关于我国房产税改革的问题研究

张文童

【摘要】由于现行房产税还存在着一些问题，致使其在调节经济、组织收入方面，其职能作用远未得到充分发挥，当务之急便是逐步推进和完善房产税税制改革，本文就从税制本身的问题着手提出了的一些解决措施.

【关键词】房产税;税改;税制

一、引言 房产税是一种财产税，以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收。现行的房产税是1986年9月正式发布的，于10月1日正式实施的，即《中华人民共和国房产税暂行条例》。改革开放三十多年来，在改革步伐的不断深入，经济的发展和个人财富的增加，尤其是个人可支配货币已转化为了各种类型的房地产，如：住宅、别墅、商品房等，我国房地产市场的已初步形成并趋于成熟，我国也实现了从计划经济向市场经济的经济体制的转变。然而随着房地产收入在社会财富总量中规模的快速增长，导致现行房产税在引导社会财富的投资流向和提高政府财政收入等方面已不能适应经济发展的需要，房产税改革迫在眉睫。

2011年，房产税改革从上海和重庆二地开始试点，从而拉开了房产税改革的序幕。从沪渝房产税改革试点的实施至今，我们要肯定此项税制改革取得的积极效果，但也要同时看到问题所在，综合多方面考虑，下面就具体分析一下改革过程中存在的问题并提出了一些应对措施。

二、房产税存在的问题

1.计税依据的不合理

在上海、重庆试点方案中的征收暂时是按照房产交易价格的70%和房屋交易价格原值来计算的，等待时机成熟，再按市场价格征收。由于我国的土地所有权是归国家所有，房价的不断攀升很大程度上是因为土地供给的稀缺性造成的而非房屋价值的增加。而不论是交易价格还是市场价值都包含了土地和房屋两部分，两者价值是相互交叉的，对于新购房来说，房屋的价值也是建立在土地价值之上的，那么这对房屋征税与房产税的计税依据显然是矛盾的。因此，在征收房产税的时候，必须对计税依据的合理性做全面的考量。

2.税费繁杂

在现行房地产税制存在的主要问题中，税费繁杂已成为改革的顺利实施的一大障碍。日前，与房产税有关的税费包括城镇土地使用税、土地增值税、契税、印花税、城市维护建设税和营业税金及附加等十一种，并且这十一种费用大都集中在开发和交易环节，造成这些环节税负较高，而房地产保有环节几乎没有什么成本，致使税收调节功能的缺失。更重要的是，购房本身就我国国情而言是一种刚性需求，在开发与销售环节的税费非常容易导致税收转嫁，即转嫁到消费者身上，这样就加重了购房者的购房负担。

3.税基较窄

沪渝房地产改革试点主要针对新购住房和高档商品房和别墅征税，但没有考虑到对存量房的征税，直接影响了政府财政收入的减少。虽然这也是考虑到对试点的难度降低以顺利进行改革，但违背了税改的“宽税基”原则和税收公平的原则。税基不宽导致房产税收人占财政收入的比例远远低于土地ii{让金占财政收入的比重，所以当前财政收入仍然是土地出让金为主要来源而房产税只能作为财政收入的补充。

4.税率设计的缺陷

房产税税率的确定一直都是税制改革的难点重点，其税率的确定一般都是考虑征税的目的和初衷还有纳税人的承受能力等很多方面综合衡量的。而税收制度的改革有个很重要的曰的就是提高地方政府财政收入，让地方政府可以自由发挥其职能，维护衬=会稳定。此种情况下，纳税人承受能力越高，那个税率越高，反之，税率越低。改革试点上海和重庆二地采取了不同的税率：上海市采用0.6%的同定税率，重庆市则采用0.5%～1.2%的累进税率。就拿上海市来说，对于别墅、商品房和住房均采用同定的税率，而从现实角度出发，商品房和别墅的档次由于地理位置等因素差距都较大，采用同定税率很明显存在着一定的不合理之处，采用累进税率可能会更好。但改革还处于试点阶段，许多问题的显现也会给下一阶段深入的改革提供一个很好地借鉴作用。

三、房产税改革建议

1.房地产税制改革需符合税收法定

本次房产税税制改革的核心就是对个人住房恢复征收房产税，但这与在1986年国务院颁布的现行有效的《房产税暂行条例》中“个人所有非营业用的房产免征房产税”的规定相违背。如果想要解决这一矛盾就必须改变原有旧的法律规定或是重新设立新的法律，这种情况下很难让人选择，两者都各有利弊。如果选择修改《房产税暂行条例》，即删除“个人所有非营业用的房产免税”的规定，这样一来操作性较强，在实行程序上方便了许多，但是仅仅删除了这一规定并不能达到税改的最终日标，更有可能造成其他方面的不便;而如果重新设立一个新的税种，把涉及到房产的所有税费都整合到一起，优化税制，方便了房产税的征收，但我国的立法机关是全国人大及常务委员会，“立新”的话就要涉及到人大的立法程序，民主投票选举，很容易引起反对与矛盾，操作起来会很麻烦，当然这也是我国房地产税制改革迟迟没有实质性启动的最重要的原因之一。此外，更要考虑到的是人民群众对税制改革的态度，毕竟纳税是义务关系每个人的切身利益，这就使得税改充满了未知和不确定性。

从上海和重庆率先进行房产税改革试点开始，便在积极探索着于我围国情相适应的房产税制度。此次试点意义重大，但出现了法律依据不足的问题。有人提出上海和重庆二地的房产税改革试点办法违反了我国《税收征收管理法》第3条的规定以及《房产税暂行条例》第5条的规定，要求依法审查。其法律依据是国务院虽然拥有行政法规的制定权，但不意味着可以批准地方政府进行与行政法规不一致的试点。所以，如果想让改革试点顺利进行下去，就必须依据税收法定原则，把税收改革依法纳入法治轨道。随着2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》的施行，对不动产登记机构、登记簿、登记程序等作出规定，这为房产税改革扫除了很大的障碍。

2.计税依据与税率的改革 在房产税改革中出现的计税依据不合理的情形中说到土地价格和房屋价值的交叉，到底是按土地价格征收还是按照房屋价格征收要明确清楚。因为房屋的价值也会体现在土地上，那么对房屋的征税其实就是对土地的征税。所以说房产税的征收可根据土地的市场价格直接计税。关于税率的确定，要联合实际情况，根据不同地区，比如城市的大小，还有对于不同类型的房地产，如商品房和豪華别墅，可采取不同的税率，可在规定的幅度0.5%～1.5%内浮动。此外还要尽可能的考虑到纳税人的负担能力和政府财政收支的需求，使房产税收人成为地方财政的主要收入来源。考虑到各地情况不一，因地制宜，赋予地方政府一定的管理权限，使房产税征收与当地经济发展相适应。

3.房地产税制改革应当全面清理现行税费

在现行涉及有关房产税的税费大多都在开发与销售环节，这样有可能会造成税收转嫁，直接增加购房者负担。在相对房地产领域过多的税费尤其是土地出让金，建造房屋的原材料、人工成本并不是很高，土地和税费成本占据着房地产价格中的重要部分。由于保有环节的房产税属于直接税，难以转嫁到消费者头上，所以要把开发与销售交易环节的税收费用降下来，转移到房产保有环节上去。税收体制的不合理也是房价高的重要原因之一，完善税收体制的改革也是房产市场健康发展的前提，这样一来，房产税税改在国家其他宏观调控手段如保障房建设等的配合下可以抑制不断上扬的房价，使房价能早日回到合理的价格区间内。

综上所述，上海和重庆两地的房产税试点改革在过程中虽出现了许多现实问题，但为税制改革提供了很多的经验和借鉴，也为下一阶段在全国范围内推广做了很好地铺垫。由于我国税制改革经验不足，加之我国人口民族众多，同情较复杂，改革势必会出现很多阻碍和困难。所以，我们要鉴定改革的信念，贴合实际，在探索中不断修正错误，逐渐摸索出适合我国国情的房产税改革之路。

参考文献：

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[2]刘慧勇，王平房地产税制立法的几个关键理论问题[J]河北法学，2 012

[3]孙树营，管丽娟完善我国税收制度的初步设想[J]涉外税务，2005