养老地产不是简单盖房子

文 / 黄一辉

养老地产不是简单盖房子、卖产品，而是做好服务。

新常态下，“互联网+”思维开启国内经济新一轮转型热潮，由政府到企业、开发区到产业，无一不是积极的开拓者、实践者。然而，热身过后会发现，概念有了、外壳有了，唯独赋予精髓的内容却难觅踪影。造成人、财投入不少，但只见枝叶疯长，既不开花结果。这充分说明，做实转型，仅靠持续高涨的热情和动力或已远远不够，需要一套完备的前瞻性规划和论证去指引、支撑前行。园区转型亦如此。

或许，正是苦于无经验可鉴、无样本可依，让包括开发区在内的转型只能“摸着石头过河”，先行先试中折射出对经验积累的不足。明显的是，继“文化创意产业园、电子商务产业园、机器人产业园”等在开发区探索“一区多园”转型模式下实现“疯”长后，伴随政策力挺，新近兴起的“健康养老产业园”目前正在多地布局飞速前进，扩张势头毫不逊色于前者。

在众投资者中，与其说投资养老产业倒不如是对养老地产的投资更为直接。据了解，从中央到地方，近年有关加快发展养老服务业的相关政策可谓密集出炉，将逐渐沉寂的养老地产投资再度激活，一些嗅觉敏锐地产商首当其冲，纷纷在全国布局试水养老地产。

如果说将正在探索养老地产中的万科、保利、绿城、首创、远洋等地产巨头列为追逐投资这一产业第一方阵的话。那么，以泰康、平安、太平、新华、中国人寿等为代表的众保险公司势必占据第二方阵。有数据显示，目前保险公司在养老地产上的投资已超过500亿规模。不仅如此，在养老产业园建设中不乏闪现出能源企业魅影，有消息称，中石化曾在2年前，扛80亿巨资砸向了该领域。

可见，一度被传言称养老地产是“朝阳产业”的说法，在地产、保险及能源等投资领域得以证实。不过，探索实践者虽众多，但成型者寥寥。对于地产、保险等投资商而言，也许是隔行如隔山玩“跨界”的缘故，虽投资思路和方向很多，却始终没有明确的目标和方向，更没找到解决老龄问题的突破破口。

在资金与项目蜂拥而至的背后，高投入、慢产出的养老产业看起来很美，但其盈利正成为诸多投资商面临的最大挑战。由于我国养老产业尚处于起步探索阶段，行业整体盈利能力较弱。最新统计显示，我国民办养老院整体陷入经营困局，其中四成机构常年亏损，还有相当一部分依靠政府补贴维计。这就使得“钱”景大盈利难的养老产业陷入“外热内冷”的发展窘境。

“养老产业的核心在于养老服务，而国内大多数资本对养老产业的理解还停留在以养老概念卖房，‘更关注怎么从房地产开发挣钱，而忽略了养老服务本身’。”有观察者指出，很多项目开始都以做养老资源的整合服务为宣传点，但最后由于资金压力均采取了“一卖了之”的做法，最终，多数购房者是以投资为目的将房买去不住，配套服务难以为继，导致老年人入住率低，形成恶性循环。

“做养老地产首先做好微利预期，甚至要做好亏本的打算。”在业内看来，养老地产不是卖产品而是做服务，而非开发“简单盖房子”，不仅仅是建筑品质的问题，主要的是一些细节方面的要求。除了营造舒适的居住环境，还要为老年人提供精神、心理服务，以及医疗、护理、交通等一揽子养老服务，提升养老生活品质。或许，只有打造全产业链养老服务体系，才能迎合养老市场刚性需求，成为养老地产发展主流方向和市场上的新蓝海。

当前，虽定位为“高端养老”的地产项目尚未建成启用，其打造的全产业链养老交易还有待观察，但对于严格按照“养老产业园”规划和论证下的养老地产，但愿不再重蹈覆辙，切实背负起园区转型重任。