浅析房屋租赁合同特点与存在问题

黄俊

【摘要】现今经济发展迅速，房屋租赁的现象日益增多，房屋租赁合同已成为一种保护双方当事人的凭证，是对双方当事人的一种约束。文章介绍了房屋租赁合同的含义和特征，并分析了房屋租赁合同中可能存在的权利冲突问题和合同条款约定不明导致的一些风险，以期防范租赁合同产生的纠纷和风险。

【关键词】房屋租赁合同 登记 抵押权 税收

【中图分类号】G527           【文献标识码】A

房屋租赁合同概述

房屋租赁合同的含义和特征。房屋租赁合同是租赁合同的一种，在不同学科上有不同的含义。例如财务上会分为融资租赁和经营租赁，税务上会分为可以税前抵扣的租赁和不可税前抵扣的租赁，法律上分为动产租赁和不动产租赁，简单来说，房屋租赁合同是当事人就房屋的使用、占有和收益达成一致意见的协议。

第一，使用权是租赁合同关注的重点。这和融资租赁买卖合同不同。融资租赁是融资和租赁的混合合同，而买卖合同是为了取得所有权。但是三者也有一些联系，不论是出租还是融资租赁，首先都要对所有权进行审查。承租人只是取得使用权，因此房屋的承租人仅能依照合同的规定对承租的房屋进行占有和使用，而不得进行处分。在承租人破产时，租赁的房屋不列入破产人的破产财产之中，出租人有权取回承租的房屋。

第二，房屋租赁合同体现有偿、双务和诺成的特点。双方一旦对合同内容达成一致意见，合同即成立。房屋租赁合同在自双方当事人达成协议时成立，而交付房屋则是出租人的履行行为或者是合同效力的结果。承租人有交付租金的义务，出租人有收取租金的权利。换言之，一方的权利就是另一方的义务，故其称为双务合同。不论房屋用于居住还是商业使用，出租人都是以盈利为目的，因此其称为有偿合同。

第三，房屋租赁合同具有期限性。如果租赁合同没有期限，这会给双方造成更多纠纷，但如果租赁合同期限过长，又会使使用权和所有权的区别不再明显，对出租人更为不利。另外，房屋本身的使用寿命也是租赁合同具有期限性的一个依据。《合同法》第二百一十四条规定：租赁房屋期限不得超过二十年。超过二十年期限的部分无效。如果房屋租赁期间届满，当事人可以续订房屋租赁合同，但是续订的房屋租赁合同也要符合上述规定，自续订之日起其期限不得超过二十年。

双方的权利义务。承租人的权利是在承租合同期限里可以占有、使用房屋。房屋租赁期限届满后，原租赁房屋的承租人有优先续租权。承租人的义务是按照承租合同的要求正确使用承租的房屋，按照合同的规定方式给付房屋的租金，在租期届满时要将出租人的房屋完好地返还。

出租人有权监督承租人合理使用房屋，并且按照合同上的规定收取租金，在房屋的租赁期限届满后有权收回出租的房屋。而出租人的义务则是按照订立的合同规定交付房屋给承租人，并定期对出租的房屋进行检查、维修。

承租人和出租人还应考虑合同中关于租赁期限届满时承租人对房屋的装修、装饰等添附物的处理及安排的规定。

在租赁合同中规定双方在不履行合同或者不完全履行合同时的处理方式和解除合同的办法也是承租人与出租人需要加以考虑的问题。

房屋租赁权的性质。房屋租赁权是一个具有历史性的权利，对它的争论从未停息过，并且会随着时代、国家经济、政治、文化、价值观等因素的不同而不断变化。法学界关于房屋租赁权的性质存在两种观点：债权性质说和物权性质说。

债权性质说。这是早期的主流观点。不论古罗马还是古代中国，在立法上都基本把房屋租赁权看成债权性质的权利，简单地说，承租人有支付租金的义务，而出租人有收取租金的权利。租赁合同的签订会使双方产生债权债务关系，如果一方没有支付租金，就会产生违约责任的问题。因此法律上把房屋租赁权以合同法的方式加以保护。①

物权性质说。这是当今的主流观点，即混合说。房屋租赁权具有公法私法的双重性质，换言之，房屋租赁权是以债权为主，物权为辅的一种混合性权利。虽然目前中国的立法还没承认居住权，但是通过买卖不破租赁的规定给予租赁权对抗第三人的权利，即以物权保护的方式来解决相关纠纷已经得到了承认。

房屋租赁合同的订立及效力

房屋租赁合同订立的方式和相关风险。房屋租赁合同订立的方式一般有三种：书面订立、口头订立和通过行为等方式的订立。在这三种方式中书面订立比较容易避免纠纷，也有利于双方约定具体条款和意外情况。口头方式对于短期租赁或许更适合，但对于长期租赁合同来说，通过行为订立合同比较适合，同时也比较符合一般的商业习惯，有利于加强双方当事人彼此的信任感。

在合同订立的过程中也存在以下风险：首先，出租人是否可以证明自己是真正的房东。实际生活中经常出现假房东冒充真房东签订合同的情况，在这种情况下，作为承租人首先需要对方出示身份证和房产证，最好到当地房产管理部门去进行核实以避免风险。其次，在商定合同条款上一定要细化，尽量约定明确，例如违约责任的金额或者比例，房租的缴付时间，物业费的缴纳，租期届满后的通知义务和续租权利等。特别关于房屋是否用于个人居住还是商业使用需要特别进行说明，有部分承租人使用房屋完全违反了合同约定或者治安管理法的相关规定，例如从事赌博等。这有可能导致合同解除，同时要承担相关民事责任和行政责任。再次，房屋的质量或者是否满足正常使用也是承租人关注的问题，如果承租人对房屋质量没有仔细检查，一旦发生水电气或者其他设施损坏的问题，追究责任人会出现很大困难。

登记备案对房屋租赁合同效力的影响。关于登记和合同效力的关系，理论上无外乎两种观点，一是登记决定合同效力，二是登记不影响合同效力。前者显然是认为租赁合同具有公法和私法的双重性质，换言之，国家对合同的效力要进行干预，后者认为合同强调当事人意思自治，只要不是违反国家强制性规定就不会无效。按照我国《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定和建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》第十三条规定，前者采取了后一种立法模式，后者采取了前一种立法模式。由于从级别上来说，前者远远高于后者，所以司法实践中，人民法院重点审查民事行为的效力，以前者为判案的依据，至于合同是否违反了行政方面的规定而导致无效就不是民事审判关注的问题。两个法律规定的不同从本质上来说体现了民法和行政法的冲突，高院的司法解释明确表示行政部门的登记备案与否不是民事纠纷的判断依据，其判案依据主要是合同效力的三个因素：当事人主体合格、意思表示真实、不违反法律法规的强制性规定。从这个意义上来说，重点就是建设部的这个规章是否属于强制性规定。笔者认为：登记备案无非是一种行政管理模式，登记后对监管房屋租赁具有一定的积极意义，同时对税收监管具有正面影响。有的地方规定房屋租赁同时要在当地公安机关登记备案，这样做无非是为了加强流动人口管理的需要，简言之，这些都不是强制性规定。同时，行政立法的模糊性也为法官理解相关规定留下了隐患，目前我国的行政立法还没有明确规定哪些规定属于管理性规定，哪些规定属于强制性规定。

房屋租赁合同中存在的主要问题

买卖合同和租赁合同的关系。首先，房屋租赁合同对承租人的特殊保护体现在“买卖不破租赁”上。房屋租赁关系是一个古老的债权关系，在罗马法中，并不存在这样明确的规定。但是罗马法中有这样的规定，即“承租人不能针对干涉其活动的第三者人行使诉权，而只能因出租人违反其平安无忧的享用物而对其提出诉讼”，也就是说当时的罗马法是承认租赁权优先效力的。②另外，从罗马法关于“出租人通常应当在买卖契约中要求买受人尊重承租人对物的租用”的规定中可以看出罗马法系中对于“买卖不破租赁”规则的雏形已经存在。买受人要尊重承租人对物的尊重，虽然没有直接像现在一样明确“买卖不破租赁”，但我们也可以隐约看出罗马法对于房屋承租人“特殊权利”的保护。这种权利虽然仅仅是对于承租权的尊重，但是它在某种程度上也可以有限地对抗第三人。这些方面可以看出罗马法已经将租赁权的权利优先化了。

所谓“买卖不破租赁”是指赋予承租人的承租权优于所有权的一种效力，简言之，如果租赁合同成立在先，那么依据权利在先，保护在先的理论，出租人就房屋买卖签订的转移所有权的合同不能优于租赁权，新取得所有权的所有权人不能终止原租赁合同，但是享有收取房租的权利。对于此，我国《合同法》和《物权法》都有相关规定。这种规定明显是受到了租赁物权性质说的影响。买卖不破租赁原则和优先购买权虽然是一个古老的原则，但是是否符合我国的国情笔者不敢苟同，实践中并没有多少承租人去购买出租人的房产，另外租赁的产生一般都是暂时性的需求或者经济能力不足的人过渡性的考虑，如果真有能力，一般人不会去买出租房。同时，买卖不破租赁的原则可能会导致出租人无法将房屋出售，因为一个买方如果是出于自住的目的而买房的话，他肯定不会买出租房。不仅如此，这个原则让物权一般优于债权的基本理论无法成立，因为判断所有权权属最关键的问题是处分权，买卖不破租赁原则表面上是约束买方，但实际上它对卖方也会产生约束力，特别是租赁期非常长的情况下无疑会导致没有买家愿意买房，那么卖方想趁房价高涨的情况而实现升值收益的愿望就无法实现。笔者认为，如果买方是为了自己住而买房，那么可以突破这个限制;但如果买房是为了出租（所谓投资性住房）就应该受到这个限制，因为前者会影响新的产权人实际使用的权利，而后者对新产权人的投资收益没有负面影响。当然，这并不是在所有情况下都成立的，它也有例外的适用。

抵押合同和租赁合同的关系。关于抵押权和租赁权的规定，主要来自担保法的司法解释和物权法的相关规定。学理上一般认为担保物权优于所有权，所有权优于使用权，但是由于房屋这种特别性质的不动产越来越强调公法干预和所谓居住权的保护，这导致了实际立法上已经不再采取学理上的保护顺序。根据我国《物权法》第一百九十条的规定：如果出租在先，抵押在后，那么优先保护租赁权，除非抵押权在先，可以对抗租赁权。这种立法模式的理论依据主要有权利在先理论和登记效力对抗性，简言之，就是按照权利成立的先后时间来进行保护，权利在先保护在先，而不分权利的性质。首先，如果是先出租后抵押，则优先保护租赁权，这也间接影响抵押权的设立，换言之，如果抵押权人提前知道房屋已经出租，可能会不接受抵押物而导致抵押合同无法成立，也间接影响了抵押人想通过抵押而融资的可能性;其次，如果是先抵押而后出租，看抵押是否登记来决定保护的顺序。对于房屋而言，由于属于法定登记的物品，不登记不产生抵押的物权效力，因此这种情况下优先保护抵押权。这不仅仅是权利设立上优先保护抵押权，关键是在实现抵押权的时候，是否会受到买卖不破租赁的限制。对于此，物权法、合同法以及担保法等都没有明确说明，那么按照物权法第一百九十条的理解，应该不受这个限制。另外，如果把设定抵押的房屋出租，按照担保法的司法解释，出租人应该告诉承租人，如果告知义务履行后承租人还愿意承担，那么说明他愿意承担抵押产生的法律风险，否则他是可以选择不签订租赁合同的。从这个意义而言，抵押的设立会影响房屋产权人期待的租金收益甚至会影响租金收益的落空。如果房屋产权人没有履行告知的义务，他可能构成严重违约行为而需要承担相应的违约责任。③

房屋租赁合同和税收的关系。房屋出租行为要缴纳营业税、个人所得税、房产税和印花税及城建附加税和教育附加，特别是针对房屋出租用于居住还是非居住还有不同的税收优惠政策。但是对于居住和非居住究竟如何界定，国家税务总局没有给出具体的解释。另外，在实践中，一般出租人很少主动就房屋租赁合同产生的收益去申报纳税，不仅如此，有部分出租人为了能少交税故意和承租人串通低估租金收入或者签订所谓的阴阳合同，还有的给付租金的方式非常隐蔽或者谎称未收租金。因此税务机关在实践中如何监管此类税收也成为一个难题。如果出租人不缴纳相关税款会承担相应的行政责任，例如罚款、滞纳金和补缴税款等，但是如果出租人拒不执行，税务机关是否可以采取查封房产等强制措施呢？特别是能否对房产进行拍卖从而以拍卖所得款项来实现税收的收缴呢？换言之，由于行政责任导致的买卖能否被租赁还是一个立法上没有明确的问题。在行政权力和租赁权的关系上谁更优先受到保护也是一个值得思考的法律难题。

房屋租赁合同和刑法、行政法的关系。目前在北京、上海等特大城市，很多房东为了让租金收益最大化，把原本不大的房间改成很多小间，违法搭建部分房屋进行出租，完全违反了城市规划法、消防法等行政法规的规定。如果这类合同被查出，可能会被认定为无效合同，这些房间还会面临被强拆的境地，出租人也会面临相应的行政责任和承担对承租人的违约责任，更有甚者，部分出租人明知承租人承租房屋用于犯罪等行为而进行出租，那么出租人可能构成共同犯罪而被追究刑事责任。

合同条款的约定不明导致一些风险。房屋租赁合同中一般主要存在以下违约行为：承租人拖欠房租导致合同纠纷;出租人提供的房屋无法满足承租人基本的使用要求而导致的合同纠纷;出租人以市场价格上涨为由提高租金导致的纠纷;关于是否续租和通知义务未履行而导致的纠纷;关于承租人不合理使用房屋设施导致的纠纷;关于房屋设施存在瑕疵导致的人身伤害或者财产伤害而造成的侵权纠纷;关于租金和保证金交付和退还的纠纷;关于转租的纠纷;关于承租人无偿短期让他人使用房屋的纠纷;关于房屋设施倒塌造成第三人的侵权责任而产生的纠纷。针对上述纠纷，如果提前将一些问题的解决方式加以明确约定，那么风险将大大减少。如对房租的纠纷，双方可以约定，若双方可以给出合理的宽限期，那么在宽限期内缴纳了房租就可以继续履行合同。关于保证金的性质和金额法律没有明确的规定，笔者认为可以理解为赔偿金，简言之就是承租人由于不当使用房屋设施造成损害而需要承担的民事责任，当然如果双方对赔偿金有争议，可以申请第三方鉴定来解决。房屋本身存在瑕疵、出租人擅自提高租金可以认为是出租人的过错，其当然要承担违约责任。总而言之，明确、细化的约定是预防合同纠纷的重要途径。

（作者为重庆人文科技学院副教授）

【注释】

①邹双卫：“论批准、登记在我国法律行为制度中的作用与合理配置”，《法学论坛》，2011年第1期，第20页。

②[英]巴里·尼古拉斯：《罗马法概论》，黄风译，北京：法律出版社，2010年，第192页。

③郭明瑞，王轶：《合同法新论·分则》，北京：中国政法大学出版社，1997年，第101页。

责编/许国荣（实习）