外墙渗漏 研究

一、引言

外墙是建筑围护结构的主体，从建筑角度来讲它不仅要承担一定的荷载、遮风挡雨、保温隔热防火安全的功能，还可以抵抗外界物理、化学、生物破坏的围护结构。外墙从结构构造上来讲，它包括构造层内外找平层、结合层、保温隔热层、防水层以及饰面层。从物业管理角度来讲外墙不仅具有其本身的建筑功能，而且在物业的保值增值起着至关重要的作用。

作为物业管理部门，如何采取有效的管理方法、快速查找准确确定外墙渗水原因和渗水点的位置，并能采取正确的维修方法及时有效解决外墙渗漏水问题，是物业公司共同面临的难题。因此我们结合多年房屋管理与维修经验，对该问题进行研究，希望能给物业房屋管理和维修工作提供一些参考与借鉴。

二、外墙渗漏产生的原因

外墙作为建筑的竖向构件，一般情况是不存水、不积水、不易出现渗漏的。但是，因设计不合理、施工粗糙、低劣材质或选材 不当、用户使用不当或管理不善等因素都会引起墙体的裂损导致渗漏。

（一）设计不合理引起的外墙渗漏

在设计阶段，很多设计人员只重视建筑物的空间尺寸，不重视使用功能和细部构造，为建筑物外墙渗漏埋下隐患。如设计人员不重视细部大样设计，如窗台坡度、鹰嘴、滴水槽、穿墙管、外墙预埋管件、门窗、幕墙与墙体间的接缝等防水的细部构造。还有的设计人员一味追求美观而将外墙饰面砖（小型）设计成细缝拼接，使装饰施工中砖与砖之间不能嵌填密封材料，导致漏水。建筑师在设计中对外墙防水不重视，外墙面设计没有防水概念及功能設定，从而使建筑物外墙的防水功能下降。

图2 房屋细部构造与外墙防水

（二）施工粗糙引起的外墙渗漏

在外墙施工时，施工工人不按设计要求和施工规范进行施工，如：砼配和比掌握的不准确，水灰比过大，影响到砼墙体的强度。砖层水平灰缝砂浆饱满度不足80%，竖向灰缝无砂浆（空缝或瞎缝），为雨水预留渗入通道。浇筑时振捣不密实、养护不及时、拆模过早，都会造成砼墙体出现蜂窝、麻面、孔洞以及裂缝等现象。

（三）低劣材质或选材不当引起的外墙渗漏

施工方为了节省造价，选择劣质或低标号材料，是材料防水性能下降。也由于涉及人员对新工艺、新材料的应用缺乏了解，特别是对新型建筑防水材料的性能、使用范围、使用条件知之甚少，不能根据建筑物的不同部位，选用不同的防水材料，从而因选材不当造成浪费或外墙渗漏。

三、外墙渗漏问题的维修

外墙渗漏水是由于多种原因引起的，而且出现损坏的部位往往与渗水点不一致，因此也造成维修多次不能有效解决的问题出现，针对这种情况，在外墙渗漏维修前，首先应该将渗水点准确定位。

（一）、墙体渗漏部位的确定

（1）观察法：对现场进行查勘，发现渗漏部位，找出渗漏点和水源点，并对其部位进行反复观察，划出标记，作好记录，以利作出正确判断。该方法宜于在雨天进行。

（2）淋水检查法：该方法即在墙面进行加压冲水约1小时，发现漏痕。该方法必须是在初步查勘并已确定渗漏方位和范围的情况下采用，可较准确的确定漏点。特别是在屋面、墙面同时渗漏的情况下更宜于采用。

（二）、不用的渗漏选择不同的维修

（1）防水材料功能降低引起的渗漏的维修：

该施工方法基面要求清洁、无浮浆、无水渍。涂料的配合比、制备和施工必须严格按各类涂料要求进行。涂粉料选择：使用油溶性或非湿固性材料，基面应保持干燥，其含水率<8%。在潮湿基面上施工应选择湿固性涂料，含有吸水能力组分的涂料、水性涂料。涂料的施工应沿墙自上而下进行，不得漏喷涂、跳跃式或无次序喷涂。喷涂次数不少于二遍，后一道涂料必须待前一道涂料结膜后方可进行，且涂刷方向应与前一道方向垂直。防水层初期结膜前（一般24小时）不能受雨、雪侵蚀，在成膜过程中，如因雨水冲刷产生麻面或脱落时，必须重新修补、涂刷。涂膜防水层可用无纺布、玻璃布作加筋材料。该方法操作方便、直观效果好。

（2）设计不当引起的渗漏维修：

首先先按照设计规范，修护防水构造，然后重新对构造做防水。构造防水有两种，一类是属于线型构造防水，其功能是使水流分散，减小接缝处的雨水流量和压力。常见形式为滴水线、挡水台，常设部位在女儿墙压顶处，屋面檐口，腰线，窗台，上、下外墙板接缝处。如线型构造部分轻度或局部破坏，其他大面积完好无损，可采用高强水泥浆、防水胶泥等材料进行修补，恢复其排水功能。另一类属于空腔构造局部破坏时，采用恢复性修理效果较好。

四、结论

因此，从设计施工环节着手，重视物业公司前期介入工作，争取让物业公司早介入早管理。不仅可以有利于物业公司，还可以帮助设计方及时发现设计阶段可能会引起外墙渗水的不当设计，及时修改。施工阶段的及时介入让物业更直观的掌握外墙施工的细部构造，便于正确分析后期管理中外墙渗漏位置和出现渗漏的原因。后期的物业公司应严格按照物业管理规约及时制止有可能会引起房屋外墙面损坏的不当使用，这些工作都有助于有效的预防房屋外墙渗漏水问题的发生。

参考文献：

1、何石岩 《房屋管理与维修》 机械工业出版社 2009

2、韩继云 《建筑物检测鉴定》加固改造技术与工程实例 化学工业出版社 2008

3、范锡盛 《建筑物改造与维修加固新技术》中国建材工业出版社