金华市工业用地使用权转让问题的探讨

2015-06-04金华市国土资源局蔡樟炎

浙江国土资源 2015年5期

金华市国土资源局蔡樟炎李雷

与商业、办公、娱乐和住宅等经营性用地相比，工业用地涉及的行业门类多，对产业政策、产业布局结构、环保标准等要求较高。金华市工业用地总量约6.6万亩，总量较大，增速较快，加强工业用地土地使用权管理迫在眉睫。为加快转型升级，推进赶超发展，2014年5月28日经金华市委、市政府同意，在全市开展“四破”专项整治，调研起草制定了《市区规范工业用地流转管理办法》等一批规范文件，进一步完善金华市工业用地二级市场交易。

一、金华市工业用地流转现行制度

1.工业用地转让依据

金华市工业用地流转依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）和《市区规范工业用地流转管理办法》等相关规定，允许符合转让条件的工业用地按照规定程序，通过出售、交换、赠与方式进行转让，2014年金华市工业用地转让643.55亩。《办法》对金华市工业用地分割转让作了规定，待分割宗地面积不大于40亩，且分割后单宗用地面积不得小于10亩，并经国土资源部门批准，符合规划、消防、安全生产等要求的工业用地，可实施分割转让。

2.工业用地的收回机制

因企业自身原因造成的闲置土地，可由企业主动向当地政府申请收回，政府给予合理补偿；因企业自身原因造成闲置满2年，又不主动申请收回的，由政府依法收回。不属于企业自身原因造成的闲置土地，协商收回。2014年金华市收回工业用地3585.45亩。

3.其他形式的流转

企业通过投资入股、合并分立等方式进行的土地使用权转移行为，对其过程进行监督和严格税费征收。2014年全市工业用地股权转让3389.51亩。

二、根据金华市目前工业用地流转政策，当中还存在的一些问题

1.历史遗留问题多

存量工业用地时隔多年，历史遗留问题多，如出让价格，有成本协议价、乡镇定点开发价、特色工业小区开发价、协议出让价等等情况；相关资料不全，如有的无出让金发票，有的无档案，有的土地证与出让合同不符，有的宗地面积与土地证不符等等情况；宗地实地情况因历时久也多有改变，有的有房产证却无房，有的有房却无证。所有问题在转让环节集中显现出来。

2.审批过程程序多，时间长

工业用地转让审核审批程序是：转让申请受理后先经国土资源分局、开发区（指挥部）或乡（镇、街道）签署审核意见（如金东区又设置了金东区工业建设申请审批表，区级部门增加四个审批环节），同意后报市国土资源局审核并再报市政府审批。工业用地转让强化多层审核审批程序的目的是防止用地非法转让，较好地解决历史遗留问题，有效地实施批后监管，确保集约节约利用土地。但是，各层审核审批存在着时间长问题，区级以下审核时间最长的超过一年，缺少协调机制，补退件机制，监督机制。

3.部门程序未协调一致

工业用地转让除土地使用权转让审核审批，还涉及房产转让和税收问题。在国土部门未报市政府批准前，税务、建设部门转让工作前置，企业已视同政府相关部门同意转让，国土部门工作非常被动。

4.法院裁决前部分项目未先征求国土资源管理部门意见

2010年，市中级人民法院已与市国土资源局联合下文〔金中法（2010）83号〕规定：“处置前应当就已查封土地是否达到转让条件、是否按合同开发使用权等情况征询国土资源管理部门的意见。”个别基层法院时不时发生未征求国土资源管理部门意见就将工业用地土地使用权裁定转移，让不该流转的土地使用权发生转移，造成工作被动。