购买小产权房面临多重法律风险

文／徐小飞

购买小产权房面临多重法律风险

文／徐小飞

“不限购”“拎包入住”“临近地铁”“买到就等于赚到”，北京有的郊区小产权房的广告让潜在购房者不由心动，难抑购买的冲动。

小产权房以其价格低廉的特点受到许多中低收入者的青眯。各地出台的房屋限购政策也使得一部分人把眼光投向小产权房。一些不法房地产企业趁机以低价质优、能办理产权证为诱饵欺骗消费者购买小产权房。小产权房，真的能够成为这些购房者的乐土吗？其实不然，消费者购买小产权房面临多重法律风险。

一是购房合同无效。小产权房的存在，一方面挑战了法律权威，损害了国家法律法规的威信和尊严；另一方面扰乱了国家土地开发利用规划，影响城市建设及房地产市场正常发展。对购房者来说，小产权房存在诸多法律风险。由于购买小产权房的合同是无效的，因此根据法律规定，购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。但是根据目前已有的案例来看，如果购房人明知所购房屋是小产权房仍然购买的，由于己方有过错，人民法院可能不会支持其要求赔偿损失的请求。根据我国《合同法》第58条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。” 即使开发商违约导致合同无效，购房人的权利也将无法得到有效保障。

二是面临被强拆的风险。国家土地管理部门三令五申，禁止小产权房建设。一些地方政府对小产权房进行强制拆除。消费者如果购买的是在建小产权房，在与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿小产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的“赔了夫人又折兵”的境地。另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于小产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。

三是难以进入市场交易。小产权房无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续。由于所购小产权房得不到法律的认可和保护，没有得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户。由于小产权房的特殊法律属性，使得小产权房的流通转让存在很多的限制，因为小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其并不是商品房。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。购买小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，加大购房人的资金压力，增加购房风险。另外，小产权房对房屋的保值和升值也有很大影响，这些都直接制约小产权房交易成功。

四是存在监管风险。目前，小产权房的开发建设还没有明确的规定加以约束，开发建设的监管同样存在缺位。而小产权房的开发得不到银行贷款支持，开发过程中其大量的开发资金没有政府和银行进行监管，主要依靠开发商自律进行开发建设，一旦开发单位的资金或其它环节出现问题，极有可能变成烂尾工程。如果是将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位，对消费者而言，资金的安全、开发商资金是否按时到位，是否能够按质按时地交付房屋存在着很大的风险。同时，开发单位没有资质，房屋质量和房屋售后保修难以保证，而且入住后的物业管理也极易出现问题。由于小产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监督管理范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题及公共设施维护问题，其法律救济途径就非常有限。

【法官提示】根据我国土地管理法的有关规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建设建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。国务院多部委多次明确指出，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。“小产权”实际上并不是真正的产权，这种房屋既没有土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给购房合同备案。如果非集体经济组织成员购买了此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理所谓的“乡产权”“村产权”，均不符合法律规定，不受法律保护。法官提醒消费者，最好不要购买小产权房。

凡事预则立，不预则废。广大消费者在购买房屋的过程中，要注意加强风险意识和维权意识，自觉守法，遇事找法，解决问题靠法，不轻信口头宣传和承诺，最好要求开发商以书面合同形式予以确定有关的权利义务，否则很难受到法律保护。更重要的是，买房前一定要查验房地产企业是否具备销售房屋的主体资格，应认清开发商是否具有“五证”，即建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证以及商品房预售（销售）许可证。

责任编辑／郑洁