探究新经济形势下的房地产成本管理

刘红元

摘要：本文就新形势下房地产企业成本构成因素进行了分析，具体内容包括：土地成本、前期成本、建安工程成本、公共基础配套设施成本、施工单位管理成本、财务成本、营销成本等。结合这些内容，对成本管理中的各项工作做出一定探讨，根据笔者多年的实践经验认为，在日常成本管理过程中，应当将成本核算与成本管理相结合、提高全员参与成本管理的积极性、建立房地产企业成本管理体系，从而提高企业成本管理水平，提升企业经济效益。

关键词：房地产企业；成本管理；经济效益

进年来，房地产行业得到迅猛发展，如今，房地产行业已经成为我国的一项基础性支柱产业。房地产投资中，内容非常繁杂，包括土地、规划、施工、材料等一系列成本。因此房地产成本控制直接关系到房地产企业的经济效益，相关管理者要高度重视，并采用科学合理的方式进行成本管理。

1房地产项目成本的构成

1.1 土地成本

在房地产建设过程中，土地成本投入较大，同时，项目启动资金的大小于其有着紧密联系，其主要内容有土地使用权出让金、拆迁补偿费、出让契税等几个方面构成[1]。

1.2 前期成本

其主要指的是施工设计费、可行性研究、前期工程费、地质勘察费等几部分组成。

1.3 建安工程成本

建安工程成本主主要指的是，房地产在施工过程中所用的图纸以及各性工程所产生的费用。因为在房地产建设前期对建筑就有了明确的规定，所以，这个部分的成本基本是固定的，这项成本的上下浮动不是很大。

1.4 公共基础配套设施成本

公共基础的内容主要包括：道路、安保、绿化、供电、供暖、供水、供气、消防等。

1.5 施工单位管理成本

这项成本主要包含了施工现场办公人员的工资报酬、员工福利、施工过程中使用的水电费、设备修理费以及其他行政办公成本的费用。

1.6 财务成本

财务成本主要指的是，项目资金成本以及税务成本两个方面。其中的税务成本是无法避免的，一定要按照国家的相关规定进行加纳。但是资金成本是每个项目资金的构成所决定的，如果融资所产生的成本比销售利润低，就可以在较为安全的比例内进行融资。另外，企业应当结合自身的特点，对融资渠道进行合理选择，从而保证企业资本结构。一般情况下，融资方式主要包括直接投资、银行贷款、发行股票等方式。

1.7 营销成本

营销成本主要指的是营销策划所产生的成本、广告费用、售楼处建筑成本以及销售过程中所产生的运性成、人员成本等。

2.房地产企业成本管理的措施

2.1成本核算与成本管理相结合

因为会计法律制度等相关法律法规对其有着一定的限制，房地产企业可以对其成本进行及时核算。但是，进行核算时，不要为了核算而核算，导致成本核算脱离了现实。对成本进行核算的过程中，既不能过于繁琐，同时也不能过于简单，要和成本管理工作进行良好的结合，以便为成本管理提供一定帮助。

2.2提高全员参与成本管理的积极性

企业要提高全体工作人员的成本管理意识。在房地产企业中，成本管理工作不仅是财务部门的责任，在管理过程中，少不了各个部门的积极配合，企业内每个员工均要有一定的成本管理意识，在日常工作过程中，懂得开源节流，从而降低企业运行过程中的产生的成本[2]。

2.3建立房地产企业成本管理体系

房地产企业要建立成本预测、成本计划、成本控制、成本考核、成本分析、成本核算、成本决策等为一体的成本管理体系。

2.3.1房地产企业成本预测

企业在对项目进行寻找的过程中，要对成本进行科学预测。在这一过程中，要更多的关注可能开发的成本，进行市场调研充分了解市场。对项目所在地理位置、市场价值、配套设施、交通情况、建材供应等各个方面相关内容进行调查和分析，然后做出合理评估；企业要组建专业成本预测团队，团队内成员应当包括：建筑师、资产评估师、项目管理人、营销公司等。这样才能充分保证项目预测的可行性。企业在营销过程中，避免盲目，成本管理要具备一定的预见性和科学性。

2.3.2房地产企业成本决策

房地产企业在成本预测的基础上进行成本决策，成本管理人员根据完成项目的需要，判断出工程建设过程中会耗费的建材、施工设备、人员工资、应缴纳税费等进行判断，从而为决策者的真确决策提供一定的理论依据并且为成本计划工作提供有力信息。例如，成本管理人员根据建材的市场价格，根据建筑面积等对所需建材进行计算，得出相对的结果，并将这一结果提交到上级部门；在建筑施工过程中，对施工费用要进行严格控制，积极挖掘可以降低成本的方式，从而实现节约成本以及提高企业工经济效益的目的。

2.3.3房地产企业成本控制

房地产企业对成本进行控制主要是在成本计划基之上的，企业进行成本计划的过程中，相关人员要对成本计划过程中的各项工作进行监督，从而保证成本计划得以实施。房地产企对成本进行控制，从而保证工程完工后所用的成本是在预算范围内的，防止项目建设过程中出现浪费[3]。保证企业人力、物理得到有效利用，节省阶段的费用，降低房地产建设成本，从而有效提升房地产企业经济效益。因此房地产在建设过程中，要将成本控制作为项目施工高的出发点。在房地产整个建设过程中，制定相应成本控制方案，不论是招标阶段、施工阶段还是结算阶段，都要落实成本控制工作，防止因为主管判断出现错误，产生不必要的损失。

2.3.4成本核算

房地产企业在进行成本核算时，主要是根据自身所产生的成本进行核算。在核算过程中，采用科学合理的方式，按照企业已经确定了的成本项目，对建设过程中每个部分的费用进行严格划分，同时，还要做出整合和分类。在成本核算的过程中，要对建设过程中实际消耗的费用做出适当的归纳和分配，同时还将劳动耗费做出反馈并控制，通过对成本的核算、考核、检查、监督、预算、成本计划等的执行情况，最终核算出项目成本。对成本控制的绩效做出相应的检查和管理，对成本管理体系的有效性进行相应的评价，从而研究出如何更好的降低成本，做出改善。

2.3.5房地产企业成本分析

房地产企业的成本主要由材料成本、人工成本、设备成本以及其他成本构成。财会部门对成本进行分析的过程中，应当采用专门的分析方式[4]。根据成本核算资料以及成本计划资料、去年同期使用成本、企业历来优质成本案例、国内外相似项目成本管理的先进例子等进行比较，从中找出存在的差异，并对存在差异的原因进行分析，从而得出改进措施，进而提高企业经济效益。例如，某房地差企业在成本管理过程中采用成果管理方式，将项目中的整体目标分为若干小目标，项目建设过程中，参建单位以及工作人员被细化管理，采用这样的方式是每个部分的目标顺利实现，从而推动了整体目标的实现。因此房地产企业应当将这一企业的实际情况与自身进行比较，分析本企业是否适合这样的方式。

结束语：

房地产成本控制管理是一项非常复杂的工作，管理人员要懂得将成本核算与成本管理相结合、提高全员参与成本管理的积极性、建立房地产企业成本管理体系。成本管理者提升成本意识，在房地产项目建设的整个过程中，均要进行成本控制，开源节流，保证工程质量的基础上，尽量降低成本，从而提高企业经济效益。

参考文献：

[1]田林永.房地产企业财务成本管理存在的问题及对策[J].中国房地产金融，2011，02：21-23.

[2]徐薇华.房地产企业的目标成本管理--以龙信房产公司为例[J].会计之友，2011，13：32-36.

[3]金瑜.探究及实现房地产成本管理的解决方案[J].中华民居（下旬刊），2013，12：414.

[4]任宏，寇胜彪，叶贵，何强.房地产企业责任成本管理研究[J].工程管理學报，2013，06：117-121.