房地产开发企业内部控制研究

夏雷

【摘要】目前，市场竞争更加激烈，企业要提高竞争力，就应改善企业内部控制，建立并完善高效的内部监督与约束机制。这是企业防范各种风险隐患的需要，也是企业在竞争中获得更大经济效益的需要.在新的形势下，房地产企业需要更加重视内部控制，加强内部控制。本文以某集团采购与付款为例，探讨了企业内部的控制.

【关键词】房地产企业；内部控制；采购；付款

日前，房地产市场环境复杂，不确定性因素增多，房地产企业面临的市场环境更加复杂，对于企业的管理是很大的考验。在新的形势下，房地产企业需加强内部控制，以提升防范和控制风险的能力，提升企业的效益。本文在分析某集团采购与付款现状的基础上，提出了完善内部控制的有效措施。

一、某集团内部控制现状与问题

某集团具有二级房地产开发资质，先后负责多个项目的开发。但由于集团成立初期，未能制定明确的目标，错过了很多投资机会。企业在人员管理、资金管理等方面出现的问题，均制约了企业的发展壮大。在采购方面出现的问题也比较多，在工程材料、设施设备等内部控制上，存在不少问题。

1.内部管理制度不完善

涉及采购与付款业务的制度包括项目招标管理制度、预算管理制度、财务管理制度、专项开支管理办法、工程拨款管理办法和日常经费开支管理办法等。但日前该集团的内部管理制度不完善，无法对采购的材料、设备的采购行有效的的控制。

2.组织结构及岗位设置不合理

该集团的组织结构不合理，项目由总经理负责，而总工程师的管理权较弱。其中，工程施工为专业性较强的业务，而公司的相关部门未能对施工的全过程进行有效的监督与管理，这种集中的管理权力，导致在实际管理中，基层管理者缺乏自主权，工程施工控制水平低，缺点比较多。

3.采购范围的缺失

该集团并未将设备、材料等列入单独采购范围，而将交由施工承包单位，而集团主要负责质量监督与检查。这导致工程的材料与设备质量无法保障。材料与设备的质量，对于程施工质量的影响是直接性的，如果设备、材料质量无法保障，则工程质量势必受到影响。

4.施工中的控制缺陷

在工程施工过程中，主要包括施工合同管理、项目预算管理、工程进度管理和现场签证管理等。但是从该集团的实际情况来，在各项管理中，由于未有健全的管理制度，且管理人员的数量较少，所以无法对施工中的各项业务进行有效的控制。这个问题是集团内部控制中的一个比较突iJ I的问题，需要引起管理者的高度重视。

5.工程款支付控制不严格

工程款支付控制包括工程量的审查、造价控制和财务部的审核等。比如在工程变更的报批中，由于工程中可能出现项目变更事件，主要由现场负责人处理，如果工程变更控制不严格，就会影响工程的进度与质量。集团的工程款支付控制不严格，对上述环节均会产生直接影响。

二、集团内部控制改善的策略

在上文中，笔者对集团采购与付款中内部控制中的问题进行了分析，为了提高集团内部控制水平，应构建完善的内部控制體系，做好以下几个方面的工作：

1.完善采购范围

当前该集团的采购方式为外包方式，这种方式的缺点是易导致出现材料、设备质量问题。为了有效规避风险，集团应白行采购材料与设备，而施工单位负责安装及维修。其中，自行采购分为采购与审核两部分，由不同部门和负责人负责，避免徇私舞弊的现象。通过相互制约、牵制的机制，可保证材料及设备质量的不出问题。同时，对于大型设备、批量材料的采购，由采购部通过招标方式采购，确保货源的稳定性及材料、设备质量。

2.加强对施工环节的控制

加强对施工环节的控制，应该做好以下几个方面的工作：一是加强项目预算管理，持续改进预算的功能与内容，由于房地产行业具有特殊性，所以应对房地产项目的可行性、费用合理性及经营收入做相应规划，避免由于盲日对待而造成损失。二是加强现场签证管理，不得轻易修改现场签证，加大现场管理力度，对材料使用、现场签证及额外费用管理，均应由项目负责人负责，并做好相关的记录工作。另外，还需要加强工程进度管理、合同管理，保证工程进度整体进展顺利，根据合同规定支付相应款项，减少合同纠纷。

3.加强并完善相关制度建设

在材料采购与支付环节上，仅仅用规定来约束，效果可能不是很理想。集团要想获得持续健康的发展，就必须逐步完善材料采购与付款环节控制中的各项制度，包括预算整合、审查力度、材料设备采购、进度管理和款项拨付等各个方面，通过加强制度建设为企业创造优化的管理环境，逐步提升内控水平和企业的竞争力。

4.加强企业的内部监督

企业内部控制体系的有效性，需要加强企业内部的监督。为了更好做好企业的内部监督，应做好以下几个方面：一是各部门各司其职，并相互合作，维持审计部门的独立性和权威性；二是增加审计的范围，优化企业的内部运营环境，最大程度发挥内部审计监督的作用。这也是企业审计部门的权责之一。

5.强化对于程款支付的控制

工程顺利进展与施工质量保证的重要组成部分为工程款的支付。强化对于程款支付的控制，应从以下几个方面人于：一是严格控制工程支付款的条件，在工程质量合格、于续齐全和工程变更记录完备的条件下予以支付工程款；二是严格控制工程款支付的进度，应根据工程进度来支付工程款，在接收到施工单位要求支付工程款的申请后，应确保在各项项目审查均通过的条件下才予以支付工程款。

三、结语

房地产开发企业所面临的市场环境比较复杂，市场竞争比较激烈，为了提高企业的竞争力，要求企业加强内部控制。其中，采购与付款是企业内部控制的重要内容之一。本文以某集团为例，分析了其采购与付款中的问题，并从设立科学的控制活动、加强信息流通与共享、完善内部控制制度等方面提出了改善的措施。

参考文献：

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