关于早期商品房管理问题之探讨

郑潇罡

随着时间的推移，大量建于上世纪八九十年代房屋逐步老化，维修压力不断增加，安全隐患逐渐显现。房屋安全是重大的民生问题，不容忽视。针对这一情况，政府部门投入资金，对售后公房小区开展了综合整治。如，长宁区仙霞新村街道配合区房管部门从2004年起对辖区内全部49个售后公房小区启动了“平改坡”综合整治工程，通过“穿衣、戴帽、换胆、改水、整区”使困扰小区居民的房屋安全问题得到了初步化解;2011年又启动了“坡改坡”补差改造工程，进一步提升了售后公房小区的品质，受到社区居民的普遍欢迎。但同时，部分上世纪建造的商品房在房屋管理和使用方面的矛盾却不断涌现。目前仙霞社区共有26个商品房小区，其中建成于2000年底前、房龄超过15年的商品房小区有20个，占商品房建筑面积的约83%，这些商品房小区普遍面临着房屋设计标准不高、设施设备陈旧老化、维修资金未开立或余额不足、物业服务费收不抵支、业主自主意识尚需培育等问题。这些问题既关乎人民生命财产安全，也关系到社区和谐、社会稳定。为妥善解决这些早期商品房的安全问题，提高小区品质，改善居住环境，建议可以从六方面入手。

（一）进一步完善业主大会和业主委员会自主管理机制

针对部分业主尽管已有了产权房，心态仍停留在依靠政府大包大揽的水平，存在着“等、靠、要”思想，不愿花钱购买物业服务，未能主动、积极地参与到小区管理中来的情况，房管部门加强专业指导，组织好培训和教育，提供学习交流的平台，提高业委会自治能力和物业公司管理水平，激发业主共同参与小区管理的积极性;新闻媒体要增加公益广告的投放量，通过各种途径宣传房屋管理中好的做法和经验，弘扬和鼓励业主履行法定义务;街道和居委会要加强组织和引导，推动转变业主的观念，使其真正认识到住房的消费属性，认识到住房需要后续管理和维修，共同分担责任，积极参与公益活动。

（二）进一步推动形成早期商品房小区综合整治资金扶持机制

仙霞社区旧小区综合整治的成效证明，通过此举改善了老旧房屋的品质，既能解决老百姓的急难愁问题，保障居住安全，又能降低小区后期运行成本，凝聚民心民智。政府虽然对私有产权性质的房屋不承担改造和修缮责任，但负有社会管理和公共服务的职能。为此建议，政府有关部门要进一步解放思想，突破条条框框，借鉴售后房旧小区综合整治的经验，抓紧论证给予早期商品房小区适当的一次性资金扶持的可行性和操作性，在实际操作中要考虑以下因素：（1）扶持对象限定为早期商品房小区;（2）已开立专项维修资金账户，业主按现有规定缴纳了专项维修资金并已入账;（3）按照综合整治的预算总额，确定相应的区政府财政扶持比例，建议把握好“两个不高于”：即早期商品房小区综合整治每单位面积财政扶持金额不高于售后房小区补差改造标准，财政扶持总额不高于预算总额的40%;（4）为鼓励物业管理企业在早期商品房小区综合整治中协助业主委员会做好工作，可适时给予完成综合整治小区的物业管理企业适当的奖励。同时，对涉及安全和民生问题的早期商品房小区建立维护修缮应急机制，细化房管部门管理职责，将物业房屋安全列入社会公共安全范畴，筹集资金、专款专用。

（三）进一步强化对专项维修资金使用情况的监督

专项维修资金事关重大，既防止惜用，也不可滥用，尤其是防止业委会以公为名，实施不必要的工程以损害业主的利益。一要制定使用规范，加强日常监管，将相关业主大会决议、施工合同、审计报告、发票等资料有序归档，将小区停车费、广告费等公共收益定期公示，让每个业主都有知情权、监督权。二要根据不同的专项维修资金余额比例，细化和限制业委会对专项维修资金的使用权限，如小区工程要动用专项维修资金的，除了电梯故障、漏水、冒溢等影响正常生活的维修项目以外，当专项维修资金低于60%的，要有二分之一以上业主同意;低于30%的，要有三分之二以上业主同意;未反馈的，不得视作同意或者同意大多数意见，等等。三要健全专项维修资金使用审价和使用程序的审核，建议业委会任期中期在房管部门的指导下，委托有资质的中介机构对专项维修资金、公共收益的使用情况以及业主委员会工作经费进行财务审计，防止业委会成员在换届之前将专项维修资金挥霍一空，给后任开展工作带来困难。此外，按照谁主张谁举证的原则，当业主认为业委会或业主大会的决定侵害其合法权益而提出诉讼时，由业主承担举证责任。由于业主相对弱势，为此建议在诉讼中增加可对业主大会或者业委会决议的合理性进行审查的规定，以保护业主利益。

（四）进一步完善专项维修资金续筹程序

一是合理确定专项维修资金续筹限额。按照规定，续筹后的专项维修资金余额不得少于首期维修基金，但因续筹份额全部由业主承担，过高会降低收缴率，过低又不能满足小区需要。因此建议适当降低专项维修资金续筹最低限额，如针对因余额不足30%而启动的强制征缴情况，规定缴纳额不得低于业主首次缴纳金额，即配备电梯的住宅3%、不配备电梯的住宅2%。同时对于成立业主自治机构的住宅小区，业主可以通过管理规约或业主大会决议，在法定最低限之上自行约定较高的续筹最低限额。二是加强沟通和联系。在续筹前，业委会要及时与房办、居委会通过各种居民代表会议听取意见，争取支持。业主委员会和物业服务企业应做好专项维修资金续筹的宣传工作，通过在小区或楼道醒目位置张贴宣传海报，向业主信报箱投送宣传资料，拉横幅，召开现场咨询会等多种形式，让业主了解“为何交？怎么交？如何管？如何用？”等问题，做到公开透明、公平公正。同时，要充分发挥楼组长、业主代表、党员骨干的带头作用。为鼓励居民及时筹集专项维修资金，建议政府部门对在规定时限内完成缴纳的业主以及筹集率达到100%的早期商品房小区，分别给予奖励，奖励费用补充或者分摊至每户业主的专项维修资金中，营造人人为我、我为人人的良好氛围，提高小区居民自治共治的积极性。三是完善制约机制。在民事协商方面，指导业主大会在制定小区管理规约时，明确业主续筹专项维修资金的义务，业主未按管理规约或业主大会决议缴纳专项维修资金的，业主大会可限制其行使相关事务的表决权，甚至限制其享有物业服务范围内所得违约金和经营物业共有部分业主所得收益的分配。在法律救济方面，司法诉讼是成本较高的制约措施，但又是确保业主自治有序实施而不可或缺的最后手段，因此业主拒不履行续筹义务的，业主委员会、相关业主或其他利益关系人可依法向人民法院提起诉讼;同时做好法律服务，减免诉讼费用，理顺业委会向法院提起诉讼的流程，明示需要提交哪些书面要件和走哪些法律流程。在行政管理方面，可以参照并修改物业管理示范小区评比标准中基础管理的相关规定，把专项维修资金的续筹情况作为一项指标，对未按规定续筹专项维修资金的小区或者专项维修资金低于30%的小区予以相应扣分，从而推动物业服务企业开源节流，把更多的公益收入补充到专项维修资金中去。对于拒交专项维修资金的业主，在业委会提起诉讼后，可暂停其申请保障性住房、申办居住证等资格，在二手房买卖时，由购房人补足专项维修资金账户至100%，并作为取得房产证的前置条件。

（五）进一步扩大专项维修资金续筹来源

一是建立公积金补充专项维修资金的制度。《上海市住房公积金管理若干规定》第七条第一款规定：“购买、建造、翻建、大修自住住房的可以向市公积金管理中心申请提取本人住房公积金账户内的存储余额。”第二款却又将提取本人住房公积金账户的存储余额用于支付专项维修资金限定为享受城市居民最低生活保障、连续失业两年以上且家庭生活严重困难、因本人、配偶及直系亲属重病大病造成家庭生活严重困难等三种情况。鉴于住房公积金是一种长期性住房储金，存入个人账户，用于购、建、大修住房，而当前居民房屋大多为公寓式产权住宅，住宅共用部位、共用设施设备的维修，是所有人自住住房大修中的重要组成部分，为此建议允许本人可以按规定提取本人及其配偶个人住房公积金账户内的存储余额补充个人应缴的专项维修资金。二是切实加强对物业共用部位、共用设施设备经营收益以及报废后回收残值管理，除业主大会另作决定外，经营收益应主要或全部用于补充专项维修资金。业主、业委会通过其他途径募捐的资金或返还的相关费用，可以适当转化为专项维修资金。

（六）进一步整合优化物业服务管理

一是加强物业管理。通过小区环境整治，及时清除物业区域内的违章建筑、破坏承重墙、楼道堆物等行为，优化物业区域的风貌和环境;对公共、共用设施设备的使用和运行情况要定期检查，消除安全隐患;物业服务企业要会同业主委员会制订公用设施设备的维护修缮制度，树立物业服务典范。二是创新管理方式。对社区规模较小、物业公司难以为继的早期商品房小区，可以采取其他管理方式，如托管，即由小区业委会与相邻售后房小区的物业企业签订托管合同，由托管物业企业派出保安、保洁、维修人员进行物业维护，既能大幅精简管理人员，降低运营成本，又能避免业委会自主管理模式对业委会成员较高的专业要求。