地铁房兑现无望 业主诉开发商索赔未获支持

文/李欣宇 陈自喜

地铁房兑现无望 业主诉开发商索赔未获支持

文/李欣宇 陈自喜

看房时，开发商告知业主小区附近将建城铁，保证业主出行交通便利，“入住即有城铁”，并在楼盘的售楼处展示了“北京 2015年地铁规划”展板。因为“入住即有城铁”，业主以每平米14 000元的价格购入该楼盘一处楼房。然而购房后，业主得知新房所在区域并无建城铁的计划。为此，业主以开发商虚假宣传、欺诈消费者为由将开发商诉至北京市房山区法院要求赔偿6万多元的经济损失。这起闹得沸沸扬扬、深受媒体关注的案件经法院审理，以业主的索赔请求未获支持而告终。

一、案情回顾

2014年4月份，80后小夫妻王先生夫妇因为结婚刚需准备购房。两人来到被告北京田家园新城房地产开发公司在房山区窦店镇的售楼处看房，在售楼处看到标题为“北京2015年地铁规划”的展板，展板显示该楼盘位置与北京市未来规划的某城铁站距离很近，售楼人员亦对该地段未来发展前景给予了充分的介绍。夫妻俩想着“入住即有城铁”，交通很便利，故当即决定购买此处房产，并与开发商签订了购房合同，交纳了房款。事后，王先生无意得知自己所购楼盘附近根本没有城铁规划，自己新房“入住即有城铁”的美好愿望落空。感到受骗的王先生夫妇气愤不已，便将被告北京田家园新城房地产开发公司诉至房山区法院，要求被告按购房款的5%向自己赔偿各项损失6万余元。

二、庭审现场

2015年2月3日，房山区法院公开开庭审理了此案。

王先生夫妇作为原告诉称，2014年4月，他们到被告北京田家园新城房地产开发公司位于房山区窦店镇的售楼处看房，售楼处醒目位置展示有标题为“北京2015年地铁规划”的展板，该展板明确标有2015年将兴建开通城铁“窦店站”的标识。

“现场销售人员向我们介绍说，窦店将兴建大型汽配城，预计解决15万人的就业问题，政府为了缓解交通压力将要开通城铁，并且据说站口离该项目很近。”王先生说。考虑到自己在城区上班而京港澳高速杜家坎附近早晚高峰期交通拥堵问题严重，“入住即有城铁”将很好地解决令人苦恼的交通问题。所以王先生当即刷卡交付了1万元的排号费，并在项目开盘后及时选房签订商品房预售合同。“我们刚结婚，购房是刚需，在六环外购房完全是因为经济能力有限，所以很看重公共交通的便利。”

“直到8月份，我才无意间得知北京市市委市政府在2015年地铁的规划中并没有‘窦店站’的规划。如果不是对被告公司品牌和其宣传的‘入住即有城铁’的信赖，我是绝对不能接受每平米14 000元的高价的！”

据此，二原告认为自己因“入住即有城铁”才决定购买该房屋，且这个因素对原告就该房屋的心理价位影响很大。被告仿照官方版本，故意制作“北京2015年地铁规划”展板，并放置在售楼处醒目位置，发布虚假信息，欺诈消费者，诱使原告产生错误概念而签订购房合同。被告的行为违背了诚实信用原则，致使原告的信赖利益受到损失，给原告造成了精神上的伤害，亦给原告带来购房价格上的损失和因交通不便所产生的长远利益损失。二原告认为被告在商品房预售过程中存在故意发布虚假信息欺诈消费者的行为，故请求判令被告按原告所交购房款的5%向原告赔偿各项直接和间接经济损失共计64 895元。

被告北京田家园新城房地产开发公司则辩称，双方签订的合同依法成立并生效，到目前为止，双方正常履行合同，原告已经交纳了全部的购房款。“售楼现场展示的地铁示意图系根据《京华时报》发布的政府公开消息制作，不存在欺诈或虚假宣传”，被告公司的代理人如是说，“而且展板没有公开，只是在售楼处沙盘上展示，展板上明确记载仅仅作为示意，仅为买受人提供参考。”“合同附件中明确约定了出卖人在广告宣传资料中对建筑区划范围之外的环境、公共设施、道路交通等的介绍和说明，仅为买受人提供参考，不构成出卖人的承诺。故公司不应当承担赔偿责任。”

庭审中，虽然双方当庭都表示同意调解，但是被告只是同意免除原告一年物业费，这与6万多元的诉求相差太多，对此原告不接受，法庭调解未果，只能依法裁判。

三、审理结果

法院查明，原告、被告签订的商品房预售合同，该合同的附件13《补充协议二》关于广告宣传资料的效力约定：“买卖双方之间的权利义务以合同及其附件为准。出卖人在广告和宣传资料中对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，合同又未作重新约定的，可作为合同附件，对双方具有约束力。一方违约的，应依法承担违约责任。出卖人在上述广告和宣传资料中已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件的，不构成合同内容，双方不受其约束。出卖人在广告、宣传资料及本合同中对建筑区划范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的允诺。”同时上述补充协议第1条对买受人进行了特别提示，该条约定：“为确保买受人充分理解合同条款，出卖人特提示买受人在签订本协议前，详细阅读并充分理解本合同及相关补充条款、附件等合同全部条款及内容。若有解释或说明要求，请买受人在签约时向出卖人提出，出卖人将依法给予解释或说明。本合同一经签订即对双方均具有约束力。”合同附件13文本对于上述两个条款进行了字体加重处理。该商品房预售合同对双方其他权利义务同时进行了约定，但合同文本中没有关于地铁建设的相关约定。

法院审理后认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，开发商在售楼处摆放“北京2015年地铁规划”示意图展板，对诉争项目与示意图中某地铁站的地理位置进行了展示。双方购房合同中没有关于地铁的约定，而开发商对于诉争房产项目的相关设施所作的说明虽然具体确定，但并非对其商品房开发规划范围内的事项所作的说明，且双方在购房合同中明确约定了出卖人在广告、宣传资料及本合同中对建筑区划范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的允诺，开发商在购房合同中对上述影响原告相关权益的条款进行了特别提示，故开发商有关地铁的宣传不属于要约，不属于双方合同内容。开发商所示展板信息与报纸记载信息相符，且所示内容为2015年地铁规划，所谓规划并非确定，存在着更改规划的可能性，因此王先生夫妻应当认识到“入住即有城铁”的风险。据此，法院认为王先生夫妻提出索赔的理由不成立，判决驳回了王先生夫妻的诉讼请求。

宣判后，原告、被告双方均未提出上诉，一审判决生效。

四、案外思考

在商品房预售时，买房人不能通过实物，只能通过售楼宣传资料及售楼广告了解所购房屋的情况。若宣传与实际状况存在巨大差别，购房者心理预期落空，必然引发购房者与开发商因不实广告宣传引发的纠纷。因售楼广告引发的纠纷主要适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条，一般的售楼广告及宣传资料为要约邀请，若满足“开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺”“说明和允诺需具体明确”和“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”3个标准则认定为构成要约。审判中，对于“规划范围内的”这一标准的认定还是比较明确的，这也是本案虽然确认“地铁规划”这一说明内容具体确定，但其并非构成要约的主要理由。另外，本案原告曾以相同的理由主张解除合同，但是像地铁这种规划范围之外的交通设施、环境的允诺未实现很难说构成根本违约，解除合同的诉讼请求也难以得到支持，原告也在庭审后决定撤诉。这也提示购房者购房前一定要仔细甄别各种信息，作出理性选择。

房屋作为大宗商品，价格昂贵，在北京买一套像样的房子往往要倾尽一户人家几代的积蓄。这种情况下，购房者在选择房屋时一定要慎之又慎。对于开发商发放的宣传册、炒作的一些噱头一定要仔细甄别，对于影响自己购置的因素，例如“公共交通设施、重点学校、三甲医院、大型购物中心”等内容要确保开发商将其纳入到购房合同中，这样才能最大限度范围内保护自己的合法权益。

责任编辑/吴依辰（实习）