浅析房地产企业税收风险管理

吴卫芳

【摘要】为了更好的维护市场发展，国家已经从税收方面进行整改、监管，也说明了房地产愈来愈受到大众的关注。在这种大的压力下，做好税务风险管理是每家房地产企业必须面临的问题。本文结合房地产企业税收管理现状，对改善税收风险管理的方法进行了简单的阐述。

【关键字】 房地产；企业；税收；风险管理

自进入二十一世纪以来，商品房开始替代原有的住房体系，让房地产产业更加繁荣。当前，房地产在国内各大城市GDP中都持很大比重，同时这也标志着各大城市的发展水平。2010年，国内开始实施土地增值税收入清算，从而细化房地产各种费用扣除；2011年，“新国八条”对房地产行业进行了规范，如：第二套房的首付必须超过60%，贷款利率大于1.1倍，增强住房信贷政策略；2014年，税务局把房地产纳入项目检查指令。这都说明了在房地产行业实施税务风险管理是必须实施的。

1.房地产企业税收管理概述

纳税人没有正确利用法规或者规避失败而造成的不良后果的可能性，即：税收风险，它是纳税人观念滞后，经济环境多样性、复杂性以及错误理解税收法规的结果。

1.1房地产企业进行税收管理的必要性

税收风险管控是在法律允许的范畴内，利用理财、投资、经营等活动做好事前规划、控制、设计、安排与审阅工作，以避免或者减小税务罚款，尽量规避风险，并且在不影响国家税法的条件下，使用节税的方式，减小企业负担。房地产企业涉税风险大、税务负担重、利润难以维持稳定增长，都说明了房地产企业实施税收风险管理的紧迫性。

1.1.1税务负担增加

当前，国内房地产得到土地时，耕地占用税、契税都需要支付，另外需要支付开发土地等一系列费用总计不超过房价的1/2。同时我们可以了解到：房地产的各个环节，税费总数额并不大，税费以税轻费重的比例呈现。

1.1.2涉税风险大

从国内税务总局反馈的信息来看：房地产是唯一持续5年被纳为专项税务审核的行业，大众普遍表示：房地产偷税漏税的方式越来越高明，而寻求公开保护的呼声也越来越大，甚至部分地区超过90%的房地产企业都有涉税问题。房地产企业作为税务检查的关键，由于其涉税风险始终较大，现在已经成为房地产经营管理的重点。利用税务风险管理，将企业风险耗费降到最低，要求减小风险可能性，即使风险已经存在，利用风险管控措施也能减小损失，做好安全保障工作。

1.1.3企业无法得到快速增长的利润

在企业做重大决策时，通常会考虑可能涉及到的税收因素，调查优惠政策与税收法规，以此策劃出税收管理，让企业风险决策更加合理、科学。另外，受传统经营理念的影响，一旦企业税收存在问题，相关单位会立马想到送礼品、拉关系解决问题，而这些花费正是政策资本。在其他条件不变的情况下，利用税收管理能有效控制和减少政治成本。因此，有效的税收风险管理策略，对确保企业利润稳定增长，提高企业综合能力，推动现代化房地产单位发展都具有重要作用。

1.2当前房地产企业税收管理现状

1.2.1缺乏内控

从当前房地产面临的矛盾来看：一是房地产组织构造复、业务多样、活动繁杂，项目开发商包含加工业、施工安装、设计规划、建材商贸、销售代理、物业管理与广告设计等多个部门，让房地产单位的财务工作繁杂、核算混乱、管理系数大；其二，税收风险比较薄弱、管理落后、资源缺乏，让实际纳税始终存在差异。

虽然当前很多企业已经建起了风险管理与内控制度，但是并没有有效的、系统的履行税法规定。甚至很多企业根本没有建立起有效的风险管控与内控体系。即使有内控制度，但是很多企业根本不愿意、无法实施税收风险管控方法，或者没有遵循税收风险管理原则，依然会给企业造成严重的税收风险。

1.2.2税收策划进入误区

策划税收的根本目的是减少缴税，因税收活动策划失败造成的后果称为税收风险。如果企业适时调整税基，就能达到少缴税的目的；而降低适用税率，则将收到双赢的效果。例如：土地增值税，其收税对象是增值的土地范围，交税数额由税基大小与适用税率决定；具体如：一块地由开发商卖出，比开发前增值1500万元，那么该地的税基也就是1500万元，如果将其调整到900万元，不仅税基会减小，适用税率也会下降。当然，企业在确定税收选用方案、项目策划、实施组织等方面没有整合纳税要求进行，或者没有完全把好税收政策的优势，最后不能科学执行和运用税收政策，从而出现策划风险。

1.2.3企业办税人员自身素养不高

从日常经营来看：受纳税人自身素养影响，很难全面、及时的掌握税收法规，或者把握法规税法的精神不够，虽然能够满足税法的主观愿望，但是在行为上根本不能依照税收规定实施，或者局部、表层满足规定，整体和实质上不能依照税收要求进行，最后出现逃税、漏税，面临补税与声誉影响等危害。

2.提高房地产企业税收风险管理的方法

2.1完善税收内部控制体系

内控体系包含从经营到整个财务控制等多个方面，健全税收内控体系也是增强企业税收管理的有效方法之一。房地产企业增强税收内控需要根据成本适用性、权益和权威等方面不断完善。实施与健全税务内控，不仅有助于改善涉税资料可靠性，对提高纳税审计、流程优化与税法贯彻都有很大影响。税收内控作为企业内控的重要方面，它的实施需要企业税务、审计、会计、信息等多个部门共同实施，必要时结合专业的审计、咨询企业共同完成。

2.2增强税收策划效果

在企业决策与经营中，为了达到提高风险管理的效果，必须坚持依法纳税原则，科学策划，提高经营业绩，同时这也是提高财务管理能力的重要方法。 由于经营业绩和商品价格、市场状况、经营理念等诸多因素有着密切关系，所以必须依法设立规范、完整的财务会计凭证、账册与报表，这样才能确保税收筹划的合法性。

首先，是做好纳税检查，然后将检查结果作为企业会计记录的凭证。其次，企业根据相关法律法规要求，在取得企业会计凭证与基础记录工作后，从源头上提高纳税设计效果。

2.3对涉税人员进行有针对性的培训

提高纳税人员的业务素养作为做好房地产企业风险防范的重要途径，对交易复杂、业务量大的房地产单位来说，为了增强风险管控，管理人员必须具备良好的管理经验和业务素养，通过明确税收知识，更好的掌握税收法规与相关政策要求。因此，在实际工作中，房地产企业必须结合税收要求，使用行之有效的方案，在多个渠道中进行新知识、管理技能和信息化培训，让管理人员主动利用税法武器维护企业效益，抵御税收风险。

另外，针对国内税法体系不健全等问题，为了确保纳税人权益，必须从税务管理上，完善税收风险管理与交流机制，从而最大程度的减小对企业造成的风险与损失。

3.结语

房地产企业以其平均利率高、税费广、经营复杂等特征决定了其带有较大的税收风险。因此，在实际工作中，相关单位必须从自身情况出发，通过健全风险管理策略，及时找出问题，将损失降到最低，这样才能促进房地产企业发展。

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