应用现金流折现法在房地产开发项目中的实践探讨

宋云婷

摘要：随着社会的不断发展，现金流折现法逐渐引起了人们的关注，因为其适合应用在房地产开发项目的评估中。因此，房地产开发者在应用传统的假设开发法时，还应逐渐将现金流折现法应用在其中，进而使房地产开发项目评估能得到有效的发展。本文从分析现金流概念等的相关理论入手，进而详细的阐述了现金流折现法在房地产开发项目中的应用实践，为房地产的开发提供了有利的参考文献，并推动了我国房地产开发的发展。

关键词：现金流折现法 房地产 开发项目

前言

由于房地产开发项目本身的特点，从而致使其项目开发需要较长的时间。因而导致相关人士在对项目开发成本和费用进行评估时，要考虑到资金的时间价值。因此，应用现金流折现法在房地产开发项目实践中对房地产的发展具有重要的意义。同时现金流折现法模式下的评估结果较传统的评估方法相比也更为精确，以下就是结合现金流的理论概念，对如何将现金流折现法应用于房地产开发项目及其应用意义的详细阐述。

一、相关理论

（一）现金流概念

现金流是指在特定时间下房地产开发项目的资金收入和支出的情况，现金流中现金流入量是指在特定时间内房地产项目开发的收入情况，而现金的流出则是反映某 时间资金的支出情况，同时净现金量则是二者之间的差。因此，在对房地产开发项目进行评估之前，必须对项目的现金流进行全方位的了解，进而才能确保评估结果的准确性。因此，与传统的评估方法相比，现金流折现法的评估方式的应用更值得推广，因为其更符合项目开发的具体情况。

（二）现金流公式

现金流折现法在房地产开发项目应用之前，需要求相关人士提前对房地产项目的开发状况进行相应的了解，进而准确的模拟出开发项目的未来发展方向和发展目标，确保项目评估的结果更为准确。同时在明确房地产开发项目的折现率的情况下，可以对现金流折现法公式进行使用，进而便于项目测算工作的实施。与此同时，由于现金流公式中包含待开发的房地产价值，因而其与传统的房地产开发项目方法相比，评估出的结果更为精确。

二、应用现金流折现法在房地产开发项目中的实践

（一）项目概况

委估房地产拥有面积为68500平方米的酒店主体等项目，因而其在项目改造过程中必须严格按照政府批复的文件对项目改造进行相应的规划。其规划内容除保留酒店主体以外其余的项目都需拆除，然后要求将项目拆除之后要再对其进行重新的建造，因此经估计委估房地产拥有的土地使用权的面积为13500平方米。

（二）项目测算

在房地产开发项目实践中确定项目开发进程中的各个时间段的现金流是最为关键的项目环节。在委估房开发酒店的业务过程中，要求其在评估之前要采取相应的措施对项目的特点进行全方位的了解，然后对项目的开发进行规划，进而归纳出相应的计划策略，并明晰项目中需要保留的物业内容，以便确保需要保留的业务可以在房地产开发过程中正常营业。在本项目的评估中，保持8年后净现金流稳定不变：

1.资本化率

在对本项目进行评估之前，房地产开发项目的相关人士应对类似开发项目公开的资料进行搜集，进而将类似的参照数据作为本项目开发的参考文献，同时在测算折现率时，可以根据本项目开发的特点选择同行业中符合本项目的折现率，进而利用公式对项目折现率进行计算，在计算公式中，对于B的系数的确定，要考虑项目开发时期资本市场的情况。同时，在对折现率进行计算时，还应确保考虑到了房地产开发项目进程中由于外界因素的影响给项目开发所带来的风险。经过大量的数据综合结果，本项目的资本化率为10%。

2.开发经营期

房地产项目开发期分为开发期和经营期两个阶段，而开发期又可分为前期和建造期，在项目未进行施工前，项目开发的相关人士要针对改造的情况进行分析，弄清在项目开发进程中哪些项目需要拆除，而哪些项目又需要保留，进而在项目开发过程中可以确保工作实现有序的开展。根据《国有土地使用证》所记载的内容和对记载的内容的分析，本项目应将年限35年作为房地产开发项目的经营期。

3.经营收益

根据近几年酒店的经营状况和结合同类行业的收益水平，本项目的收益包括俱乐部等物业内容，另外还包括由原有的建筑重新建造的餐饮和影院等物业项目。但是在对房地产开发项目的经营收益进行计算的过程中，对于酒店主体等开发项目中保留的物业的收益的计算应从经营期的第年开始测算，同时也应考虑在实际经营过程中新开发项目对原有物业项目造成的影响的因素。而在对新建项目的经营收益进行测算时，也应考虑到由于新建物业的影响力较低，因而其收益在三年内也会相对较少的现象。

4.经营成本

委估房地产在项目开发过程中需要支付保险费和物业经营管理费等，因而测算项目开发的经营成本是项目评估的 个重要的环节。委估房地产在对经营成本进行评估之前应对开发项目中相关的物业经营所涉及市场进行调查，进而了解相关费用的成本。其次，委估房地产也应根据同行业的项目开发的经营成本数据对本项目的经营成本进行评估，进而总结出各类物业站项目总成本的比例：客房25%，餐饮55%，商场18%，其他物业15%。再次，由于委估房地产自身的特点，导致其在物业经营过程中需要不断的对物业环境进行更新，同时其在经营过程中也会在无意中产生一定的费用。从而为了确保评估结构的准确性，相关人士在对经营成本进行评估时应时刻保持谨慎的态度。

（三）项目经验

1.最佳用途

应用现金流折现法在房地产开发项目实践中，促使房地产在对项目进行开发时，首先应根据房地产的发展方向和发展目标选择适当的项目开发利用方式，并确保其方式涉及的内容较为全面。同时房地产在对开发项目的内容进行确定之前，应对城市规划许可内容进行详细的了解，进而避免开发项目所涉及的内容出现与城市发展不相符的现象。在本实践中主要以开发酒店式公寓为主，因此在项目开发之前应提前对城市对此项目的接受程度进行调查，同时也应全面考虑此项目的用途是否符合现代社会的发展，从而确保房地产项目开发以后可以为相关企业赢得更大的效益，并满足人们对项目开发的要求。因此，房地产开发项目在对开发利用方式进行选择时，还应对城市对该项目的接受能力进行分析。

2.历史成本

在房地产项目开发的经营成本中部分开发成本，例如，土地使用权费用等都是属于历史成本。因而在对房地产开发项目进行评估时可以不考虑相关的历史成本，因为其对项目的评估不会造成任何的影响。因此，项目评估过程中，只需要全面的考虑房地产项目开发后期所要投入的成本，例如，续建成本等。开发后期的投入成本决定着现金流折现，因而应提高对项目开发后期成本投入的重视，从而确保项目评估结果的准确性。

3.专业要求

在对房地产项目进行评估的过程中，要求评估师要熟悉项目开发的各个环节，因此其必须确保对各类物业的经营环节有所了解。同时，房地产项目评估要求评估师要具备较高的评估技术水平，并且其掌握的专业知识也必须全面，从而才能保证评估师评估的结果能对房地产项目的开发产生有利的条件。其次，要求评估师在对房地产项目进行评估之前，要对相关的市场进行全面的调查，进而促使评估师所估值与市场价值接近。

三、结论

综上可知，由于房地产企业的发展解决了我国就业的问题，因此人们应提高对房地产开发项目的重视，并应在社会不断发展的过程中，对房地产项目开发利用法进行相应的创新。而现金流折现法在房地产开发项目中的应用，大大提高了房地产项目开发评估结果的准确性，从而为我国房地产项目的开发提供了有利的条件。同时其应用也解决了传统评估法存在的问题和不足，促使评估数据可供相关人士参考使用。总之，在房地产开发项目的评估中，应大力推广对现金流折现法的应用，以便促使我国房地产行业能稳固存市场竞争中的地位。