浅析“闽八条”出台对福州房地产市场发展的影响

王婵

【摘要】宏观调控影响房地产市场的发展，本文以2014年福州楼市现状为背景，浅析福州房地产市场存在的问题，并对福州房地产发展提出建议和展望。

【关键词】闽八条 福州 房地产市场

引言

自2009年12月开始楼市调控以来，先后经历2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”以及2013年3月出台的“新国五条”这5次升级，迎来了楼市调控的巅峰。福州加紧调控的脚步，9月开始银行贷款收紧，并于11月底“榕七条”出台，福州楼市开始迅速从火热中降温。楼市低迷数月，救市政策争相出台，2014年6月福州限购放松，8月“闽八条”出台，9月跟进细则，11月公积金新政出台，都在为冷却一年的楼市加温。

1、福州市社会经济概况

福州是东南沿海重要都市，海峡西岸经济区政治、经济、文化、科研中心以及现代金融服务业中心。福州行政区划分为五区、五县、两个县级市和平潭综合实验区。据居民恩格尔系数表明福州市居民生活水平已经达到相对富裕的程度，近五年人口迅速增长，较大的人口规模能某种程度上满足购房需求，福州的房地产市场能够保持相对旺盛的需求，这些都能为福州房地产带来现实的和未来的需求。

2、2014年福州楼市发展状况

福州市区商品房住宅成交量同比13年下滑11%，闽侯地区成交量同比下降42%；福州市区商品房成交均价16469元/㎡，比去年下滑2%。市区普通商品房住宅以改善型产品为主，闽侯地区则以首置首改房为主，整体来看，首置首改房依旧为福州市场主流产品。刚需盘一直支撑整个市场，高端盘成交下滑严重。

福州楼市在6月有明显的分水岭，开发商在第三季度对楼价的调整处在试水阶段，但是到了第四季度，在信贷政策的配合下，开始实行真正的价格战，抛弃了三季度的观望状态。第四季度，迎来了2014年最佳购房时间，刚需购房者纷纷入市。

3、目前福州房地产市场存在的问题

福州房地产行业受宏观调控的影响巨大，尽管“闽八条”出台带来一定回温，但消费增长势头并不明显，主要可以概括为以下几个问题：

3.1拟购房居民持币观望心理

从售楼处和中介了解到，购房者的电话咨询量和现场咨询量有了明显的增多趋势，但他们更加关注的是价格问题，害怕买房后房价下降。“闽八条”出台后，释放了部分购房者购买需求，但对于绝大多数刚需购房者尤其是无房者来说，房价、总价本身是他们关注的重点，降低首付的前提对于他们有意义的前提是总价是他们能够接受的，每月的还贷能力是他们能够承受的。同时“闽八条”会给他们进一步带来某种楼市仍有降价的趋势，因此观望情绪较重。

3.2中短期来看市场压力巨大

福州存量房较多，供给结构在同一板块中缺乏层次。2014年，市区全年套均面积118㎡，闽侯在售项目以首置及投资型为主，全年套均面积93㎡，基本与去年相符。福州SOHO将迎来大规模放量，按福州近3年年均平方去化量，需要7.7年去化，市场竞争压力大。同时，SOHO将近一半主要集中在城南板块，地理位置、基础设施及周边的配套都发展略微滞后于市中心板块。这些对于购房者的矛盾在于一来面积大总价高，二来经济实力能接受SOHO却在配套设施上不尽完善。“闽八条”的出台，并不能有效的解决这个实质问题。

3.3投资心理的持续增长

伴随着居民人均可支配收入及存款余额的增加，消费者普遍存在通过置业的方式来进行投资的心理。目前投机需求已经大大降低，甚至没有，但是投资需求仍然存在。加之股市低迷资金撤出，同时目前楼市的不景气，却带来了租赁市场的火爆，住宅市场上福州的月租金更是居高不下。“闽八条”出台，使得部分有能力购买的购房者，将持续购买房产，或为改善住房，或为升学，但都不排除一定的投资心理，在购买2套房后，原自住房屋拿来出租的占据多数，这些也将影响一定的房地产发展。

3.4开发企业的主动性有待加上

开发企业产品定位、质量均有一定的竞争优势，但是在整个市场不景气的情况下，往往对市场判断、反应速度等原因的不同，在调整时间跟不上市场节奏，尤其在制定降价策略上措施先机，因此错失了市场最佳的抢客节点。

4 促进福州房地产市场健康发展的措施建议

4.1对政府而言，把握宏观政策，做好宏观调控

“闽八条”的出台，并没有真正解决购房者的主要问题，买不起房子的人很多，政府应着重发展中低价位、中小套型的普通商品住房、经济适用住房和廉租房，使得商品房的投资和消费者的需求相匹配，促使房地产市场供需平衡。同时应进一步制定相关政策，抑制投机性需求。 最后，政府应该为房地产开发提供良好的軟环境，辅以金融和政策的支持。“闽八条”出台有部分涉及到房贷的条款，这使得其效果的如何取决于银行方面的配合，力度稍显不足。

4.2对房地产开发企业而言，以客户为本，增强自身实力

从根本上来说，企业应注重经济实用型房型的开发和供给，满足刚性需求的基础上，逐步开展多元化的住房供给，简而言之，就是关注产品本身才是王道。在“闽八条”的背景下，企业近期不应盲目乐观，唯有高性价比才能促进购房者买单。在产品上，应研发适合居民消费习惯和居住习惯的产品；在销售上，以新项目或刚性需求产品为主，更应该结合时代发展，创新的电商拓客、全民营销以及新型贷款渠道等营销和拓客手段都可以更近一步的吸引目标购房者，迎合主流购买力。

5.对福州房地产发展情况的整体分析

5.1福州整体环境好，楼市量价逐渐回升

福州城市规划将为楼市发展提供了宽松的发展环境，2015年福建自贸区福州片区将落实实施，青运会的开幕、地铁1号线南段的试运行以及城区旧改项目启动，这些都完善了城市基础设施和整体形象。同时，也预示着商品住宅预计推量主要集中在仓山板块、南屿板块和东区。

5.2宏观调控政策进一步出台，楼市迎来“闽七条”

2015年3月20日将正式执行由福建省住建厅、财政厅及金融等三部门共同制定出台的《关于稳定住房消费支持刚性住房需求的若干意见》，其中包含放宽首套首改房的认定标准、首次申请公积金贷款首付比例降到2成、鼓励银行下浮贷款利率等等。

这一政策直接指向刚需中对于公积金贷款的客户，在福州市场是一个利好。伴随着市场回温，楼市住宅成交量将率先反弹，房价变化将滞后于成交量，但在接下来一段时间预期普遍上涨，但落实到地方需要一段时间，并不会出现楼市逆转的状况。总之，“闽七条”出台，虽有救市意味，但本意还是希望有效的解决刚性需求、改善型需求，福州房地产发展也逐步走上市场化，稳固中发展。

参考文献：

1、贾生华，孟桢超.房地产限购政策的效果及其可持续性.厦门：中国经济问题，2012.

2、戴斌.宏观调控下福建房地产市场走向.福州：发展研究，2009.

3、黄卫华，喻琛宇.我国近十年房地产宏观调控政策的回顾与建议.房地产市场，2014