住宅建筑寿命的调查分析

贾媛媛　韩红丽

摘 要： 我国的住宅建筑形式伴随社会经济的发展而改变，从建国初国家物质匮乏所建的生产型住宅“干打垒”到改革开放经济发展所建的钢筋混凝土商品房，住宅形式经过了很大的变迁，以“单位大院”为代表的住宅区见证了这一改变。本文选择对西安市临潼区传统企事业单位自建的143栋被拆除和将拆建筑进行抽样调查，对居民进行问卷调查，使用数理统计的方法对调查结果作出准确描述和分析，测算出既有住宅建筑的寿命以及人们对住宅建筑寿命的理解，为地区住宅建筑的改造和可持续发展提供依据。

关键词： 住宅寿命；抽样调查；问卷调查；可持续发展

1.前言

城市住宅寿命一方面涉及到建筑资源和社会财富合理利用的问题，另一方面涉及社会健康生产、环境状况、城市可持续发展等问题，对城市住宅寿命的实地调查，既可以为政府科学调控、住建部合理管理住宅产业提供基础数据，也可以为相关企业制定有关住宅投资规划提供战略工 具。

如今的住宅形式将取代从前的住宅形式，伴随而来的是大量的住宅拆了又建，而探讨住宅建筑的合理拆除寿命，使在它满足了使用功能和经济功能的前提下，也成为我们关注的一个焦点问题。

国内外学者也不乏对建筑寿命的研究。加拿大学者奥康纳对北美城市227 栋拆除建筑进行实地调查，得出建筑的结构类型并非影响建筑寿命的主要 因素[1]。徐可西从建筑所在区为的角度，应用GIS软件和多元线性回归模型对影响建筑寿命的交通、经济、政策区位因素进行了分析，得出非建筑自身因素也会影响建筑的寿命[2]。欧阳建涛采用数理统计的方法，应用使用寿命模型计算出中国城市住宅平均使用寿命，为住宅寿命的研究提出一些参考意见[3]。陈建军从建筑设计的角度对探讨了中国的住宅寿命，并提出解决住宅短命的对策[4]。陈健等定性分析了影响建筑寿命的外部因素，指出规划、经济、法律等也会影响建筑寿 命[5]。

本次调研，通过简单统计被拆和将拆建筑的寿命，以及人们对节能环保建筑的了解，希望使城市住宅决策者、住宅规划设计人员、居住者、管理者对城市住宅使用寿命树立新的观念，为城市住宅建筑的可持续发展提供借鉴。

2.临潼区住宅寿命采集及分析

2.1样本总体寿命分析

基于对143个样本的分析，计算出样本中被拆除和将要拆除建筑寿命的算术平均值为3109、中值为2800、众数26、标准差为10487、偏度为0647、峰度为0128。综合考虑各项特征值，样本呈现正态分布。本研究采用算数平均数代表统计样本中已拆除和将要拆除建筑的平均使用年限：31年。

2.2住宅建筑寿命特征

（1）按建设年代分类

从表1可知，按年代区分，被拆除建筑中占比最大的是20世纪80年代前建成的建筑，占比达到81.1%。1990年以后建成的建筑所占比例为2.1%，这恰恰符合我国建筑业近30年的发展历程。

建国初，我国开始大量建设各类建筑与基础设施，当时由于经济发展水平也不高，建筑技术也较为落后，加上思想观念和政策的导向，致使这段时期内建设的建筑标准低、质量差，使其成为目前危旧房改造过程中的主要对象。而 90年代以后，由于建造技术的提高与规划逐步趋于合理，使所建成的住宅从质量标准、设配配套、周围环境方面都得以改进，从而这一时期后的住宅被拆除的比例相对降低。

（2）按建造结构分类

调查结果显示，框架结构建筑的寿命最长，为59年，钢筋混凝土结构建筑的寿命最短，为12年。由于框架结构的建筑物骨架完整，易于被改造，在所调查的西北化工研究院的3层单身公寓，是从前的学校教室所改造，其整理性较好，内部构造易于分划、改造。从调查结果中看出，建筑寿命与其建造结构不存在正相关关系。

2.3住宅寿命特征相关性分析

影响住宅建筑寿命的内部因素：住宅建筑结构、住宅建筑楼层数等；外部因素：城市规划、政府决策、土地价值；本次研究注重分析了住宅建筑寿命与内部因素的相关性[6]（表2）。

（1）建筑的结构类型与建筑被拆除时的寿命无明显相关性

从相关性系数看，建筑寿命与结构在0.01的水平下显著负相关，表明建筑结构的设计使用寿命越长，建筑寿命越短。故，住宅建筑结构并不是影响其寿命的主要因素，两者无明显相关性。

（2）建筑楼层数不是影响被拆除建筑寿命的主要因素

建筑寿命与建筑楼层数在0.01的水平下显著负相关，说明建筑层数不是影响其寿命的主要因素。

3.结论

本研究以西安市临潼区主城区为案例样本地区，对143栋已拆和未拆建筑的做了数据调查，运用统计方法对这些住宅建筑的寿命及其影响因素进行分析，得出下面的结论：（1）调查发现，现存既有住宅建筑的平均寿命为31年左右。现存和被拆除建筑的寿命与我国建筑设计规范中规定的建筑使用年限相差甚远，基本验证了我国建筑寿命过短的论断。（2）建筑自身因素影响其寿命，但不是主要因素。从调查统计中得知，一些外部因素，如经济利益、政绩导向、城市功能更新因素等是造成被拆除建筑寿命过短的主要原因。因此解决住宅建筑寿命过短的问题应从建筑所处外部环境的可持续发展来综合考虑。 （作者单位：西安建筑科技大学）

参考文献：

[1] OConnor J. Survey on actual service lives for north American buildings[C]. Woodframe Housing Durability and disaster Isues Conference， Las Vegas，2004：1-9.

[2] 徐可西. 建筑寿命的区位影响因素分析[J].城市发展研究，2014，4：119-124.

[3] 欧阳建涛，任宏. 城市住宅使用寿命研究[J].科技进步与对策，2008，10：32-35.

[4] 陈建军.使用寿命探讨[D].西安建筑科技大学.2012，5：4-5.

[5] 陈健.可持续发展观下的建筑寿命研究[D].天津大学.2007，8：11-12.

[6] 李瑞礼等.近代建筑在一般工作环境下的剩余寿命预测[J].建筑结构，2007.3：66-67.