探究土地信托模式的概念与实践方面的创新

邓平凡

摘要：土地流转问题关系到农村土地的使用效率，土地信托概念的引入意味着土地流转方式进入了一个新的阶段，本文先介绍信托的相关概念；随后引入土地信托的概念；重点介绍土地信托中的“优先续租权”的概念以及方法；最后探究土地信托对于我过土地流转方式优化的影响。

关键词：土地流转 土地信托 优先续租 农业

一、信托公司的概念

信托公司是经营信托业务的金融机构，信托公司以受托人的角色接受信托的资产并且具处理相关事项，最后分得一定比例的收益，主要涉及：委托人、受托人、受益人三个方面。信托公司通过投入资本报酬率与管理资本收益率之间的差额获得收益。

二、土地信托的概念

（一）土地信托的形成原因

土地信托是市场经济的成果，是基于土地所有权归属不变的前提下的一种创新。

农业生产实现规模化、专业化、现代化，必须拥有大量的初始资金的投入，而我国普遍面临农业资金投资不足的问题，通过拥有资本优势的土地信托公司，可以加快农业现代化基础设施的建设，促进农业生产效率的提高。

（二）土地信托所具有的优势

一方面有利于推动农业发展方式的转型，实现规模化、专业化生产；另一方面也有利于增加农民收入，让农民拥有更多的选择权，降低因进城务工而损失的农地机会成本。

三、在土地信托过程中引入“优先续租权”

（一）优先续租期的含义

优先续租权运用于房屋租赁中，优先续租权是指当租赁合同到期以后，承租方在同等条件下拥有优先租住房屋的权利，出租方应该予以充分的关注和考虑。

（二）优先续租权的引入

在一定条件下赋予土地信托公司优先续租权，即土地信托公司为了增加农产品的质量和数量，通过加大自由资金投入或者通过杠杆融资投资，兴建农业基础设施，购置现代化农业生产设备，推动了农业基础设施的发展、生产效率提高以及农业的现代化的进程，第三方或者政府通过考量和核查，可以帮助土地信托公司获得优先与原农户维持信托关系的权利。

（三）引入优先续租权的原因

在土地流转过程中，应该特别重视合理运用信托资金，增加投资科技含量高、环境污染少、生产效率高的项目。鼓励信托公司吸收投资周期较长的资金进入，对于那些因为投资回报周期长的优势项目而造成持续亏损的企业，政府应该采取类似措施保障这些公司的利益。

（四）实现优先续租权的具体形式一通过双方非零和博弈补贴

假设某农户出租使用权的土地在信托期内虽然并没有取得较大的收益，但是土地信托公司投入了大量资金用于修建农业基础设施、更新农业生产设备，如果农户继续将土地使用权租予该土地信托公司，则政府给予农户一定的补贴，同时也给信托公司一定的补贴，当信托双方均增加收益时，双方继续合作的积极性则会得到很大程度上的提高。政府的支出了远小于建设农业基础设施的资金，却撬动了金融市场的大杠杆。

（五）引入优先续租权的意义

引入优先续租权有助于土地信托公司投资积极性的提高，也有助于农户参与土地信托的积极性，增加信托双方长久合作的可能性，解决了由于信托期间长短不定带来的信托公司不愿投资短期回报率低、长期收益高的农业项目的问题。（如果投资回报期过长，则可鼓励金融机构向拥有政府补贴作为保证金的土地信托公司提供贷款，帮助其度过初始投资期）。

四、发展土地信托应该关注的问题

（一）清晰的法律界定

对于土地信托行为要有更为清晰的法律界定，即明确哪一类行为是符合法律规定的，同时要指出哪些行为将会违反法律要求，避免出现法律层面上的问题，为合法合规的流转形式提供保障，同时预防和打击非法土地流转方式的出现。

（二）利用政策吸引社会信托公司

政府以及管理部门综合采取多种鼓励政策，吸引社会信托公司的进入，有利于发挥市场经济的合理性，充分利用社会资本参与农业发展建设过程，也有助于政府转变职能，构建服务型政府，但是在处理政府与信托公司关系的过程中要对于各个过程要进行公开披露，让权力置于阳光之下，发挥公共监督的优势，降低由信息不对称问题带来的隐患。

五、土地信托的意义

土地信托有利于促使土地流转规模化进行，有助于农村土地流转更加规范，相比个体独立流转，规模化的土地流转有利于充分利用市场机制，节约交易成本，确保土地流转的双方能够在一个较低的成本下进行。

土地所有权、承包权与经营权的分离有利于合理规划和使用土地，是将金融工具与土地制度结合的一种创新，有利于充分发挥金融机构和金融工具的杠杆作用，推动土地使用权趋于市场化，形成合理的价格机制。规范化的土地流转，有助于形成合理的土地流转价格，增加土地使用权拥有者的流转收入，通过信托公司的资金投入，农户能够从农业现代化发展带来的生产效率提高中取得收益，此外对于统筹城乡发展也具有深远意义。