刍议房地产档案的功能与利用服务

戴 琨

(齐齐哈尔房地产产权管理处 黑龙江 齐齐哈尔 161000)

一、房地产档案的定义与特点

(一)房地产档案的定义

房地产档案是在房地产管理活动中直接形成的，具有保存、查考价值的文字、图簿册、图像视频等不同形式的历史记录。

(二)房产档案的特点

(1)房产档案具有专业性。房地产档案的主要来源就是房地产专业部门，它记录了房地产权属登记管理的历史。而房地产的权属管理是一项工作量很大，工作面很广的工作，而且这种工作的政策性很强，所以与之相关的档案材料也就具有很强的专业性，档案的形式、内容和一般的公文相比较存在很大的差异。

(2)房产档案具有真实性。房产档案主要记载的是房屋的权属情况，所以必须要保证房产档案的真实性，对于房屋的产权人、产权范围必须要有明确的记载，这样在进行房屋产权审核以及各种产权纠纷中档案才能起到重要凭证和参考的作用。

(3)房产档案具有动态性。作为房地产权属档案最重要的特点，房地产档案的动态性起到了很重要的作用。房地产档案从形成开始，房屋的产权情况和产权所属人就在发生变化，这就使得房产档案具有动态性，房屋出现损坏或坍塌、城市建议状况、房地产行业的发展、房屋权性的转移都处于不断的变化中。

(4)房产档案具有完整性。房产档案要想更好的发挥作用，就要保证其完整性，必须要全面的记录房地产发展过程中出现的各种问题。房屋权属档案的完整性体现在两个方面，一是房地结合，二是图、档结合。

(5)结合性。我国在对房与地的规定是，是取得房屋产权后，即取得房屋所建地面的使用，所以房主买了房后，即拥有了该处的土地使用权和房屋的所有权，当房屋产权进行转移时，土地使用权也发生了转移，二者是紧密结合不可分的。

二、房地产档案的作用

(1)有利于政府对于城市进行良好的规划

房地产业离不开土地，土地的使用是一个城市规划的重中之重。房地产档案是旧城改造、开发企业投资决策的基本依据。

(2)有利于政府宏观调控房地产业发展，规范房地产建设。

房地产档案管理部门，在房地产建设的过程中，可以提供大量的基础数据。是政府宏观决策所需的统计数据，是各项工作决策的科学依据，是推进房地产管理工作完善化的重要参考依据，是建立房地产管理工作规范性的可靠理论依据。

(3)有利于维护社会公平，保障民生

随着社会主义法制建设的不断完善和群众法制观念的提高，人们运用法律武器维护自己的合法权益，要求解决房产纠纷的民事诉讼和行政诉讼越来越多。

某些特殊案件，由检察机关、纪委立案，涉及干部贪污受贿，非法占有房产等方面的问题，必须从产权归属方面取得证据才能定论。

三、房地产档案的种类

房地产档案分为权属档案、建设工程档案和使用管理档案。

(一)房地产权属档案:指在房地产权属登记、调查、测绘、权属转移、变更等房地产权属管理工作中直接形成的有保存价值的文字、图表、声像等不同形式的历史记录，是城市房地产权属登记管理工作的真实记录和重要依据。

(二)房地产建设工程档案:是指在新建、改建、扩建、翻建和维修改造的工程项目建设过程中形成的文件材料。

(三)房地产使用管理档案:是指房地产在分配、调整及使用等日常管理过程中形成的文件材料。

(四)房地产档案时效性强。

随时间的推移及社会的发展和变化，过去的政策不一定适合于现在的情况，同样用现在的政策也难以解释过去的问题。

四、房地产档案的管理

(一)房地产权属档案

中华人民共和国建设部令第101 号《城市房地产权属档案管理办法》，将房地产权属档案归档范围归纳如下:

(1)房地产权利人、房地产权属登记确权、房地产权属转移及变更、设定他项权利等有关的证明文化。

(2)房屋及其所占用的土地使用权权属界定位置图;房地产分幅平面图、分丘平面图、分层分房平面图等。

(3)反映和记载房地产权属状况的信息资料，包括统计报表、摄影片、照片、录音带、录像带、缩微胶片、计算机软盘、光盘等。

(4)其他有关房地产权属的文件资料，包括房地产权属冻结文件、房屋权属代管文件、历史形成的各种房地产权证、契证、账、册、表、卡等。

(二)房地产建设工程档案

根据GB/T50328－2001《建设工程文件档案整理规范》，房地产建设工程档案的归档范围如下:

(1)综合性文件。包括项目建设书批复及项目建议书(立项报告)、建设用地系列材料、征地拆迁安置等有关协议、用地申请报告、国有土地使用权出让合同、工程地质及水文地质勘察报告等。

(2)土建、安装质量保证资料，单位工程质量竣工验收记录等。

(3)土建工程竣工文字材料。

(4)给排水、电气(强电、弱电)、消防、通风、空调、电梯、装修(装饰、幕墙)等工程文字材料等资料。

(5)竣工图。分为综合图和各专业竣工图。

(6)建设工程声像档案。

(7)电子文档。

(三)房地产使用管理档案

(1)办公与业务用房使用管理档案;

(2)住宅使用管理档案。

五、房地产档案的利用与服务

(一)房产档案的利用用处

(1)为买房人提供房地产开发公司的情况

(2)为社会提供房地产房源

(3)预测房地产市场走势

(4)维护房地产产权人和产权单位的合法权益，稳定社会金融秩序

(5)为政府进行房地产政策制定提供依据

(二)房地产档案的服务方式

(1)一般性查询与咨询服务

(2)网络化房地产信息服务

(3)房地产档案汇编

(4)房地产专题服务

结束语:

房地产建设是城市建设的组成部分，因此，房地产档案必然有利于房地产建设，有利于城市建设，它不仅服务房地产权属登记管理，同时在市场经济中发挥着不可低估的作用，而且服务于整个城市住房建设和管理。

［1］汤静霞，李文清，房产档案管理工作［J］．档案与建设，2008(7)．

［2］刘淑霞，浅谈档案管理存在的问题及对策［J］．浙江档案，2009(1)．